[ archief ] Wat zijn de rechten van de verkopende makelaar?

[Moneyman]

Ik ben de weg kwijt. Je bent bezig met aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar én de aankoopmakelaar? je teksten zijn wat tegenstrijdig. Sowieso is de verkopende partij degene bij wie je primair moet zijn. Dat die moeilijker bereikbaar zijn, maakt dat niet anders. Als jij de makelaars dagvaardt, zullen zij direct de verkopers in vrijwaring oproepen, zodat je waarschijnlijk - tegen veel hogere kosten- op hetzelfde punt uitkomt als wanneer je ze zelf zou dagvaarden. Schending van zorgplicht is veel lastiger aantoonbaar dan wanprestatie.

En je hebt de belangrijkste vraag niet beantwoord: wat stond er in de koopovereenkomst?

[Julie4444]

En als ik eerlijk mag zijn: jullie hebben zonder enig onderzoek een bod gedaan en de woning gekocht. Dát is toch jullie keuze en verantwoordelijkheid?

Op zich zou je toch wel op een aankoopmakelaar mogen vertrouwen, die huur je in om jou te begeleiden om zodoende een goede keuze te maken en goed in de onderhandelingen te staan.

Mee eens. Echter is er ook een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht.

Ik vraag me af of tijdens de bezichtiging deze onderwerpen (vloerverwarming, etc.) ook besproken zijn. En was de aankoopmakelaar op de hoogte van de wensen? Wat zegt hij hierover?

Toen wij op huizenjacht gingen hebben we voor ieder huis dat ons aansprak de verkoopmakelaar (en vooral bij 1 huis de bewoners die de bezichtiging zelf deden) de oren van de kop afgevraagd. Alle dingen die we belangrijk vonden hebben we in ieder geval laten bevestigen voor we bereid waren te bieden. Het gaat hier namelijk om bedragen... Het is nou niet echt makkelijk een huis terug te brengen naar de winkel ofzo.

Het is voor TS nu helaas een behoorlijk drama.

[GJvdZ]

Mee eens. Echter is er ook een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht.

Voor de hier ontbrekende zaken kun je bijna het woord "onderzoek" niet gebruiken. Als je een huis bekijkt zie je toch dat die dingen ontbreken lijkt me. En als je niet zo technisch bent om de installatie voor de vloerverwarming te zien, dan wil je de verwarming toch op z'n minst even proberen. En dan merk je het je het ook gauw genoeg.

[Julie4444]

Het zou eventueel ook kunnen zijn bovengekomen bij een bouwtechnische keuring, wat uiteraard ook in een koopcontract kan worden opgenomen.

[berndv]

Het zou eventueel ook kunnen zijn bovengekomen bij een bouwtechnische keuring, wat uiteraard ook in een koopcontract kan worden opgenomen.

is dat zo? heb nog nooit een dergelijke keuring laten uitvoeren, maar ik zou hier eerder verwachten dat ze de huidige staat van de woning beoordelen op onderhoud en mogelijke slijtage en zaken die vervangen/hersteld moeten worden, maar niet dat met de woningbrochure in de hand vergeleken wordt of datgene dat geadverteerd wordt ook aanwezig is in de woning.

Maar zoals ik al zeg, ik heb een dergelijke keuring nog nooit meegemaakt, dus vandaar mijn vraag.

[Julie4444]

Ik zou aannemen dat een dergelijke keurmeester controleert of bepaalde interne zaken, zoals vloerverwarming aanwezig, al dan niet fatsoenlijk zijn. Lijkt me dat je daar als opdrachtgever ook het een en ander in te zeggen hebt.

Wij hebben er zelf van afgezien omdat het niet nodig was.

[olaf79]

Mee eens. Echter is er ook een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht.

Voor de hier ontbrekende zaken kun je bijna het woord "onderzoek" niet gebruiken. Als je een huis bekijkt zie je toch dat die dingen ontbreken lijkt me. En als je niet zo technisch bent om de installatie voor de vloerverwarming te zien, dan wil je de verwarming toch op z'n minst even proberen. En dan merk je het je het ook gauw genoeg.

En als verkoper check je toch even of de brochure correct is en weet je omdat je daar al een tijd gewoond hebt dat er geen vloerverwarming aanwezig is...

[chrisd1]

maar ik zou hier eerder verwachten dat ze de huidige staat van de woning beoordelen op onderhoud en mogelijke slijtage en zaken die vervangen/hersteld moeten worden, maar niet dat met de woningbrochure in de hand vergeleken wordt of datgene dat geadverteerd wordt ook aanwezig is in de woning.

Klopt; bij VEH kun je een Bouwtechnische keuring laten uitvoeren voor een bestaand pand of een Opleveringskeuring van het werk van een aannemer; het gaat dan om in goed overleg opleveren; het ten onrechte noemen van die vloerverwarming is m.i. gewoon Valsheid in geschrifte art 225 Sr.
Mijn eigen huis staat in de verkoop en ik heb, uiteraard, voor de omschrijving van de makelaar moeten TEKENEN; copy/paste foutje? LOL.

[Moneyman]

Valsheid in geschrifte...??? Jij gaat gelijk wel heel hard. Waarop baseer je dateer opzettelijk een valse weergave van de werkelijkheid is gegeven?

Ik blijf me verbazen hoe makkelijk mensen overal allerlei (vaak onterechte en veel te zware) strafrechtelijke etiketten menen te moeten opplakken...

[berndv]

Ik zou aannemen dat een dergelijke keurmeester controleert of bepaalde interne zaken, zoals vloerverwarming aanwezig, al dan niet fatsoenlijk zijn.

klopt, maar ik zou verwachten van een dergelijke keuring dat er gekeken wordt of de installatie, indien aanwezig, voldoet aan de eisen. Niet dat hij controleert of dat wat in de brochure staat aanwezig is.

daarbij vermoed ik wel dat een slecht geventileerd souterrain, dus vochtig, wel naar voren zou moeten komen in een bouwtechnische keuring.

Valsheid in geschrifte...??? Jij gaat gelijk wel heel hard. Waarop baseer je dateer opzettelijk een valse weergave van de werkelijkheid is gegeven?

mee eens. Wat ik hier wel heb geleerd van de mensen hier die er wel voor gestudeerd hebben, is dat voor een dergelijke beschuldiging ook opzet aangetoond zou moeten worden, en ik denk dat je daar wel wat moeite mee zult krijgen.

[chrisd1]

daarbij vermoed ik wel dat een slecht geventileerd souterrain, dus vochtig, wel naar voren zou moeten komen in een bouwtechnische keuring.

De makelaar is dat blijkbaar niet en de verkoper blijkbaar nooit opgevallen.

[GJvdZ]

Mee eens. Echter is er ook een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht.

Voor de hier ontbrekende zaken kun je bijna het woord "onderzoek" niet gebruiken. Als je een huis bekijkt zie je toch dat die dingen ontbreken lijkt me. En als je niet zo technisch bent om de installatie voor de vloerverwarming te zien, dan wil je de verwarming toch op z'n minst even proberen. En dan merk je het je het ook gauw genoeg.

En als verkoper check je toch even of de brochure correct is en weet je omdat je daar al een tijd gewoond hebt dat er geen vloerverwarming aanwezig is...

Zelfs dan kunnen mensen er over heen lezen en veel mensen vertrouwen volledig op hun makelaar (of andere persoon die iets zegt; genoeg voorbeelden daarvan op deze site). Maar kennelijk zoek jij altijd meteen naar het slechtste in mensen. Gevalletje "zoals de waard is"?

[GJvdZ]

daarbij vermoed ik wel dat een slecht geventileerd souterrain, dus vochtig, wel naar voren zou moeten komen in een bouwtechnische keuring.

Iets wat slecht geventileerd is hoeft niet direct vochtig te zijn. Als er gekeken wordt in een periode waarin het grondwaterpeil erg laag is dan merk je het niet.

[witte angora]

Maar wat versta je onder 'slechte ventilatie'.... De ventilatie hier in huis werkt naar behoren, de ramen kunnen open, en toch ervaar ik het hier in huis regelmatig als erg benauwd. Ligt dat dan aan de ventilatie, of speelt er wat anders? Hoef ik geen antwoord op te hebben, ik stel alleen maar het argument van de topicstarter ter discussie.

Wat die vloerverwarming betreft: als dat er niet is, dan is er een andere verwarming. Kolenkachel, open haard, cv, noem maar op. Ook bij slechts één bezichtiging moet je dat toch waar kunnen nemen? Dan ga je toch vragen stellen?

[berndv]

Iets wat slecht geventileerd is hoeft niet direct vochtig te zijn. Als er gekeken wordt in een periode waarin het grondwaterpeil erg laag is dan merk je het niet.

Daar heb je helemaal gelijk in, maar ik koppelde de slechte ventilatie, wellicht onterecht, aan onderstaande opmerking van ts:

Toevalligerwijs kwam ik afgelopen week achter dat de huisbaas van de buren een gesprek met de verkopers hadden over hun problemen in de souterrain. Zij vroegen naar zijn advies omtrent de problemen, omdat hij ook last had van vochtproblemen.

[Hawk-Eye]

je kunt TS niet beschuldigen van een slecht onderzoek, hiervoor had hij juist een makelaar ingeschakeld die dit soort zaken hoort te onderzoeken, buiten dat de verkopers gewoon gelogen hebben blijkbaar had de aankopende makelaar dit moeten constateren...

zowel de verkopers kun je aansprakelijk stellen en de aankoop kun je alsnog ongedaan laten maken als ook de aankopende makelaar kun je in gebreke stellen omdat hij gewoonweg zijn werk niet goed gedaan heeft, voor het onderzoeken vna de woning en het bemiddelen heb je juist deze ingeschakeld, van deze mag je verwachten dat hij/zij weet waar het over gaat...

als de verkopende partij en/of de aankoopmakelaar geen kant op willen zul je toch dit via een advocaat af moeten dwingen...

[Moneyman]

Je concludeert vanuit aannames, hawkeye. Wie zegt dat de verkopers gelogen hebben? Wie zegt dat de aankoopmakelaar uberhaupt de brochure in z'n bezit heeft gehad?

[chang_78]

Het is momenteel een hele soap geworden.

Inderdaad.

Volgens mij is het heel simpel: ALS er al sprake van is dat je iemand aan kunt spreken, dan zul je degene moeten aanspreken die ook ergens voor verantwoordelijk is. En als ik eerlijk mag zijn: jullie hebben zonder enig onderzoek een bod gedaan en de woning gekocht. Dát is toch jullie keuze en verantwoordelijkheid?

Wat wil je nu verder bereiken? Wil je geld zien? Zo ja, hoeveel? Van wie? En op basis van welke argumenten?

We hebben een bod gedaan met verschillende voorbehouden o.a. bouwkundige keuring, activering VVE, etc. Het liep al niet lekker met de aankoopmakelaar en hebben dat ook tegen hem gezegd. We hebben daarna een bouwkundige keuring via hem geregeld met eis dat wij erbij willen/moeten zijn. Dat was geen probleem maar het stond op vrijdag gepland alleen wisten ze tijdstip nog niet. Wij zouden dat te horen krijgen omdat ik erbij wilde zijn en we woonden 500 meter lopen vandaan. Op donderdag middag belde ik om te vragen hoe laat het zou plaats vinden en wederom zijn zij onze afspraken niet nagekomen. Een ander voorbeeld in de voorbehouden van koopcontract hadden wij een opmerking over de formulering. Wij hebben het namelijk laten toetsen door een notaris en deze stelde dat het niet goed was geformuleerd. De aankoopmakelaar weigerde dat te veranderen omdat volgens hem wel degelijk goed was. Het ergste is dat hij nu begint te liegen over dat hij ons geadviseerd heeft om een deposito in te stellen terwijl wij hem meerdere keren hebben gevraagd om ons te adviseren over de vochtplekken. Hij stelde dat het normaal was en geen probleem. Hij had toen moeten adviseren dat we een deposito hadden moeten instellen en een bouwkundige naar moeten laten kijken. Aangezien wij een koopcontract hadden met een afname clausule moesten wij tekenen anders zouden wij een boete krijgen. Dus hebben we met tegenzin getekend zonder een deposito hetgeen hij ons had moeten adviseren.

Nu ben ik aan het kijken of ook de verkopende makelaar enigszins aansprakelijk kunnen stellen. op basis van dat zij in hun brochure hebben gesteld dat het huis professioneel gerenoveerd was en dat er verschillende dingen aanwezig zouden moeten zijn terwijl dat niet zo is. Dus vraag is had hij mogen zeggen dat het professioneel gerenoveerd was? Dan krijg je een discussie wat is professioneel. Maar ik ben van mening aangezien hij niet aanwezig was had hij dat nooit mogen stellen omdat hij dat niet kon zien. Een huis kan mooi uitzien maar daaronder kan van alles slecht gedaan zijn. Verder had hij naar mijn mening moeten controleren of de verkoper wel juiste informatie aan heeft geleverd.

Ik vind het een heel raar situatie binnen de vastgoed; hoe goed de makelaars beschermd zijn. Blijkbaar is het acceptabel dat men dingen schrijft wat de waarde verhoogt zonder problemen omdat het een uitnodiging is. In welke branche kan je dat doen volgens mij nergens. Uiteraard hebben wij een plicht het uit te zoeken, maar dan nog vind ik het heel raar. Zij verdienen x % aan en worden dan beschermd door alle regels dat staat absoluut niet in verhouding tot de verdiensten en risico's die een verkopende makelaar loopt.

[chang_78]

Ik ben de weg kwijt. Je bent bezig met aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar én de aankoopmakelaar? je teksten zijn wat tegenstrijdig. Sowieso is de verkopende partij degene bij wie je primair moet zijn. Dat die moeilijker bereikbaar zijn, maakt dat niet anders. Als jij de makelaars dagvaardt, zullen zij direct de verkopers in vrijwaring oproepen, zodat je waarschijnlijk - tegen veel hogere kosten- op hetzelfde punt uitkomt als wanneer je ze zelf zou dagvaarden. Schending van zorgplicht is veel lastiger aantoonbaar dan wanprestatie.

En je hebt de belangrijkste vraag niet beantwoord: wat stond er in de koopovereenkomst?

Het is ook een heel lastig verhaal. Als ik het helemaal zou moeten beschrijven dan heb ik 4 A4tjes nodig.

Ik heb nu de aankopende makelaar via de geschillencommissie gedaagd. Omdat ik van mening ben dat hij toen hij ons begeleide verschillende keren dat niet heeft gedaan zoals de NVM CODE dat beschrijft. Voorbeeld 1 de aankoopmakelaar heeft zonder de koopcontract te lezen ons gevraagd op de dag dat wij het kregen te tekenen omdat de verkopers nu naar hun kantoor onderweg zijn. Hoe kunnen wij zoiets tekenen zonder dat wij het beoordeeld en besproken hebben. Daarin stond a.o. dat wij alle akten zoals in koopcontract stond hebben gekregen ( dat duurde 4 weken voordat we alles kregen). Daarin stond geen vloerverwarming maar ook geen cv dus is vraag zou zoiets hierin moeten staan? kan nog meer punten noemen maar aller ergste is dat hij op dag van passeren geen bouwkundige bij heeft geroepen of ons iets dergelijk geadviseerd en ons moeten adviseren dat wij een deposito hadden moeten instellen. In het verweer van de verzekeraar van aankoopmakelaar stelde hij dat naar aanleiding van ons eerste brief dat de hij niet aansprakelijk is omdat hij geen bouwkundige is en dus niet kan oordelen. Hij heeft dat juist wel gedaan en mede daarom is hij aansprakelijk. Dat hebben we geantwoord en toen kregen we antwoord dat hij wel degelijk ons heeft geadviseerd om een deposito in te stellen. Wij hadden in onze eerste brief al geschreven dat hij dat niet gedaan heeft en pas in hun 2de brief beginnen zij te liegen over dat hij dat wel heeft gedaan. Wij waren na hun 2de brief emotioneel op en hebben na beraden toch de stap genomen via de geschillencommissie.

[Uw Jurist]

U bent van alles aan het stellen en proberen zonder (in ieder geval hier) volledig te zijn en zonder kennis van zaken en zonder een jurist in te schakelen. Het gaat om bijv. 'depot' i.p.v. deposito. En bent u nu bij die keuring geweest of niet? Dat laat u ook in het midden.
En nog los van de haalbaarheid: hoeveel schade meent u eigenlijk te hebben? Dus wat voor bedrag? En wat kunt u daarvan toerekenen aan de aankoopmakelaar / verkopend makelaar / verkoper?

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik