Als ik een tussenpersoon opbel, valt het mij op dat ze meestal niet warm lopen voor het afkopen van de rentevaste periode. Kennelijk maak ik mij meer zorgen over een toekomstige rentestijging dan die mensen?
De tussenpersoon die je deze hypotheek heeft verkocht, zal zeker niet adviseren om over te sluiten; dat kost 'm z'n provisie.
Bel eens met en andere of direct met een bank, dan hoor je heel andere geluiden.
Oversluiten komt helemaal niet im frage, omdat ik ook nog een bankspaargedeelte heb. Als ik ook nog eens opnieuw afsluitkosten moet gaan betalen is het einde zoek.
Het enige wat ik interessant vind is het afkopen van de rentevaste periode en opnieuw vastzetten voor 10 jaar bij dezelfde geldverstrekker.
De tussenpersoon die je deze hypotheek heeft verkocht, zal zeker niet adviseren om over te sluiten; dat kost 'm z'n provisie.
Bel eens met en andere of direct met een bank, dan hoor je heel andere geluiden.
Tja, en als ik dat verhaal doortrek naar een potentiele nieuwe adviseur zal die dus altijd adviseren om wel over te sluiten, want dat levert hem provisie op.
Gelukkig zijn de regels omtrent provisie en advies de afgelopen jaren nogal veranderd en mag een adviseur officieel geen provisie meer opstrijken, maar moet dit door de aanvrager betaald worden.
Ik heb het over de bestaande hypotheekprovisie.
De tussenpersoon heeft de provisie al gehad, was eenmalig bij het afsluiten.
BLG noemt het een voortijdige renteherziening ( https://www.blgwonen.nl/voor-klanten/m ... ssen.html ). Bij oversluiten denk ik aan het veranderen van financier en dan geldt dit voor alle leningdelen, dat is niet wat ik wil.
Het voordeel voor mij zou zijn dat ik na maart 2021 verzekerd zou zijn van een gunstig rentetarief (1,76%, lopende tot dec. 2028). Afwachten brengt onzekerheid met zich mee. En dus kom je op de discussie: hoe lang blijft de rente nog laag? Dat is het hele eieren eten.
Wat mij wel opvalt, is dat mensen die ik spreek die in de financiele wereld zitten (banken/tussenpersonen etc.), niet snel het openbreken van de rentevaste periode adviseren. Alsof ik me op dit moment onterecht druk maak en beter nog even kan wachten.
Voor het bankspaardeel zal de boete waarschijnlijk hoger zijn dan het voordeel in de maandlasten. De te betalen maandelijkse rente zal weliswaar lager worden, maar de maandelijkse inleg op de spaarrekening zal een stuk hoger worden, omdat het rente-op-rente effect veel kleiner wordt. Daarom is de rente openbreken bij een bankspaarhypotheek in 99 op de 100 gevallen niet gunstig.
Voor het andere deel geldt dat je het voordeel van de lagere rente de komende jaren grotendeels zelf betaalt, door die boete. En andersom, die boeterente verdien je alleen terug als je verder in de komende jaren weinig aan de hypotheek zou willen veranderen. Simpelweg zeggen 'de rente is nu laag, dus openbreken is gunstig' geldt dus niet altijd. Je moet dan altijd een stapje verder denken: wat wil je bereiken met het openbreken van de rente?
Verwacht je dat de rente gaat stijgen, een wok je verder de komende jaren weinig aan de hypotheek veranderen? Dan is het heel legitiem om nu de boete te betalen en de komende 10 jaar gegarandeerd te zijn van lagere lasten. Dat geeft ook een hoop rust in je hoofd. Maar wat je zelf ook aangeeft, de glazen bol is erg beslagen, dus niemand weet wat de rente gaat doen. De laatste jaren worden er regelmatig allerlei argumenten aangevoerd waarom de rente gaat stijgen. Of waarom de rente juist gaat dalen. Maar hoe logisch die redeneringen vaak ook klinken, de werkelijkheid is vaak toch anders.
Als er nauwelijks voordeel te behalen is aan het nu openbreken van de rente, dan is het dus niet vreemd dat de meeste adviseurs ook aanraden om niets te veranderen.
geeft het verloop van de rente op de 10-jarige staatsleningen, vigerend voor hypotheekrente's met een RVP van 10 jaar.
In 2014 (start opkoopprogramma ECB) daalde de rente op die grafiek in 15 maanden met 2,0% naar zelfs < 0,2%
Waarom zou dat niet de andere kant op kunnen bewegen als de ECB volgend jaar stopt met stimuleringsprogramma en hoeveel %?
Van alle kanten hoor ik inderdaad dat het openbreken van het bankspaargedeelte niet uit kan, omdat een lagere rente meestentijds ongunstig is. Om deze reden ben ik niet geïnteresseerd in het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker. Daarbij is het eveneens niet mogelijk om enkel het annuiteitengedeelte over te sluiten, want er mag slechts 1 financier aan het onderpand ‘hangen’.
Het is zelfs nog maar de vraag of de huidige bankspaarhypotheek überhaupt uit kan na maart 2021, maar dat hangt van de rentestand van dat moment af. Mocht het niet rendabel meer zijn, kan ik hem omzetten naar een annuitair dalende lening en het spaargedeelte af lossen op de schuld.
Je geeft aan dat als je de komende jaren weinig aan de hypotheek zal gaan veranderen, dat het wellicht interessant kan zijn. Wat is hiervan je achterliggende gedachte? Ik heb geprobeerd voor mijzelf de nadelen/risico’s van het openbreken van de rente op een rij te zetten. Stel: ik breek de huidige rentevaste periode open (4,55% lopende tot mrt-2021, 27 termijnen, genoemd ‘situatie 1’) en ga voor een 10-jaars rente van 1,76% (lopende tot dec-2028, genoemd ‘situatie 2’):
1. Rente kan komende tijd nog dalen (niet veel verwacht ik)
2. Renteverlies wat de bank berekent kan te hoog zijn (als je extra zou gaan aflossen in de lopende rentevaste periode)
3. Ik betaal het renteverlies (€3360,-). Dit is een relatief groot bedrag (rente aftrekbaar natuurlijk). Dit is het verschil tussen de rente van de 27 nog lopende termijnen van situatie 1 en situatie 2. Als ik onverhoopt toch besluit om binnen die 27 maanden te verhuizen (dus vóór mrt-2021), heb ik de boeterente voor niets betaald. Immers, bij het kopen van een nieuw huis mag je de oude hypotheek boetevrij aflossen en voor je nieuwe huis een volledig nieuwe financiering regelen.
4. Ik zou kiezen voor een 10 jaars rente, omdat die bij BLG erg scherp is. De 12- en 15-jaars rentes zijn volgens mij niet echt scherp. Toch wil ik proberen om binnen de nieuwe rentevaste periode van 10-jaar dit hypotheekdeel volledig af te lossen. Deze druk om een 10-jaars rente te nemen kan als negatief worden gezien.
Ik heb uitgerekend dat als ik situatie 2 in ga, en niets extra aflos ik in dec-2028 ongeveer €25.000,- aan schuld over heb. Dezelfde situatie maar dan gerekend met €1000,- extra aflossing per jaar is dit ca. €17.000,-; gerekend met €2000,- extra per jaar is dit ca. €9000,- resterend. Een eventuele rentestijging in dec-2028 doet dan niet zoveel zeer meer…
Naast deze nadelen kan ik er niet meer opnoemen. De hypotheekvoorwaarden veranderen niet, ze noemen het ook een voortijdige renteherziening. Ik kan over 5 jaar nog steeds verhuizen en op dat moment de rente van 1,76% (vast tot dec-2028) meenemen. Dan moet ik wel de gehele financiering meenemen, en ook het eventuele gedeelte wat ik bij moet lenen ook bij BLG financieren.
Of ik zou gaan verhuizen (niet binnen 3 jaar in elk geval) en daarbij de hypotheek bij BLG zou meenemen vind ik lastig in te schatten. Ik ben niet getrouwd met de bankspaarhypotheek en vind dit een niet-transparant product. Je moet dat per situatie bekijken, lijkt me op dit moment weinig over te zeggen.
Momenteel houd ik de rentes scherp in de gaten, en heb je gelijk dat het me wel rust zou geven als ik deze actie in gang zou zetten. Ik zou dan de rentes niet meer actief gaan volgen, en enigszins achterover leunen.
Bij mijn adviseur heb ik het gevoel dat ie mij naar eer en geweten adviseert. Hij zou dan ook eerder aanraden om nog wat extra af te lossen, dan om de rente open te breken.
Ik ben het met je eens dat de glazen bol beslagen is. Ze hebben het nu over een lichte rentestijging van de langlopende rente in de loop van 2019. Of dat gaat gebeuren is nog maar de vraag. Volgens mij voorspelden ze dat een jaar geleden ook…
Kunt u uw huidige hypotheeklasten probleemloos betalen? Ik krijg de indruk van wel. Waarom dan die onrust? Als u zich avond aan avond suf moet rekenen en allerlei risico's moet inschatten, lijkt het mij allemaal de moeite niet waard. Niets doen geeft ook rust.
Eerlijk gezegd krijg ik de indruk dat u de rente gewoon nu wilt aanpassen. Als u de kosten kunt opbrengen en de nieuwe (lagere) hypotheeklast natuurlijk ook, doe het dan gewoon. Of u daadwerkelijk iets bespaart is de vraag, maar rust in het hoofd mag ook iets kosten. Dan hebt u weer tijd voor leukere dingen.
Geen, klopt helemaal hoor. Zou ik ook nooit opschrijven.
Maar het kan je zeker op mogelijkheden (andere aanbieders bijv.) brengen die je zelf nog niet bedacht had.
Ik heb m'n rente een paar jaar geleden ook omgezet, maar dan middels rentemiddeling.
Voor mijn situatie en bij mijn hypotheek(-verstrekker) een uitstekende optie.
Ik heb er geen moment spijt van gehad maar of dat voor de hele lange termijn een garantie op de juiste beslissing bleek te zijn moet nog blijken.
Maar goed, een knoop doorgehakt, tevreden en rust in het hoofd zoals @Erthanax ook al treffend schrijft.
Geen, klopt helemaal hoor. Zou ik ook nooit opschrijven.
Maar het kan je zeker op mogelijkheden (andere aanbieders bijv.) brengen die je zelf nog niet bedacht had.
Ik heb m'n rente een paar jaar geleden ook omgezet, maar dan middels rentemiddeling.
Voor mijn situatie en bij mijn hypotheek(-verstrekker) een uitstekende optie.
Ik heb er geen moment spijt van gehad maar of dat voor de hele lange termijn een garantie op de juiste beslissing bleek te zijn moet nog blijken.
Maar goed, een knoop doorgehakt, tevreden en rust in het hoofd zoals @Erthanax ook al treffend schrijft.
Mijn post was geen reaktie op je Frits, maar op je mening dat je gezien de korte periode (loopt echter nog tot maart 2021) nog de rentevastperiode zou uitzitten.
Maar zoals ik dus aangaf; als ik dat bijv 2 jaar terug niet de rentevastperiode opengebroken had zou ik dus nu ook al een 0,6% hogere rente gaan krijgen.
Daarbij ben ik van mening dat komend jaar ivm afloop ECB programma misschien nog wel een grotere verhoging zou kunnen gaan betekenen.
Laatste zin van je kan ik me ook in vinden.
geeft het verloop van de rente op de 10-jarige staatsleningen, vigerend voor hypotheekrente's met een RVP van 10 jaar.
In 2014 (start opkoopprogramma ECB) daalde de rente op die grafiek in 15 maanden met 2,0% naar zelfs < 0,2%
Waarom zou dat niet de andere kant op kunnen bewegen als de ECB volgend jaar stopt met stimuleringsprogramma en hoeveel %?
Omdat de ECB de rente's op de geldmarkten beïnvloedt (Euribor e.d.) en dat is heel wat anders dan de kapitaalmarkt waarop de Nl. 10-jarige staatsobligaties worden verhandeld
Kunt u uw huidige hypotheeklasten probleemloos betalen? Ik krijg de indruk van wel. Waarom dan die onrust? Als u zich avond aan avond suf moet rekenen en allerlei risico's moet inschatten, lijkt het mij allemaal de moeite niet waard. Niets doen geeft ook rust.
Eerlijk gezegd krijg ik de indruk dat u de rente gewoon nu wilt aanpassen. Als u de kosten kunt opbrengen en de nieuwe (lagere) hypotheeklast natuurlijk ook, doe het dan gewoon. Of u daadwerkelijk iets bespaart is de vraag, maar rust in het hoofd mag ook iets kosten. Dan hebt u weer tijd voor leukere dingen.
Dank voor je antwoord, misschien heb je gelijk: ik ben bang 'de boot te missen' (en overweeg daarom de rente voortijdig aan te passen). In de Achterhoek zeggen ze wel eens: 'vaak bu-j te bange'. De rente gaat van vandaag op morgen niet ineens keihard omhoog, alleen wanneer spring je in...?
geeft het verloop van de rente op de 10-jarige staatsleningen, vigerend voor hypotheekrente's met een RVP van 10 jaar.
In 2014 (start opkoopprogramma ECB) daalde de rente op die grafiek in 15 maanden met 2,0% naar zelfs < 0,2%
Waarom zou dat niet de andere kant op kunnen bewegen als de ECB volgend jaar stopt met stimuleringsprogramma en hoeveel %?
Omdat de ECB de rente's op de geldmarkten beïnvloedt (Euribor e.d.) en dat is heel wat anders dan de kapitaalmarkt waarop de Nl. 10-jarige staatsobligaties worden verhandeld
Het is het hulpmiddel en de grafiek waar je zelf naar zit te kijken. Je kunt dat alles ook niet helemaal los van elkaar zien.
Het is het hulpmiddel en de grafiek waar je zelf naar zit te kijken. Je kunt dat alles ook niet helemaal los van elkaar zien.
Ik plaatste de link met die grafiek als hulpmiddel bij het bepalen van de hypotheekrente met een RVP van 10 jaar. Als je niet weet wat het verschil is tussen de geldmarkt en de kapitaalmarkt, waarom plaats je er dan een opmerking over. Verder klopt je verhaal ook niet, het opkoopprogramma startte begin 2015 en toen was de kapitaalmarktrente al op 0,50%, wat ie nu ook ongeveer is.
Dank voor je antwoord, misschien heb je gelijk: ik ben bang 'de boot te missen' (en overweeg daarom de rente voortijdig aan te passen). I
De rente gaat van vandaag op morgen niet ineens keihard omhoog, alleen wanneer spring je in...?
Het is niet te voorspellen; alleen achteraf kijk je (een koe in z'n…..). Er is kans dat de rente gaat stijgen; je kan het nog een jaar aankijken en dan die 10 jarige RVP ingaan. Dan is je boete ook 30% lager.
Ik heb geprobeerd voor mijzelf de nadelen/risico’s van het openbreken van de rente op een rij te zetten.
Je hebt een mooi rijtje met risico's of nadelen gegeven. Je zou voor jezelf ook zijn rijtje met risico's of nadelen kunnen maken voor als je de rente nog niet openbreekt. Maar wacht tot de rente werkelijk gaat stijgen of de komende drie jaar voorbij zijn. Dan kun je op je gemak de afweging maken.
Zelf vind ik het voordeel van nu openbreken in plaats van wachten tot over drie jaar, of tot de rente iets gaat stijgen, relatief klein. En als je er over denkt om extra aflossingen te gaan doen, kan het rentevoordeel zelfs wel eens kleiner worden dan de boeterente.
Ik plaatste de link met die grafiek als hulpmiddel bij het bepalen van de hypotheekrente met een RVP van 10 jaar. Als je niet weet wat het verschil is tussen de geldmarkt en de kapitaalmarkt, waarom plaats je er dan een opmerking over. Verder klopt je verhaal ook niet, het opkoopprogramma startte begin 2015 en toen was de kapitaalmarktrente al op 0,50%, wat ie nu ook ongeveer is.
In 2014 daalde de rente op die grafiek in 15 maanden met 2,0% naar zelfs < 0,2%
Hoeveel is de 10 jaars hypotheekrente gedaald van 1-2014 naar april 2015?
Opkoopprogramma ECB is 2014 gestart....september aanvang met bedrijfsleningen.....in 2015 de staatleningen.
Dat jij vind dat er verschil is tussen geldmarkt en kapitaalmarkt moet je zelf weten; ik denk dat er voor iemands portemonnee voldoende korrelatie is om er toch rekening mee te houden dat het een tot het ander kan leiden en dan plaats ik er gewoon een opmerking over.
Karakteristiek zijn de 2 stijgingen van de kapitaalmarktrente in april 2015 en eind 2016. Dit waren ook de momenten waarop de hypotheekrente steeg.
Mijn visie is in elk geval dat komend jaar de rente (met aloop ECB programma) misschien wel weer eens in beweging gezet kan worden.....en dan denk ik met huidige rentestanden; meer te verliezen dan te winnen.
Het is niet te voorspellen; alleen achteraf kijk je (een koe in z'n…..). Er is kans dat de rente gaat stijgen; je kan het nog een jaar aankijken en dan die 10 jarige RVP ingaan. Dan is je boete ook 30% lager.
Dat heb ik dus vorig jaar ook gedaan, net als het jaar ervoor....
Overigens iedereen (tot nu toe) bedankt voor de reacties!
Zelf vind ik het voordeel van nu openbreken in plaats van wachten tot over drie jaar, of tot de rente iets gaat stijgen, relatief klein. En als je er over denkt om extra aflossingen te gaan doen, kan het rentevoordeel zelfs wel eens kleiner worden dan de boeterente.
Die extra aflossingen zouden na mrt-2021 gaan plaatsvinden, de vergoeding voor het renteverlies zal dan gelijkbijven (rekening houdend met de reguliere aflossingen). Tot ca. mrt-2021 gaat het geld wat ik kan missen in de bankspaarpolis met daarbij keuze voor looptijdverkorting.
