[ archief ] Onder het boetebedrag uitkomen door dubbele verkoop

[arandy]

Ik wil mijn huidige hypotheek oversluiten naar een lagere rente bij de Aegon maar door het hoge boetebedrag is dit niet aantrekkelijk. Bijna €45000 boete.

Mijn buurman loopt tegen hetzelfde aan en het enigste wat je in principe kan doen is je huis verkopen en dan wat nieuws kopen met een nieuwe hypotheek.

We vroegen ons af of het mogelijk is de huizen onderhands aan elkaar te verkopen en nieuwe hypotheken aan te gaan en hetzelfde dan nog een keer te doen zodat alles weer op eigen naam staat. Dit kost ook wat geld maar beduidend minder als €45000.

Iemand ervaring hier mee ik zou graag willen weten of het kan / mag en wat het ongeveer zou kosten pp.

[Moneyman]

Creatief... Wat het twee keer verkopen van je woning kost, kan je zo nakijken door even de notariskosten op te zoeken. Houd er wel rekening mee dat er ook allerlei fiscale consequenties kunnen zijn, als was het maar ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek.

[arandy]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas. Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

[angel1978]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas.

Je kan toch gewoon googleen en offertes opvragen bij een notaris?
Als je totaal geen verstand hebt van hoe je dit bij de belasting moet gaan regelen met de aftrek, reken dan ook de kosten voor een belastingadviseur meteen mee.

Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

Op zich is het een creatieve oplossing die ook gewoon toegestaan is, maar ik denk dat de meeste mensen op zien tegen de rompslomp en het vertrouwen dat hier ook om de hoek komt kijken ( alles vastleggen contractueel vraagt nog veel meer geregel ).

[kweenie]

Je zult ook een bank moeten vinden die hieraan wil meewerken. Vaak wordt het lastig om een geldverstrekker te vinden die wil meewerken aan het op deze manier gebruik maken van het schemergebied van de regels. Bovendien zul je de voorwaarden van je (huidige) hypotheek ook even goed moeten doorlezen; vaak is alleen boetevrij aflossen bij definitieve verkoop toegestaan en dus niet als je het huis binnen korte tijd weer terugkoopt.

[arandy]

Je zult ook een bank moeten vinden die hieraan wil meewerken. Vaak wordt het lastig om een geldverstrekker te vinden die wil meewerken aan het op deze manier gebruik maken van het schemergebied van de regels. Bovendien zul je de voorwaarden van je (huidige) hypotheek ook even goed moeten doorlezen; vaak is alleen boetevrij aflossen bij definitieve verkoop toegestaan en dus niet als je het huis binnen korte tijd weer terugkoopt.

De geldverstrekker hoeft niks te weten wat er gebeurd we laten er gewoon een tijdje tussen zitten. Zolang je niet twee keer dezelfde gebruikt zou het zonder problemen door moeten kunnen. De voorwaarden van het boetevrij aflossen ga ik dan zeker nog even goed doornemen.

[kweenie]

Als je er een tijd tussen laat zitten, dan heb je in feite allebei een woning in bezit die niet als hoofdverblijf dient. Maakt het voor de fiscus wel weer wat complexer.

[angel1978]

Je zult ook een bank moeten vinden die hieraan wil meewerken. Vaak wordt het lastig om een geldverstrekker te vinden die wil meewerken aan het op deze manier gebruik maken van het schemergebied van de regels. Bovendien zul je de voorwaarden van je (huidige) hypotheek ook even goed moeten doorlezen; vaak is alleen boetevrij aflossen bij definitieve verkoop toegestaan en dus niet als je het huis binnen korte tijd weer terugkoopt.

Zo lang het 2 trajecten zijn ( verkoop en daarna aankoop ), hoeft het natuurlijk geen probleem te zijn.
Alleen bij het opnieuw aangaan van een hypotheek loop je de kans dat dezelfde verstrekker niet meer mee wil werken en je dus op zoek moet naar een andere bank. De tijd er tussen zal dus ook wat langer zijn ( daarom had ik 't ook over vertrouwen, wie zegt dat de buurman 2x meewerkt ? ).

[witte angora]

Als je er een tijd tussen laat zitten, dan heb je in feite allebei een woning in bezit die niet als hoofdverblijf dient. Maakt het voor de fiscus wel weer wat complexer.

Er komen alleen wat extra complicaties. Verzekering bijvoorbeeld. Je moet een woning verzekeren die door een ander gebruikt wordt, en tegelijkertijd zul je een verzekering moeten hebben voor de woning die je gebruikt.

En als er op een of andere manier ernstige schade is? Brand in een van de huizen bijvoorbeeld? Hoe ga je dan dingen regelen? Of als de buurman levering eist van jouw woning (die niet meer van jou is) maar die nu eenmaal aanzienlijk netter en beter onderhouden is?

Sorry dat ik nogal wat beren zie, maar misschien loop ik nét even iets te lang mee om mensen zomaar blindelings te vertrouwen.

[arandy]

AEGON

Verhuizen
Als u gaat verhuizen zijn er twee mogelijkheden: u verhuist naar een andere koopwoning of u gaat huren. Voor het aflossen van uw bestaande hypotheek hoeft u niets te ondernemen richting AEGON. Via de notaris, die de overdracht behartigt, ontvangt AEGON namens u bericht dat de woning is overgedragen. De notaris zorgt ervoor dat de hypotheekschuld wordt verrekend met de verkoopopbrengst van de woning.
Ik koop een nieuwe woning, hoe financier ik dit?
De aankoop van de nieuwe woning kunt u financieren uit eigen middelen of hiervoor een hypotheek afsluiten. Afhankelijk van uw situatie en keuzes spelen fiscale aspecten een rol. Laat u daarom goed voorlichten door uw adviseur.
AEGON wil u graag als klant houden. Voor de financiering van een nieuwe woning kent AEGON aantrekkelijke verhuisvoordelen. Binnen 6 maanden na verkoop van de oude woning heeft u de mogelijkheid uw huidige rentecondities mee te nemen naar de nieuwe hypotheek bij AEGON. Dit is aantrekkelijk als de rente van de hypotheek op uw oude woning lager is dan de geldende marktrente. Als u een hoger hypotheekbedrag nodig heeft dan het bedrag van de oude hypotheek dan geldt voor het meerdere de marktrente van dat moment. Is de marktrente lager dan de oude hypotheekrente dan krijgt u deze lagere rente over de gehele hypotheek.
Een nieuwe hypotheek leidt ook vaak tot afsluiten van nieuwe verzekeringen. De bestaande levensverzekering(en) die onderdeel uitmaakte van uw hypotheek kunt u instandhouden of aangepast voortzetten. Dit is vaak voordeliger dan het afsluiten van nieuwe levensverzekeringen.
Wij willen u dan ook graag een aantrekkelijk voorstel uitbrengen voor het financieren van uw nieuwe woning. Het enige wat u hoeft te doen is via uw adviseur een offerte bij ons aan te vragen.

Er tijd tussen laten zitten hoeft waarschijnlijk niet eens gewoon meteen weer verder met een nieuwe hypotheekverstrekker zodra alles is afgerond en de papieren binnen zijn.

[witte angora]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas. Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

Ik denk dat, als nog veel meer mensen hetzelfde gaan doen, dat de banken dan heus wel iets bedenken om dit tegen te gaan.

[angel1978]

AEGON

Verhuizen
Als u gaat verhuizen zijn er twee mogelijkheden: u verhuist naar een andere koopwoning of u gaat huren. Voor het aflossen van uw bestaande hypotheek hoeft u niets te ondernemen richting AEGON. Via de notaris, die de overdracht behartigt, ontvangt AEGON namens u bericht dat de woning is overgedragen. De notaris zorgt ervoor dat de hypotheekschuld wordt verrekend met de verkoopopbrengst van de woning.
Ik koop een nieuwe woning, hoe financier ik dit?
De aankoop van de nieuwe woning kunt u financieren uit eigen middelen of hiervoor een hypotheek afsluiten. Afhankelijk van uw situatie en keuzes spelen fiscale aspecten een rol. Laat u daarom goed voorlichten door uw adviseur.
AEGON wil u graag als klant houden. Voor de financiering van een nieuwe woning kent AEGON aantrekkelijke verhuisvoordelen. Binnen 6 maanden na verkoop van de oude woning heeft u de mogelijkheid uw huidige rentecondities mee te nemen naar de nieuwe hypotheek bij AEGON. Dit is aantrekkelijk als de rente van de hypotheek op uw oude woning lager is dan de geldende marktrente. Als u een hoger hypotheekbedrag nodig heeft dan het bedrag van de oude hypotheek dan geldt voor het meerdere de marktrente van dat moment. Is de marktrente lager dan de oude hypotheekrente dan krijgt u deze lagere rente over de gehele hypotheek.
Een nieuwe hypotheek leidt ook vaak tot afsluiten van nieuwe verzekeringen. De bestaande levensverzekering(en) die onderdeel uitmaakte van uw hypotheek kunt u instandhouden of aangepast voortzetten. Dit is vaak voordeliger dan het afsluiten van nieuwe levensverzekeringen.
Wij willen u dan ook graag een aantrekkelijk voorstel uitbrengen voor het financieren van uw nieuwe woning. Het enige wat u hoeft te doen is via uw adviseur een offerte bij ons aan te vragen.

Er tijd tussen laten zitten hoeft waarschijnlijk niet eens gewoon meteen weer verder met een nieuwe hypotheekverstrekker zodra alles is afgerond en de papieren binnen zijn.

Een traject van op z'n minst enkele weken ( taxatie, hypotheekaanvraag, beoordeling, notaris e.d. ).
Op wil je een hypotheekaanvraag doen op een huis dat je nog niet eens in bezit hebt, of nog in bezit hebt? Suc6 daarmee dan

[witte angora]

Als je er een tijd tussen laat zitten, dan heb je in feite allebei een woning in bezit die niet als hoofdverblijf dient. Maakt het voor de fiscus wel weer wat complexer.

Volgens mij is het ook wel de bedoeling dat je, als je een woning verkoopt en een andere koopt, dan ook fysiek gaat verhuizen.

Je woning aan de buurman verkopen en deze vervolgens huren, vice versa, klinkt niet echt logisch. Plus dat er wel eens aanvullende eisen aan de hypotheek gesteld kunnen worden, als er iemand anders in de gekochte woning blijft wonen.

[arandy]

Op papier wonen we dan ook tijdelijk gewoon op dat adres. En de post maakt in principe niet uit waar het terecht komt dat herstelt zich vanzelf wel weer nadat het gedoe achter de rug is.
Geen hond die controleert of jij echt in je eigen huis woont. En sinds wanneer is het verboden om in een ander huis te slapen

[witte angora]

Overigens: ik ben niet zo heel deskundig, ben maar een huurder van een sociale huurwoning.

Maar is er niet ergens een register waar alle hypotheken bij worden gehouden? Wat denk je als een hypotheekverstrekker gaat doen als die leest:

1 december 2015 heeft meneer a woning1 verkocht aan meneer b, hypotheek afgelost.
1 februari hypotheekaanvraag van meneer a voor woning1

1 december 2015 heeft meneer b woning2 verkocht aan meneer a, hypotheek afgelost.
1 februari hypotheekaanvraag van meneer b voor woning2.

Ik denk dat bij de meeste hypotheekverstrekkers toch alle alarmbellen gaan rinkelen.

[kweenie]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas. Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

Ik denk dat, als nog veel meer mensen hetzelfde gaan doen, dat de banken dan heus wel iets bedenken om dit tegen te gaan.

Dat hebben ze dus al bedacht. In de hypotheekvoorwaarden zal staan (eventueel in iets andere bewoording) dat boetevrij alleen mag worden afgelost als er tot genoegen van de bank wordt aangetoond dat alle debiteuren ook verhuizen. Als je nieuwe adres naast je oude woning is, dan zal het wel enige moeite kosten om dit aan te tonen. Zeker als het zo is dat er helemaal niet wordt verhuisd...

Daarnaast zal in het algemeen de hypotheek alleen worden verleend als de woning voor eigen bewoning wordt gebruikt en is het niet toegestaan de woning aan derden ter beschikking te stellen. Je voldoet daarmee dus ook niet aan de voorwaarden voor de nieuwe (tussen-)hypotheek.

Natuurlijk is het mogelijk om te frauderen. Zeggen dat je verhuist, terwijl je niet verhuist. Zeggen dat je de nieuwe woning zelf gaat bewonen, terwijl je die helemaal niet gaat bewonen. Maar als er in dat hele traject ook maar ergens lont wordt geroken, dan zal het heel erg lastig worden om alle vier de financieringen voor elkaar te krijgen. Er is dus een behoorlijk risico dat ergens in het traject het minstens één van beide eigenaren niet lukt om een van de financieringen rond te krijgen.

En dan stort de hele constructie als een kaartenhuis in elkaar. Je zult dan je oude woning niet meer kunnen terugkopen. De hypotheek op het huis van de buren zal kunnen worden gestopt omdat je niet aan de voorwaarden voldoet. De lening zal dan kunnen worden omgezet naar een lening voor beleggingspanden, waarbij de voorwaarden minder gunstig zijn, de rente hoger is en het maximaal te lenen bedrag lager ligt. De bank zal dan dus ook kunnen gaan eisen dat je een groot deel van de lening op korte termijn terugbetaalt. En als klap op de vuurpijl zal er alsnog boeterente moeten worden betaald over de vervroegde aflossing.

[CB]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas. Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

Ik denk dat, als nog veel meer mensen hetzelfde gaan doen, dat de banken dan heus wel iets bedenken om dit tegen te gaan.

Is maar de vraag of ze zolang wachten. Zeker nu het hier zo uitgebreid op dit forum wordt besproken. Banken kijken hier nu éénmaal graag mee.

[sjohie]

Bedenk wel dat jullie dan ook beiden onder de nu geldende hypotheekregels vallen, die kunnen (afhankelijk van hoe oud je huidige is) fors minder positief zijn, worst case krijgen jullie niet eens een hypotheek meer.

Kosten bij de notaris zijn een kleine 1000 euro voor een standaardcontract meen ik, peanuts tov die 45k boeterente per persoon.

En beide akten worden na elkaar gepasseerd, wat let je buurman om die 2e even niet te tekenen? Dan sta jij mooi met lege handen.

[witte angora]

Er is dus een behoorlijk risico dat ergens in het traject het minstens één van beide eigenaren niet lukt om een van de financieringen rond te krijgen.

En dan stort de hele constructie als een kaartenhuis in elkaar. Je zult dan je oude woning niet meer kunnen terugkopen. De hypotheek op het huis van de buren zal kunnen worden gestopt omdat je niet aan de voorwaarden voldoet. De lening zal dan kunnen worden omgezet naar een lening voor beleggingspanden, waarbij de voorwaarden minder gunstig zijn, de rente hoger is en het maximaal te lenen bedrag lager ligt. De bank zal dan dus ook kunnen gaan eisen dat je een groot deel van de lening op korte termijn terugbetaalt. En als klap op de vuurpijl zal er alsnog boeterente moeten worden betaald over de vervroegde aflossing.

Er hoeft er maar ééntje (al is het onder druk) het zinnetje uit te spreken: 'we doen dit om onder die boete uit te komen'. En daar ga je dan...

[arandy]

Dan is het misschien verstandiger dit niet te doen met je directe buurman.

Dat van het hypotheekregister is wel een goede als het op die manier ingekeken wordt ga je altijd nat.

De kunst zou dan zijn om een hypotheekverstrekker te vinden die het gehele traject wil ondersteunen om er zo twee nieuwe klanten aan over te houden. Waarschijnlijk zal geen enkele bank hier belang bij hebben.