[ archief ] Hypotheek mogelijkheden

[Arnooos]

Goedemorgen,

Mijn vriendin en ik hebben gisteren een eerste bezichtiging gehad en het staat voor ons vast dat dit "ons huis" wordt. Graag wil ik er via deze manier achter komen waar voor mij de mogelijkheden liggen om een huis samen te kopen met mijn vriendin die momenteel zonder werk zit. De ouders van mijn vriendin hebben een groot eigen vermogen. Maar waar mogelijk willen wij beide niet ingaan op haar ouders genereuze aanbod om bij te springen(al komen we daar vrees ik niet onder uit met een perfect afgewerkt huis in een zeer gewilde wijk).

Onderstaand de cijfertjes.
Vraagprijs: 179.500
Maximale koopsom berekend bij de hypotheker met 2,2,% + NHG met annuïteitenhypotheek: 147.500
Missend bedrag: 27.000 / 32.000
Geen overwaarde huidig eigen huis(reeds verkocht).

Het lijkt me duidelijk dat ik alleen het huis niet kan kopen, ben helaas ook geen starter dus kan ook geen starterslening krijgen. Nu weet ik dat er allerlei verschillende manieren zijn om in te gaan op het aanbod van haar ouders. Maar helaas weet ik het fijne er niet van af en daarom zou ik graag een aantal antwoorden krijgen op onderstaande vragen en evt. andere mogelijkheden die mogelijk zijn waar ik het bestaan niet van af weet.

Stel wij nemen een onderhandse lening via de notaris(tijdens tekenen koopakte) bij de ouders van mijn vriendin.
- Heeft dit gevolgen voor mijn maximale hypotheek die ik kan verkrijgen?
- Heeft dit fiscale gevolgen voor mijn schoonouders? Bv inkomstenbelasting en dergelijke?
- Stel mijn vriendin vind werk, kunnen wij dan de hypotheek aanpassen en ineens mijn schoonouders af lossen? Zitten hier nog fiscale gevolgen aan?
- Indien mijn schoonouders het geld schenken(belastingvrij), is er een constructie dat wij vrij meer dan 2.100 per jaar terug kunnen schenken?
- Welke mogelijkheden zijn er om mijn vriendin op naam toch op de koopakte en hypotheek te krijgen?

Bij voorbaat dank!

[Klaas Jan]

Stel deze vragen eens aan een notaris. Vaak hebben notarissen een eenmalig gratis adviesgesprek.
Wellicht heeft de notaris nog aanvullende tips en informatie.

U heeft het over 'schenken' en 'terugschenken'. Maar dat is toch lenen? Anyway, ik zou een aanbod wat betreft schenken dankbaar accepteren. Dat kan belastingtechnisch gunstig http://kennisbank.sparen.nl/belastingvrij-schenken-kind

[riddert]

@Arnoos,

De bank zal waarschijnlijk het eventueel beschikbare bedrag dat je van je schoonouders krijgt/leent, in mindering brengen op het te verstrekken hypotheekbedrag. De bank zegt gewoon dat je voor, in jouw geval €147,500, goed bent, de lasten van een dergelijke lening kunt dragen.
Stel dat je de missende €30.000 zou lenen van je schoonouders of van wie dan ook, dan zal de bank je nog maar €117.500 lenen.
Per saldo zul je er dus niets mee opschieten.
Ik ben geen expert, voor het fijne zul je je hypotheekadviseur/bank kunnen vragen.

[Arnooos]

@Klaas Jan. Dat is zeker ook de bedoeling. Althans, mijn tussenpersoon die verder mijn geld regelt/adviseert is momenteel op vakantie en pas maandag weer beschikbaar.
Maar gezien dat het huis in perfecte staat is, in een zeer gewilde wijk ligt en dat ik nu zelf eigenaar (tot 1-10) ben van een gelijkwaardig huis voor woz 206.000 kom ik uit op radar voor hulp. Gezien de vraagprijs ook onder de norm ligt van de huizen in dezelfde wijk die in slechtere staat(isolering, afwerking etc.). Om zo doende maandag een kort gesprek met mn adviseur nog te hebben en hij al aan de slag kan m.b.t regelen onderhandse lening en uitzoeken hypotheken en wij b.v. woensdag een 2de bezichtiging kunnen doen met een aankoopmakelaar(toch voor de zekerheid een ruwe taxatie) en donderdag een openingsbod kunnen gaan neer leggen. Helaas is namelijk op 3 oktober ook een open dag in dit huis waar ongetwijfeld mensen op af gaan komen en dit huis interessanter gaan vinden als de 4 andere exact dezelfde type woningen die voor zelfs meer geld te koop staan. Verkoop makelaar is het zelfde als mijn makelaar bij mijn verkoop. En is 1 van de hoogst aangeschreven makelaars uit de regio, dus ik twijfel niet aan hun taxatie waarde. Zelfs nog kans dat het dezelfde situatie is als mij, uit elkaar gegaan en zsm van het huis af willen dus woz waarde van het huis vragen ipv 10% voor de verkoopprijs.

@Riddert.
Dat heb ik ook gelezen dus ver. Maar ook het volgende in de zin van een familiehypotheek:
Voorwaarde hierbij is wel dat de bank bij het verstrekken van de hypotheek, de lening van het familielid buiten beschouwing laat. Dit is in de praktijk vaak het geval.
bron: http://www.berekenhet.nl/hypotheek-en-w ... theek.html
Dus na mijn inziens zou dat dus stellen, als je niet kenbaar maakt bij de hypotheekverstrekker dat je een andere lening hebt of van plan bent een 2e lening te maken, zou het dus niet uitmaken waar het eigen vermogen vandaan komt welke nodig is om aan te geven dat je eigen vermogen in het huis stopt.
En er is vast wel ergens een gaatje te vinden, dat de 30.000 op mijn rekening staat waar nodig voor een credietcheck van de hypotheekverstrekker (waar evt. mogelijk) als men zo ver wilt gaan om het eigen vermogen ook daadwerkelijk te checken. Naar mijns inziens mogen ze dat niet eens vragen. Gezien wij alleen een hypotheek willen tot bv 145.000 bij de hypotheekverstrekker. Of dit is een logica van mezelf die al reeds is gedicht...

[kweenie]

Maar ook het volgende in de zin van een familiehypotheek:
Voorwaarde hierbij is wel dat de bank bij het verstrekken van de hypotheek, de lening van het familielid buiten beschouwing laat. Dit is in de praktijk vaak het geval.
bron: http://www.berekenhet.nl/hypotheek-en-w ... theek.html
Dus na mijn inziens zou dat dus stellen, als je niet kenbaar maakt bij de hypotheekverstrekker dat je een andere lening hebt of van plan bent een 2e lening te maken, zou het dus niet uitmaken waar het eigen vermogen vandaan komt welke nodig is om aan te geven dat je eigen vermogen in het huis stopt.

die zin staat in en heel andere context. Het gaat daar om de verhouding tussen banklening en woningwaarde. Dat je met een familielening ervoor kunt zorgen dat je banklening onder een bepaald percentage van de marktwaarde komt (bijvoorbeeld onder de 85% marktwaarde) en zo in een lager tarief komt.

Maar los daarvan is het wel mogelijk om extra te lenen bij haar ouders. De NHG normen zeggen namelijk:

Verplichtingen waarvan de eerste betaling plaatsvindt na twaalf maanden na het passeren van de lening, mogen buiten beschouwing worden gelaten.

Daar is dus wel mee te 'spelen'. Als de voorwaarden etc. goed zijn opgesteld.

Fiscaal geldt dat zo'n lening gewoon in box 3 zit, net als het spaargeld. Dus of ze 35.000 op de bank hebben of aan jouw vriendin lenen maakt niet uit. Ook de eventuele rente-inkomsten die ze van jullie ontvangen worden net zo behandeld als rente die je op een spaarrekening ontvangt, tenzij de rente behoorlijk afwijkt van wat in de markt gebruikelijk is. In dat geval wordt het namelijk gedeeltelijk als schenking gezien.

Als je vriendin werk vindt, dan kun je de lening inderdaad 'oversluiten' naar een bank. Houd er dan wel rekening mee dat dit kosten met zich meebrengt.

Schenking aan ouders kan maximaal voor 2.111 euro zonder belastingen.

Je kunt het huis gewoon samen kopen en ook op de hypotheek krijgen. Zeker als zij óók een deel van de koopsom betaalt via bijvoorbeeld de lening of schenking van haar ouders, is dat verstandig.

[Jantje7]

Ook de rente van een lening van familie voor aanschaf woning is gewoon aftrekbaar en 6% is heel normaal voor een achtergestelde lening. Eventueel kan de ouder deze rente weer gewoon terugschenken en aanvullen tot € 5.277,- per jaar zonder schenkingsbelasting te betalen. Wel moet het bedrag van de lening bij de verstrekker in box 3 worden opgegeven en daar moet eventueel rendementsheffing over worden betaald.

[Arnooos]

Bedankt beide voor de input!

Vond het al enorm vreemd als we gezamenlijk 250.000 zouden kunnen lenen, dit als mn vriendin nog zonder werk zo zitten 180.000 in totaal (147.000 via de bank en de rest via haar ouders) niet mogelijk zou zijn. Zag zelf ook door de vele teksten uit verschillende jaren ook een het bos niet meer. Vandaar dat ik die zin waarschijnlijk in de verkeerde context heb gelezen.

Maar hoe zit dit precies dan met de "schenking"/onderhandse lening? Wij willen de lening bij haar ouders ten alle tijde terug betalen. Dat staat zonder twijfel vast. Haar ouders, plat gezegd maakt het niet uit of die lening nu eerst een jaar of 5 bij hun wordt afgelost en daarna ineens wordt voldaan door een aanvullende ophoging van de hypotheek of dat dit binnen een jaar geschied indien mn vriendin werk vind. Volgens een aantal bronnen, stelt men dat zolang je de rente met een onderhandse lening bv 2-3% hoger houd dan de hypotheek die ik nu zou kunnen krijgen, de fiscus de onderhandse lening ook niet als schenking zal gaan zien. Eerst gingen wij ervan uit, dat wij de rente net zo hoog zouden houden als dat mijn schoonouders zouden krijgen bij evt. vast zetten van hun geld voor 10 jaar. Maar dat lijkt dan ook geen optie. En voor mij part betaal ik bv 2,5% over mijn hypotheek en 6% over het geleende geld van mijn schoonouders. Dat is dan maar een tijdelijke aanvullende last om te dragen om er voor te zorgen dat mijn vriendin en ik ons droomhuisje kunnen aanschaffen.

Verder voor het over sluiten van lening naar ophogen hypotheek zeg je kweenie, dat er extra kosten met zich mee brengt. Maar het is toch reeds mogelijk om bij de notaris bij het tekenen van de koopovereenkomst om aan te geven dat onze hypotheek kan worden opgehoogd naar bv 200.000? Dan vallen die kosten toch alweer weg? Overdrachtsbelasting is ook al reeds betaald over het huis bij de aanschaf? Dan doel je alleen op een nieuwe toetsing van de hypotheek verstrekker? Of mis ik nog wat posten?

Iig heel erg bedankt voor het goede nieuws !!

[kweenie]

De rente die je aan je ouders betaalt mag 25% afwijken van wat je bij een bank voor een vergelijkbare lening zou moeten betalen. Als je hoger (of juist lager) gaat zitten, dan ziet de fiscus dat deel als een schenking.

Houd er wel rekening mee dat voor het kunnen aftrekken het deel dat je bovenop de huidige hypotheek leent, annuitair of lineair moet worden afgelost.

Met de kosten bedoel ik inderdaad de kosten voor de geldverstrekker en de nieuwe toetsing, met daarbij ook kosten voor bv. taxatie.