MVE-A Woeker Hypotheek...?

[willem.s]

Wie heeft zich net als ons in de luren laten leggen omtrent MVE-A product van WBR en na de fusie Woonstad Rotterdam waarbij men afspraken maakte waarbij ze hun risico beperkten onder de mom van "we beschermen de kwetsbare burger". We kregen in 1999 in een vergaderzaaltje op het ambachtsplein te horen hoe goed dit product was, we zijn er voor jullie en een korting als huurder. We mochten ook vragen stellen. Zo ook de vraag looptijd omtrent de deling winst/verlies. Dit was na 21 jaar geheel voor jezelf.

Nu blijkt dit wel/niet te kloppen. Woonstad heeft ook nooit een brochure getiteld “Maatschappelijk Verantwoord Eigendom” toegezonden aan ons zoals nu, dit was nl een nieuw product. Dus veel wisten we niet. Goede "bescherming " van ons als burger. Ik kreeg een korting van 10% op de koopprijs. Mocht de woning minder waard worden dan zouden ze delen in het verlies. (De woningen worden alleen meer waard) 50/50, maar de stichting kan maximaal in ons geval en bij velen rond de E50.000 verlies maken, zo ook wij natuurlijk. De woning is dan wel 0 euro waard. De kans dat dat gebeurt is nihil. Laten we zeggen de huizen worden 20.000 minder waard ieder 10.000 verlies, huis is dan 80.000 waard. Echter, dan verkoop je niet dus het risico is ook nihil en de huizen werden de afgelopen 100 jaar alleen maar duurder.

Nu blijkt bij Woonstad dat de winst ongelimiteerd is. Woonstad zegt: uw huis is 400.000 waard, u heeft het met korting gekocht: 110.000 - 10.000 korting 100.000 euro -400.000 dat is 300.000 winst. We krijgen van u 150.000, dan betaal ik dus de korting terug en betaal de verbeteringen. Dat houd in dat ik mijn huis 2 en een half keer betaal aan Woonstad Rotterdam. Daarbij heb ik een hypotheek van 200.000 (verbouwingshypotheek) welke ik ook moet betalen met kosten dus ik betaal 3x me huis met deze constructie. Hoe bedoel je "beschermen kwetsbare burger".

Een Nieuwe Woeker Hypotheek is het.

Ook de onderhoudsbijdrage (VVe) staat wmb ter discussie, waarbij we de stichting al E22.000 euro hebben gespekt en waarvan onduidelijk is waar het voor is (het is immers geen huur).
Ik heb gebeld voor de VVe, echter is er geen VVe, het is een huur bijdrage? zeggen ze, echter dit klopt ook niet volgens de uitspraak vd rechter waarbij de rechter had gezegd dat ik een financieel overzicht zou moeten krijgen plus een meerjarenplan. Dit hebben ze vanaf 2013 1 jaar gedaan daarna niet meer. Bellen daar bereik je niks mee want je word van het kasje naar de muur gestuurd. Al met al zou de stichting dus 170.000 verdienen aan ons en met mij nog andere eigenaren met dezelfde constructie die nu niet meer bestaat. Nu heb je andere MVE'S waarbij de winst van jou is na 1 jaar. Ze hebben in 2003 een aanbieding gedaan om de korting a E10.000 terug te betalen zodat de winst dan vanaf die datum niet meer gedeeld hoefde te worden. In de tijd van de SS Rotterdam hadden ze flink geld nodig vandaar deze move.

Dan hebben we het stukje terug verkopen aan Woonstad Rotterdam.
We zijn verplicht terug te verkopen aan Woonstad waarbij ze zelf een makelaar in de hand nemen die de huizen zwaar onderwaarderen. Ze zeggen dan uw huis is maar 360.000 waard. Wij natuurlijk een eigen makelaar die het huis taxeert op 402.000. Woonstad, daar gaan we niet mee akkoord en we kiezen beide de taxateur uit waarbij we akkoord moeten zijn. Wel Woonstad kent ze allemaal dus de waarde wordt dan geschat op 380.000. Nog steeds te weinig en we hebben een dilemma. Daarbuiten word in de woning markt veel overboden dus wij worden op ze Rotterdams gezegd gen...d. Dit is ons niet verteld. In 2002 kreeg je ook MVE-C en is de waardedelingsregeling 1e jaar 50/50. 2e jaar 60/40 enz.. 6e jaar waardeontwikkeling voor verkoper. in 2004 zijn deze afgeschaft en heb je MVE-D waarbij de winst na 1 jaar van jou is. De andere voorwaarden blijven zoals, terug verkopen en de VVe.

Wel de stichting had al voorwerk gedaan en wist toen al dat deze constructie hun meer geld kon opleveren en wisten ook andere dingen zoals: "MG 2002/06 van staatssecretaris
Remkes uit 2002. De kern van dit besluit houdt in dat bij een kortingspercentage van meer
dan 10% niet meer dan het dubbele van dit percentage als percentage over de waarde
ontwikkeling van de woning mag terug vloeien naar de corporatie (b.v. 15 % korting betekent
dat maximaal 30% van de waarde ontwikkeling mag terugvloeien naar de corporatie).
Wordt aan de voorwaarden van MG 2002/06 voldaan dan behoeft de corporatie geen
toestemming aan VROM te vragen om tot verkoop over te gaan."

Nu rekent Woonstad Rotterdam heel anders en weten ze schijnbaar niks van dit.
Ons maar ook van 8 andere bewoners waarmee we deze oneerlijk praktijk aanpakken lopen tegen een muur aan bij Woonstad. Ze vinden het maar eerlijk allemaal?? De nieuwe woekerpraktijken. Overigens weigert Woonstad met ons in gesprek te gaan om een oplossing te vinden, dus is onze vraag: Wie kan ons helpen en/of wil zich verenigen?

[Cro]

MVE-A is zo te zien inderdaad altijd een 50/50 split, bij winst en verlies, en inderdaad zonder dat die split na verloop van tijd minder wordt of verdwijnt voor zover ik kan vinden.

Dat houd in dat ik mijn huis 2 en een half keer betaal aan Woonstad Rotterdam.

Dat vind ik een wat kromme redenatie. Jij hebt gewoon Bedrag X betaald bij aankoop, en een afspraak gemaakt dat wanneer Koper A op enig moment de woning koopt dat jullie samen delen in de opbrengst, dat is niet iets dat jij nu betaalt, enkel iets dat jij nu niet krijgt omdat je dat zo hebt afgesproken.

Wat ik echter niet direct snap ik de €200.000 verbouw hypotheek, is dat iets dat je ook bij Woonstad hebt afgenomen of in overleg met hun hebt gedaan of dat iets dat je zelf op eigen houtje hebt gedaan. Dat is immers wel iets waar ik in ieder geval mijn bedenkingen bij heb, waarom €200.000 lenen, om de waarde van iets te verhogen, terwijl je weer dat je bij verkoop de helft van die waardeverhoging niet zal krijgen omdat deze contractueel een ander toekomt.

Ze hebben in 2003 een aanbieding gedaan om de korting a E10.000 terug te betalen zodat de winst dan vanaf die datum niet meer gedeeld hoefde te worden. In de tijd van de SS Rotterdam hadden ze flink geld nodig vandaar deze move.

Waarom heb je dit niet gedaan? Dat was natuurlijk een gouden kans om waarschijnlijk zelfs op dat moment al in een klap meer vermogen te vergaren dan de €10000 die je zou moeten betalen.

[witte angora]

Nogal een warrig verhaal, sorry. Probeer eerst eens bij de relevante feiten te blijven: vermeld enkel wat is afgesproken. Wat er wel of niet in theorie aan verlies geleden kon worden doet niet ter zake, om wat te noemen. Wat er tegenwoordig elders afgesproken wordt doet ook niet ter zake.

Heb je de afspraken helder, dan kun je vast stellen hoe een en ander in de praktijk uit heeft gepakt. Of de bijdrage een kwestie van huur is of een bijdrage aan de VvE, dat weet ik niet. Hoe het onderhoud is afgesproken weet ik ook niet. Linksom of rechtsom, de wbv zou in ieder geval voor de helft bij moeten springen. Mogelijk dat sommige afspraken onredelijk zijn, dan is er misschien een mogelijkheid om dit aan te vechten. Vereniging Eigen Huis zou je daar misschien bij kunnen helpen.

Wat de makelaars betreft: het beste zou inderdaad zijn een onafhankelijke makelaar in te schakelen om de woning te taxeren. Maar bedenk wel: een taxatie is een taxatie. Dat is zelden de uiteindelijke verkoopprijs. Hoe hoog ligt de WOZ-waarde, om wat te noemen? Je zou eventueel bezwaar kunnen aantekenen tegen de WOZ-waarde, dan komt er een realistischer bedrag uit rollen, dat meer in overeenstemming is met de werkelijke waarde. Maar ook dan is het niet gezegd dat dit het bedrag is dat je uiteindelijk zou kunnen krijgen.

[witte angora]

Daarbij heb ik een hypotheek van 200.000 (verbouwingshypotheek) welke ik ook moet betalen met kosten dus ik betaal 3x me huis met deze constructie. Hoe bedoel je "beschermen kwetsbare burger".

Nog even dit: wist de hypotheekverstrekker van de eigendomsconstructie?

[Cro]

Heb je de afspraken helder, dan kun je vast stellen hoe een en ander in de praktijk uit heeft gepakt. Of de bijdrage een kwestie van huur is of een bijdrage aan de VvE, dat weet ik niet. Hoe het onderhoud is afgesproken weet ik ook niet. Linksom of rechtsom, de wbv zou in ieder geval voor de helft bij moeten springen. Mogelijk dat sommige afspraken onredelijk zijn, dan is er misschien een mogelijkheid om dit aan te vechten. Vereniging Eigen Huis zou je daar misschien bij kunnen helpen.

Deze snap ik niet helemaal, zoals ik de OP lees is TS 100% eigenaar geworden, maar is er een contractuele afspraak dat bij verkoop TS het huis moet aanbieden aan woonstad en dat deze het dan voor de taxatie prijs mogen kopen, waarbij ze 50% van de waardestijging sinds verkoop aan TS in mindering mogen brengen, of dat wanneer een 3de partij het huis koopt TS en woonstad deze waardestijging 50/50 verdelen

Ik zie daarin echter niet voorkomen dat woonstad ook 50% eigenaar is gebleven en dus ook 50% van de kosten in zou moeten brengen.

[Lady1234]

Woonstad is geen eigenaar gebleven, maar is wel aansprakelijk voor het groot onderhoud. En daar betaal je ook maandelijks voor.

https://www.huis-hypotheek.nl/begrippen ... -eigendom/#

Heeft natuurlijk helemaal niets met woeker te maken.

[Janne.B.]

Het is een beetje complex om alleen maar te spreken van woeker gedrag. Ik zou het aan een specialist voorleggen, en aan de hand van dat rapport een beslissing maken.
Ik begrijp natuurlijk wel, dat woonstad er zoveel mogelijk aan wilt verdienen, maar of dit op een eerlijke manier gaat, ik zou het niet weten.

[Speedy123]

In de algemene MVA bepalingen kan je terug vinden waarvoor de onderhoud bijdrage bedoelt is.

Artikel 7 Onderhoudsgarantie Planmatig Onderhoud
1. De planning van, de beslissingsbevoegdheid over en de zorg en de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het Planmatig Onderhoud van het Gebouw casu quo de Eengezinswoning met toebehoren berust bij Woonstad Rotterdam.
2. Onder “Planmatig Onderhoud” wordt verstaan: het volgens een vooraf vastgesteld plan te plegen onderhoud dat er op is gericht dat het Gebouw casu quo de Eengezinswoning in de toekomst blijft verkeren in de bouwkundige staat en de bouwtechnische kwaliteit, zoals die beoogd was bij de stichting of na een renovatie van het Gebouw casu quo de Eengezinswoning.
• Wanneer de Ondererfpacht is gevestigd op een Appartementsrecht geldt, omtrent het Planmatig Onderhoud, het volgende. Onder het Planmatig Onderhoud worden gebracht:
– het casco: fundering, dragende muren en dak
van het Gebouw,
– liftinstallatie,
– trapportaal,
– gemeenschappelijke bergingen,
– brandgangen,
– isolering,
– buitenschilderwerk,
– alle overige bouwkundige voorzieningen die worden gerekend te behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en de
gemeenschappelijke zaken.
– Wanneer de Ondererfpacht is gevestigd op een Eengezinswoning geldt omtrent het Planmatig Onderhoud, het volgende.
Woonstad Rotterdam stelt, onverminderd het in lid 1 bepaalde, voor Ondererfpachter vast welke onderhoudsvoorzieningen
behoren tot het Planmatig Onderhoud. Woonstad Rotterdam kan in het kader van het bij Woonstad Rotterdam berustende
Planmatig Onderhoud voor Ondererfpachter bindende voorschriften formuleren aangaande de minimaal aanvaardbare
woontechnische en bouwtechnische kwaliteit, waaraan de Eengezinswoning moet voldoen. Woonstad Rotterdam draagt zorg voor het vaststellen en actualiseren van een “meerjaren-onderhoudsplanning”. Daartoe zal Woonstad Rotterdam met betrekking tot de Eengezinswoning het navolgende realiseren:
– al dan niet periodiek een inspectie doen verrichten voor de bewaking van de kwaliteit van de Eengezinswoning;
– een beschrijving maken van de bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van de Eengezinswoning;
– een inventarisatie tot stand brengen van de vereiste voorzieningen en de daarvoor benodigde werkzaamheden en materialen;
– het vaststellen van het gewenste kwaliteitsniveau; • het opstellen van een voorlopige meerjarenplanning van de nodig geoordeelde voorzieningen alsook het vaststellen van een definitieve meerjarenplanning; een en ander gericht op het “in conditie houden” van het gewenste kwaliteitsniveau en op basis van de resultante van een afweging van de mogelijke
of nodige voorzieningen enerzijds en het beschikbare onderhoudsbudget anderzijds;
– het vaststellen van een jaarplanning. Het Planmatig Onderhoud strekt zich niet uit tot de binnenzijde van de Woning; aldus niet tot niet dragende muren binnen de woning, keukens en badkamers.

[Speedy123]

Echter, dan verkoop je niet dus het risico is ook nihil en de huizen werden de afgelopen 100 jaar alleen maar duurder.

Dat is natuurlijk niet waar. Ten eerste is een gedwongen verkoop nimmer uit te sluiten. Verlies van inkomsten, een scheiding, een sterfgeval, meer dan genoeg redenen te bedenken waarom een huis gedwongen in de verkoop moet.

Huizen worden inderdaad over het algemeen op de langere termijn meer waard. Echter er zijn sterke fluctuaties te zien. Kocht je in 2008 een huis en moest je die in 2012 verkopen, dan stond het huis zeer waarschijnlijk dik onder water en heb je een groot verlies.

Dus stellen dat er geen risico is, is echt veel te kort door de bocht. De risico's zijn hetzelfde als wanneer u een huis op de vrije markt gekocht had.

Ik kreeg een korting van 10% op de koopprijs.

U kreeg wel meer dan alleen korting. U kreeg het recht om uw huurwoning te mogen kopen. Ik was geen huurder bij Woonstad Rotterdam, ik heb nooit een woning van hun mogen kopen.

Daarbij heb ik een hypotheek van 200.000 (verbouwingshypotheek) welke ik ook moet betalen met kosten dus ik betaal 3x me huis met deze constructie.

2 ton in guldens of 2 ton in euro's? De hypotheek is ter verkrijging van het eigendomsrecht op de woning.

ik betaal 3x me huis met deze constructie.

Dat is niet correct. U hoeft alleen maar uw hypotheek af te lossen. Dat is wat u betaald.

Het is wel correct dat u de verbeteringen aan de woning betaald. Het is inderdaad dubieus te noemen dat indien deze verbeteringen tot waardevermeerdering leiden, Woonstad in deze vermeerdering mee zou delen. Echter, bij verkoop wordt er geen rekening gehouden met de verleende korting, de verleende tien procent korting blijft in uw zak. Zo middelt Woonstad dat een beetje uit.

Dan hebben we het stukje terug verkopen aan Woonstad Rotterdam.

Zoals al door andere gemeld, u heeft een WOZ taxatie. Die loopt ene jaartje achter maar is wel een aardige maatstaf. Wijkt de taxatie erg af van de WOZ taxatie, dan kunt u de taxateur daar zeker op aanspreken.

Daarbuiten word in de woning markt veel overboden

Overbiedingen ziet u terug in de (WOZ) taxering. De verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de omgeving is immers leidend bij (WOZ) taxaties.

Remkes uit 2002. De kern van dit besluit houdt in dat bij een kortingspercentage van meer
dan 10% niet meer dan het dubbele van dit percentage als percentage over de waarde
ontwikkeling van de woning mag terug vloeien naar de corporatie (b.v. 15 % korting betekent
dat maximaal 30% van de waarde ontwikkeling mag terugvloeien naar de corporatie).
Wordt aan de voorwaarden van MG 2002/06 voldaan dan behoeft de corporatie geen
toestemming aan VROM te vragen om tot verkoop over te gaan."

Eerder heeft u het over 1999. Het is van belang wanneer de woning nu verkocht is. Als dat voor 2002 is geweest, dan is het besluit van Remkes uit 2002 niet van toepassing.

[Lady1234]

Niemand heeft u toentertijd verplicht die woning te kopen. U dacht er goed aan te doen en ook nog een flinke korting.

Nu de huizenprijzen zo idioot gestegen zijn, hebt u ongetwijfeld spijt dat u toen die korting niet hebt afgekocht.

Dat u nog daar bovenop voor € 200.000,00 een verbouwingshypotheek hebt afgesloten, kunt u Woonstad niet aanwrijven.

[HandigeHarrie]

Het is wel een top-constructie voor Woonstad; hoe langer een koper de woning houdt, hoe meer de verkoopprijs zal zijn .... kassa ! Natuurlijk gaan de prijzen ook wel eens omlaag, maar over tientallen jaren gezien gaan de prijzen omhoog. Misschien kunt u nog met ondersteuning van Eigen Huis wat bereiken, bijvoorbeeld iets met inflatiecorrectie - naar beneden dan wel te verstaan? Ik vrees dat het niks oplevert, maar het is te proberen.

[Speedy123]

Het is wel een top-constructie voor Woonstad; hoe langer een koper de woning houdt, hoe meer de verkoopprijs zal zijn .... kassa !

En hoe eerder een koper de woning verkoopt, hoe meer Woonstad verliest door de verleende korting.

De koper heeft nu ook al die vele jaren de jaarlijkse huurverhoging uitgespaard.

Het is maar hoe je erna wilt kijken.

[Lady1234]

Die winst had de koper dus anders nooit kunnen maken.

[16again]

de term "hypotheek" in de titel lijkt me volkomen misplaatst.