[ archief ] Financiering bouwgrond en wachten met bouw

[PietPlectrum]

Goedendag, ik heb eigenlijk een vrij eenvoudige vraag. Er wordt een particuliere bouwkavel verkocht waarop zelf middels architect een huis op ontwikkeld moet worden.

We hebben ons eigen huis nog niet verkocht maar willen deze kavel graag aankopen, eigen hiis verkopen, huren en dan pas gaan ontwikkelen met architect en bouwen.

Nu lijkt me de onderliggende waarde van een bouwkavel, waarop dus een woonbestemming rust, relatief stabiel (macro economische discussie even daargelaten). En een stabiele onderliggende waarde best te financieren.

Nu wordt eigenlijk bij alle verstrekkers een onherroepelijke bouwvergunning gevraagd, en kan ik niets vinden over primair de hypothecaire financiering van alleen een bouwkavel.

Zijn er partijen die dit doen? (evt met verplichting om dan het uiteindelijke huis ook bij hen te financieren, dat maakt me nl niet zo veel uit)

Punt is: ik wil rustig kunnen nadenken over de woning indeling etc en niet onder druk staan van een verkoper die (logischerwijs) wil passeren.

Ik hoor graag van jullie,
Gr Piet

[kweenie]

Nu lijkt me de onderliggende waarde van een bouwkavel, waarop dus een woonbestemming rust, relatief stabiel (macro economische discussie even daargelaten). En een stabiele onderliggende waarde best te financieren.

Nu wordt eigenlijk bij alle verstrekkers een onherroepelijke bouwvergunning gevraagd, en kan ik niets vinden over primair de hypothecaire financiering van alleen een bouwkavel.

Dat is o.a. omdat het een met het ander verband heeft. Een bank wil weten wat er op de grond gebouwd gaat/kan worden. Misschien dat de welstandseisen voor jouw kavel wel zo streng zijn dat de woning twee keer zo duur wordt als een andere woning elders in de buurt? Misschien heb je wel helemaal geen geld om een woning te bouwen en blijf je met een moeilijk te verkopen stuk land zitten? Misschien wil je wel zo'n 'gek' huis bouwen dat de waarde daarvan bij verkoop veel lager is dan de kosten van de woning?

En wat betreft de 'stabiele' onderliggende waarde van het bouwkavel, moet je voor de lol eens kijken naar bouwkavels in bijvoorbeeld Oost Groningen. Daar is een keur aan bouwkavels te koop waarvan een groot deel al lang te koop staat, en de prijzen liggen fors lager dan een paar jaar geleden. Niets zo relatief als de waarde van een bouwkavel.

[een vraag, een antwoord]

In zijn algemeenheid kun je zeggen dat er geldverstrekkers zijn die bereid zijn jou een hypotheek te verstrekken als je de aanvraag voor een omgevingsvergunning hebt ingediend. Wellicht, hangt van je persoonlijke financiële situatie af, kun je pas een hypotheek krijgen als je huidige woning is verkocht.

In deze vraag zet je jezelf onder druk, moet je niet doen.

[PietPlectrum]

Dank voor je reactie!
Of ik me onder druk zet is nu even niet de vraag, die laat ik graag voor mezelf
Ook is het geen bijzondere kavel, gewoon in het midden van het land.

Of ik wel of niet ga bouwen zou eigenlijk helemaal niet relevant moeten zijn, immers de grond heeft een onderliggende waarde, waarop hypotheek is gevestigd.

[een vraag, een antwoord]

Helaas voor jou denken geldverstrekkers daar anders over, die willen het complete plaatje zien en ook van tevoren weten of je de lasten van 2 huizen gedurende b.v, 2 jaar kunt dragen.

Misschien heb je buiten de officiële kanalen, b.v. in je familie mogelijkheden?

[sjohie]

Dank voor je reactie!
Of ik me onder druk zet is nu even niet de vraag, die laat ik graag voor mezelf
Ook is het geen bijzondere kavel, gewoon in het midden van het land.

Of ik wel of niet ga bouwen zou eigenlijk helemaal niet relevant moeten zijn, immers de grond heeft een onderliggende waarde, waarop hypotheek is gevestigd.

Strikte grondtransacties zijn meer zakelijk van aard, en worden dan ook meestal als zodanig behandeld en gefinancierd. Wat jij wenst, valt eigenlijk wat tussen de wal en het schip, het is niet puur zakelijk, maar de reguliere particuliere geldverstrekkers gaan er van uit dat er ook een huis op komt, wat ze indirect afdwingen door een onherroepelijke bouwvergunning te eisen. Hun risico is dat, áls er geen onherroepelijke bouwvergunning bouwvergunning is, deze verkrijgen geen zekerheidje is, en niet zelden onder invloed van gewijzigde omgevingsplannen in de bedachte vorm helemaal niet verleend worden.

[PietPlectrum]

Dat ben ik mey je eens, indien er geen vergunning aangevraagd wordt zou het kunnen dat een bestemmingsplan gewijzigd wordt.

En ik wil natuurlijk wel bouwen, maar uiteraard pas als het oude huis van de hand is gedaan...wellicht financieren met een PL, Freo biedt 4.1% voor bedragen boven de 50k....

[crazyme]

Wat zouden de kosten zijn om een bouwvergunning aan te vragen ? Bouwondernemingen zat die kant en klare tekeningen en prijzen hebben liggen.
Later bestaat dan de mogelijkheid om het plan te wijzigen.

[PietPlectrum]

Ik weet niet of een bank daar gelukkig van wordt, je moet de bank dan mededelen dat je je hebt 'bedacht' of zo?

Vindt m wel creatief.

Punt is wel dat je een bouwonderneming moet vinden die deze tekeningen met je wilt delen...liggen m.i. Niet voor het oprapen.

Maar dit is nu ook een gebied waar ik van weg wil blijven. Ik wil transparant zijn naar de bank, die heeft voldoende onderliggende waarde. Nogmaals, bouwgrond (mits niet in de buurt van appelscha) is niet heel erg aan prijswijzigingen onderhevig na de prijscorrectie 2010-2014. En een bestemmingsplan dat pas net goedgekeurd is, wordt ook niet een twee drie gewijzigd. Zeker niet in mijn specifieke geval. (Ik zou de gemeente een verklaring kunnen vragen dat er geen lopende procesures zijn)

[een vraag, een antwoord]

Nieuwbouw financieren middels een PL met 4,10% rente? Terwijl je hypotheekrente 20 jaar vast al een stuk lager zal zijn en 10 jaar vast minder dan de helft van die 4,10%?
Verbaasd zijn als een hypoteekhverstrekker het volledige plaatje wil zien?
Financieringsopzet middels een kant en klaar plaatje van een aannemer?
Sorry hoor, ga eerst maar eens naar een goede adviseur en laat je voorlichten.

[PietPlectrum]

Een pl als tussenfinanciering.....uiteindelijk over te zetten naar een hypotheek natuurlijk. Ik ben niet uit een ei gekropen.....

Is duurder, maar als bouwgrond alleen niet gefinancierd wordt wellicht de enige optie (maar laat dat nou precies de vraag zijn van dit topic)


Als je geen beeld kan vormen van de casus stel dan vragen...vind je toon aanmatigend en niet vriendelijk.

[een vraag, een antwoord]

Ik heb een compleet beeld van de casus, dat is mijn vak en heb ik al in mijn eerste post genoemd.
Het nadeel van dit forum, enkelen weten dingen, anderen roepen maar wat. Kom daar maar eens uit als vragensteller.

[PietPlectrum]

Akkoord, ik werk in investment management dus heb wel enige kennis van zake, maar zakelijk is anders dan particulier daar ken ik de partijen niet goed genoeg voor zo'n specialistische vraag.

Vandaar mijn vraag welke partij (die particulieren serviced) dat wel doet

[een vraag, een antwoord]

Als je bovenstaande posten, b..v. van kweenie en mij leest, kom je een heel eind.
Als je met een gewone lening gaat werken, let dan wel op of die aan de fiscale eisen voldoet, anders is de rente niet fiscaal aftrekbaar.

[kweenie]

Niet alleen de soort lening is relevant. Voor aftrekbaarheid van de lening zijn wel meer eisen waaraan waarschijnlijk de eerste tijd nog niet wordt voldaan.
Bij aankoop van een bouwterrein moet er bv. binnen 6 maanden worden begonnen met bouwen, anders is de rente (nog) niet aftrekbaar. En als je daar aan voldoet, dan moet ook nog gelden dat het reëel is dat je in het kalenderjaar of in de 3 komende jaren in de woning kunt gaan wonen.

(Deze fiscale regels zijn ook een reden dat banken niet zomaar een hypotheek voor een los stuk bouwgrond willen.)

[PietPlectrum]

Wat is dan de definitie van beginnen met bouwen? Dat zal flexibel te interpreteren zijn, toch?

Bij de ene bank zal dat zijn als er een schep de grond in gaat en bij de andere wanneer een bowuvergunning aangevraagd wordt ?

Ik dacht dat die fiscaal 3 jaar relevant was, zeker wanneer je de eigen woning in de verkoop heb staan.

(Zou het aan de isnpecteur voor kunnen leggen)

[kweenie]

Het gaat om daadwerkelijk beginnen met bouwen. Aanvragen van bouwvergunning en offertes/bouwplannen tellen niet mee. Dat zijn zaken die je ook zelf bij de belastingdienst kunt nagaan. Maar wellicht inderdaad verstandig om een ander goed na te vragen...

We hebben ons eigen huis nog niet verkocht maar willen deze kavel graag aankopen, eigen hiis verkopen, huren en dan pas gaan ontwikkelen met architect en bouwen.

Mij lijkt een logischer volgorde: eigen huis verkopen, huren, verkoopopbrengst van eigen huis plus eventueel spaargeld gebruiken voor aankoop kavel en dan pas gaan ontwikkelen met architect, hypotheek nemen en bouwen.

[PietPlectrum]

Lijkt mij ook een logischer volgorde, de nederlandse realiteit is helaas dat bouwkavels niet heel vaak voorbij komen.....niet als je 5000m+ zoekt

[kweenie]

Bij een kavel van 5000 M2 zal de bank al helemaal minder enthousiast zijn. De prijs daarvoor zal zo hoog zijn dat je daar ook al een heel huis voor zou kunnen kopen. Waarbij er dus ook een behoorlijke hefboom zit in de prijs, als die zou fluctueren. Bovendien zijn er ook weinig mensen die zo'n kavel zouden kunnen of willen kopen (tegen een goede prijs), zodat er nog eens extra veel risico is als jij niet aan je verplichtingen zou (kunnen) voldoen.

Ik weet niet wat voor soort huis je zou willen bouwen en wat je inkomen en vermogen is, maar als die ook in het hogere segment zitten, dan zou je wellicht kunnen overwegen om flink voor je nieuwe huis te gaan sparen.

[stofzuigertje]

Verkeerde volgorde.

Ik zou pas definitief kopen na goedkeuring bouw vergunning.
Als ik geen huis mag bouwen wat ik wil gaat het niet door.
Ook de bank wil zekerheid en wat doe je als je later een door de gemeente opgelegd model mag bouwen?

Zelf wil ik een houten woning, blokhut word het wel eens genoemd, die stapelbouw, goed geïsoleerd maar niet overal mag dat staan.
Ik heb meerdere tekeningen, kan die nog aanpassen maar meestal moet ik bakstenen gebruiken dus gaat het niet door.

Een bouwkavel later doorverkopen kan wel maar dan moet je wel 100% zelf betalen en het risico nemen.