[ archief ] Hypotheek verlengen bij GMAC / CMIS Nederland

[jduurland]

10 jaar geleden een hypotheek van 200.000 afgesloten bij GMAC, 10 jaar vast voor 4,8%. Enige jaren geleden is GMAC weg van de Nederlandse markt en is overgenomen door CMIS Nederland, er veranderde echter verder niets. Ik heb intussen wel minder inkomen omdat ik mijn baan ben kwijtgeraakt en het dus moet doen met minder inkomen.
Totdat nu de verlenging van de hypotheek aanstaande is en ik een voorstel krijg voor 10 jaar vast tegen 6,35%. Of voor 1 tot 7 jaar vast tegen 5,25 tot 5,85%. Allemaal dik boven de huidige rentes van ±4%.
Ik heb geprobeerd te oversluiten bij een andere aanbieder, maar die zeggen dat mijn inkomen te laag is voor een hypotheek van 200.000.- maar ik kan mijn hypotheekrente van 4,8% gewoon betalen elke maand. Bij de aanstaande verhoging wordt dat wel heel moeilijk. Kan CMIS dit nou zomaar doen of ruikt dit naar oplichting om mensen in deze crisistijd zo voor het blok te zetten?
Zijn er nog andere gedupeerden van deze praktijken?

[vroem]

dat zijn woekerrentes, vraag mij af wat erachter zit? en geen NHG mogelijk dan dus?
wat zeggen intermediairs zoals de Hypotheker of zo?

[vroem]

als ik zo zie zitten zij structureel een 2% boven markttarief, minimaal. Hypotheek is 100% aflossingsvrij als ik uw bericht goed begrijp? oversluiten kan niet op diezelfde basis in ieder geval, daar komt ook deels denk ik het probleem met inkomensnorm vandaan.

Wellicht kan de AFM iets voor u betekenen?

[een vraag, een antwoord]

CMIS heeft inderdaad GMAC overgenomen. CMIS is niet actief op de markt, maar beheert de bestaande hypothekenportefeuille van GMAC

Ik heb hun tarieven even opgezocht http://www.cmisnederland.nl/uwhypotheek ... tebcs.aspx

Daar kun je zien dat hun tarieven met NHG niet echt scherp zijn, maar ze zitten maar iets boven b.v. de Rabobank. Hun tarieven zonder NHG zijn wat minder feestelijk en blijkbaar hoor jij daar ook bij.
Heb je in het verleden een hypotheek zonder inkomensgegevens afgesloten? En hoe verhoudt de waarde van je huis zich t.o.v. je hypotheek?

[een vraag, een antwoord]

als ik zo zie zitten zij structureel een 2% boven markttarief, minimaal. Hypotheek is 100% aflossingsvrij als ik uw bericht goed begrijp? oversluiten kan niet op diezelfde basis in ieder geval, daar komt ook deels denk ik het probleem met inkomensnorm vandaan.

Wellicht kan de AFM iets voor u betekenen?

Mogelijkheid tot oversluiten hangt van de waarde van het woonhuis af en heeft niets met de inkomensnormen te maken, die worden nl. altijd op annuïtaire basis getoetst, ongeachte de aflossingsvorm.

[jduurland]

Intermediairs als De Hypotheker of in mijn geval Van Bruggen zeggen dat mijn inkomen momenteel niet hoog genoeg is om te oversluiten. Hypotheek is idd 100% aflossingsvrij en afgesloten zonder inkomensgegevens. De overwaarde die 10 jaar geleden doorslaggevend was, is in deze tijd niet meer zeker, dus wordt niet meer meegenomen in de inkomensbeoordeling voor een hypotheek. De lening is ±65% van de executiewaarde (325.000,-).

[een vraag, een antwoord]

Dan heb ik het goed gezien en is het inderdaad het tarief dat CMIS voor dit soort leningen hanteert.
GMAC nam indertijd een verhoogd risico, door niet om inkomensgegevens te vragen en daar hoorde een hoger rentetarief bij. Dus de aanbieding is conform de rentetabellen van CMIS.

Of het een redelijk tarief is, dat is een andere discussie. Ik vind het een forse rente, maar zie ook wel dat CMIS een groter risico loopt. In Amerika was deze leningvorm vrij gebruikelijk, met als uiteindelijk gevolg de financiële crisis ( de zgn. subprime hypotheken)

[GJvdZ]

als ik zo zie zitten zij structureel een 2% boven markttarief, minimaal. Hypotheek is 100% aflossingsvrij als ik uw bericht goed begrijp? oversluiten kan niet op diezelfde basis in ieder geval, daar komt ook deels denk ik het probleem met inkomensnorm vandaan.

Wellicht kan de AFM iets voor u betekenen?

De huidige marktconforme tarieven zijn niet van toepassing op 100% aflossingsvrije hypotheken.

[jduurland]

Dus dit rentetarief is logisch of kan AFM iets voor mij betekenen? Kan ik ze gewoon bellen ofzo?

[een vraag, een antwoord]

Natuurlijk
http://www.afm.nl/nl/consumenten/afm/meldpunt.aspx

[euroscore]

Ik heb 7 jaar geleden mijn hypotheek verlengt bij CMIS de looptijd is 7 jaar dus krijg ik afgelopen week een nieuw rente-aanbod van CMIS een geweldig voorstel zeg, 7 jaar vast tegen 6.7% bij de ABN vraagt men voor 7 jaar 3.10% bij de ING voor 10 jaar 3.5%, mijn probleem is dat er 7 jaar geleden andere regels waren voor een hypotheektoezegging, ik kan dus met mijn huidige salaris niet naar een andere bank, zelfs niet als het me de helft scheelt men heeft er geen vertrouwen in dat ik de hypotheek kan betalen, ik woon al 18 jaar in deze woning heb nog nooit een achterstand gehad maar wordt nu gedwongen om van een maandlast van € 902,- naar € 1016,- te gaan terwijl het € 500,- kan zijn als een andere bank mij accepteert ik vind dit schandalig en weiger dan ook aan deze corrupte praktijken mee te werken. Ik moet nu noodgedwongen met verlies verkopen omdat ik met de verkeerde bank in zee ben gegaan. Ik bedank hierbij de Nederlandse banken voor het meedenken met een hardwerkende Nederlander.

[een vraag, een antwoord]

Euroscore heb jij een GMAC 95 hypotheek?

[een vraag, een antwoord]

Het probleem is al veel eerder ontstaan, nl. bij de verstrekking van de hypotheek.
Het gaat om een hypotheek, waarbij je indertijd niet je inkomen hoefde aan te tonen en waarbij puur op de waarde van het huis werd gefinancierd. Dit soort hypotheken zijn nu uit den boze.

Dus als je iets wil moet je bij de bron beginnen, want de jouw aangeboden rente past in het kader van dit soort voor de bank risicovolle leningen. Je mag dus ook de vergelijking niet trekken met hypotheken met NHG, zoals je doet. Daar heeft de bank juist weinig risico.

Jouw probleem was indertijd waarschijnlijk dat je toen geen "gewone" hypotheek kon krijgen.
Ik zou zeggen, ga eerst eens met CMIS in de slag, misschien willen ze iets voor je doen.
Je kunt ook een klachtenprocedure beginnen, dat hangt af van de redenen waarom je toen die hypotheek hebt genomen en waarom je adviseur vond dat die passend voor je was.

[sacredfour]

Euroscore, kijk eens goed naar je contract en de alg. voorwaarden. Heeft CMIS, bij het tekenen van de hypotheek, in zijn alg. voorwaarden duidelijk gemaakt hoe de rente wordt berekend over de nieuwe rentevaste periode? Ook mag jij nu de vraag aan CMIS stellen of zij wel gerechtigd zijn om deze verandering te maken, m.a.w. zij n zij nog de wettige eigenaar van de vordering, of hebben ze de hypotheek gesecuritiseerd, met als gevolg dat alleen de nieuwe eigenaar deze veranderingen mag maken.

[sacredfour]

alg. voorwaarden GMAC hypotheek:

4.1.2 Bij renteherziening
U ontvangt ruim voor het einde van uw rentevastheidsperiode een renteherzieningsvoorstel met
de rentetarieven die op dat moment worden gehanteerd door GMAC Hypotheken (of diens
rechtsopvolger(s) onder bijzondere of algemene titel); zie ook artikel 3.3.1. Bij het herzien van
de rente is er geen mogelijkheid om mee te dalen met de rente, in het geval dat de rente daalt
na het uitbrengen van het renteherzieningsvoorstel.
4.1.6 Rentevaststelling* – verhouding tot executiewaarde***
Als bij een ongegarandeerde lening het totale leningsbedrag** gelijk is aan of lager is dan 60%
van de executiewaarde***, wordt het rentepercentage voor leningen kleiner dan 60% van de
executiewaarde toegepast. Voor ongegarandeerde leningen groter dan 60% van de executiewaarde
maar kleiner of gelijk aan 75% van de executiewaarde geldt het tarief voor leningen
boven de 60% van de executiewaarde. Voor ongegarandeerde leningen groter dan 75% van de
executiewaarde maar kleiner of gelijk aan 100% van de executiewaarde geldt het tarief voor
leningen boven de 75% van de executiewaarde. Voor ongegarandeerde leningen groter dan
100% van de executiewaarde maar kleiner of gelijk aan 125% van de executiewaarde geldt het
tarief voor leningen boven de 100% van de executiewaarde. Voor ongegarandeerde leningen
groter dan 125% van de executiewaarde maar kleiner of gelijk aan 150% van de executiewaarde
geldt het tarief voor leningen boven de 125% van de executiewaarde.
Door verhoging van het totale leningsbedrag (aanvullende lening) wijzigt de verhouding tussen
het totale leningsbedrag** en de executiewaarde***. Bijvoorbeeld bij een verhoging van het
leningsbedrag** tot een bedrag tussen 75% van de executiewaarde en 100% van de executiewaarde***,
wordt automatisch de rente voor leningen tussen 75% en 100% van de executiewaarde
van kracht voor de gehele lening. Verhoging van het totale leningsbedrag kan dus tot
gevolg hebben dat de rente voor de gehele lening wordt aangepast.

GMAC Hypotheken kan besluiten (een deel van) de leningen of de gehele relatie over te dragen
(in economische en/of juridische zin) aan derden. Door middel van de ondertekening van
de hypotheekakte stemt u hier bij voorbaat mee in. Doorgaans heeft een dergelijke overdracht
in praktische zin voor u geen gevolgen omdat Stater belast zal blijven met het beheer van de
leningen (zoals beschreven in artikel 1.1.2). Bij een juridische overdracht van (een deel van) de
lening (inclusief de daarbij behorende zekerheidsrechten) is het om wettelijke redenen echter
vereist om u, zijnde de debiteur, op de hoogte te stellen van de overdracht. In dat geval zult u
op de jaarlijkse saldo-opgave vermeld zien welk bedrag van de lening in juridische zin in totaal
is overgedragen. Eventueel kan GMAC Hypotheken u dit gedurende het jaar schriftelijk mededelen.

De schuldenaar stemt door middel van ondertekening van de hypotheekakte bij voorbaat in met
een (gedeeltelijke) overdracht door GMAC Hypotheken van haar rechten en verplichtingen
voortvloeiend uit deze akte aan een derde. Van een eventuele overdracht zal mededeling worden
gedaan aan de schuldenaar.

Je kan nu dus nakijken of de nieuwe rente klopt met de geoffreerde rente.
Ook interessant zijn de laatste regels: GMAC moet securitisatie melden. Hebben ze dat gedaan?

[marcel75]

Blijft moeilijk hé als je het verschil tussen zekerheidsrecht en eigendomsrecht niet kent of gewoon niet wilt kennen. En dan dit forum maar blijven vervuilen met onzinnige bijdragen waarmee mogelijkerwijs mensen blij gemaakt worden met een dode mus of zelfs naar aanleiding van die bijdragen gaan handelen met allerlei schades tot gevolg....

[kweenie]

Ik heb 7 jaar geleden mijn hypotheek verlengt bij CMIS de looptijd is 7 jaar dus krijg ik afgelopen week een nieuw rente-aanbod van CMIS een geweldig voorstel zeg, 7 jaar vast tegen 6.7% bij de ABN vraagt men voor 7 jaar 3.10% bij de ING voor 10 jaar 3.5%,

Hangt ook af van of je nhg hebt en hoemdemverhouding tussen lening en e.w. is. Als je bv op 125% zit, dan zou je bij abn amro op 4,75% zitten.

Maar dat is ook een beetje inherent aan het lenen bij een 'onbekende' partij, of een partij die maar zo op de Nederlandse markt kan komen en dus ook er zo maar weer weg kan gaan.

mijn probleem is dat er 7 jaar geleden andere regels waren voor een hypotheektoezegging, ik kan dus met mijn huidige salaris niet naar een andere bank, zelfs niet als het me de helft scheelt men heeft er geen vertrouwen in dat ik de hypotheek kan betalen, ik woon al 18 jaar in deze woning heb nog nooit een achterstand gehad maar wordt nu gedwongen om van een maandlast van € 902,- naar € 1016,- te gaan terwijl het € 500,- kan zijn als een andere bank mij accepteert

Als je al 18 jaar in de woning woont, dan had je ook al 18 jaar de tijd om die schuld te verlagen. Blijkbaar heb je dat niet of nauwelijks gedaan. Even los van de nieuwe rentepercentages, hoe had je gedacht om de woonlasten te blijven voldoen als over 17 jaar de renteaftrek stopt?

Dat je niet voldoet aan de huidige inkomenseisen is ook een slecht teken. De eisen van 7 jaar geleden waren namelijk vooral zo ruim omdat ze er vanuit gingen dat je wel een redelijke inkomensongwikkeling zou doormaken. Een top-hypotheek zou ook toen dus alleen verstandig zijn geweest als je inkomen redelijk zou gaan stijgen. En in dat geval zouden de huidige, strengere, eisen geen probleem moeten zijn.

Dat je blijkbaar nog steeds een relatief hoge lening hebt ( zelfs na 18 jaar eigendom) zou je eigenlijk ook al in de tussentijd zorgen moeten hebben gebaard. En dan zou je dus al lang maatregelen hebben moeten nemen, zoals bijvoorbeeld meer aflossen.

ik vind dit schandalig en weiger dan ook aan deze corrupte praktijken mee te werken. Ik moet nu noodgedwongen met verlies verkopen omdat ik met de verkeerde bank in zee ben gegaan. Ik bedank hierbij de Nederlandse banken voor het meedenken met een hardwerkende Nederlander.

Je kunt 'de Nederlandse banken' wel de schuld geven, maar je bent het nog steeds zelf die ervoor heeft gekozen om in een woning met een te hoge lening te gaan zitten. En die hier te weinig op heeft afgelost.

[euroscore]

Bedankt voor alle reacties , vooral van de mensen die alles wel goed voor elkaar hebben maar ik ben vanmorgen bij de bank geweest en heb vanaf volgende maand een hypotheek naar mijn zin. 3.75% 10 jr vast en NHG. Ik kan weer verder.

[kweenie]

Tsjonge, in één dag zoveel opslag gekregen dat je ineens vanuit de situatie dat geen enkele bank je wil bent gekomen in de situatie dat je zelfs NHG kunt krijgen...???

[euroscore]

Ik heb gewoon een compleet nieuwe hypotheek genomen en niet verlengd ik moet nu wel aflossen en ben 20 euro meer kwijt maar los 2500 per jaar af , ik ben er blij mee dank je.