[ archief ] Waarom winst onroerend goed bij particulier niet belasten?

[yoram]

ben dus totaal niet ingevoerd in alle belastingmaatregelen, maar je huis verkopen omwinst te maken? En vervolgens.....?
Volgens mij wordt je extra "" inkomen" dan toch ook weer belast, of zie ik dat verkeerd?
ik denk wel dat je een punt hebt, als je het doorschuiven van onroerendgoed bedoelt van de ene schimmige BV. naar de volgende louche onroerendgoedmagnaat.
Maar de gewone huiseigenaar om in die termen te spreken hoeft voor mij niet als een grootkapitalist uitgemolken te worden. Er gaat zowiezo meer geld om in de huursubsidiewereld dan in de aftrek van de hypotheekrente van -nogmaals- normale huiseigenaren. Praat ik even niet over die categorie mensen die een huis van € 650.000 schijnbaar moeiteloos kunnen bekostigen omdat ze daar een leuke renteaftrek op los kunnen laten.

[kiz]

Welke "verkoopwinst" venantius??
In 1994 een huis gekocht voor 200.000 gulden, excl. "overdrachtsbelasting" (6% van de "k.k." prijs, naar ik meen, het was geen nieuwbouwhuis). Als ik het nu zou verkopen kan ik er naar schatting zo'n 219.000 euro voor krijgen. Dikke winst zou je zeggen.
De waarde is echter mede verhoogd door een aantal verbouwingen, de reëele waardestijging bedraagt ongeveer de helft van de kosten die je in een verbouwing investeert.
Maar, áls ik verkoop zal ik toch ergens moeten wonen, nietwaar? Mocht ik een ander huis kopen dan is van winst in het geheel geen sprake meer, probeer maar 's een huis te vinden voor 219.000 euro. Bovendien, áls ik al meer krijg dan ik aan hypotheek heb uitstaan, dan word ik geacht dat "meer" te investeren in mijn nieuwe huis, met andere woorden: voor de winst bestaat geen recht op hypotheekrente-aftrek.
Mocht ik daadwerkelijk de winst cashen en op een of andere rekening parkeren (of beleggen, wat dan ook), dan valt het "vermogen" gewoon onder de vermogensrendementsheffing.
Als er dus al sprake is van "verkoopwinst" wordt deze hoe dan ook al verplicht geïnvesteerd dan wel belast.

[kiz]

Dat doet niet af aan het feit dat veel huidige prijzen, gebakken lucht is.

Over die op "gebakken lucht" gebaseerde (WOZ) waarde betaal ik anders wél jaarlijks belasting (huurwaarde!)

[hharteman]

Winst maken kan alleen maar als je doorschuift van koop naar huur als je huis betaald is.
Vergeet niet dat je het huis tijdens de hypotheek ook ongeveer 3x betaald hebt.
Ook onderhoud komt voor eigen rekening.
Als ik het zou verkopen dan spreek ik niet echt van winst maar meer van het gespaarde eruit halen.
Als je 30 jaar flink betaald hebt mag je toch wel wat hebben.
De belasting en de overheidsinstellingen hebben er toch al flink aan gemolken in die tijd.
En een aankoop van FL 90.000 in 1977 is vergelijkbaar in Euros denk ik ook ruim 3x zoveel geworden.
Nee, als winst zie ik dat niet, meer als een spaarpotje.
De belasting mag ook wel eens ergens vanaf blijven is mijn mening.
Huurders hebben de eerste 12 jaar van mijn hypotheek minder betaald als ik, dus goedkoper gewoond.
En ook WOZ was dubbel tarief.
Het enige voordeel was het rentevoordeel en de wetenschap dat het ooit van jezelf zou worden.
Daar heb ik toch de eerste 15 jaar krom voor gelegen.

Just my 2 cents

[kiz]

Ik heb de indruk dat sommige mensen zich een beetje blind staren op het fenomeen "hypotheekrente-aftrek" en "winst bij verkoop" en geen benul hebben welke kosten huiseigenaren hebben die bij huur niet van toepassing zijn.
Een huurder heeft geen levensverzekering nodig die garandeert dat de hypotheek wordt afgelost (als je voortijdig het tijdelijke met het eeuwige verwisselt).
Een huurder klopt voor onderhoud (in de breedste zin des woords) aan bij zijn verhuurder, de huiseigenaar draagt hier zelf de kosten van.
Een huurder betaalde tot voor kort alleen het "gebruikersdeel" WOZ, een huiseigenaar betaalt uiteraard ook het eigenarendeel, dat gerelateerd is aan de (op gebakken lucht gebaseerde) WOZ waarde.
Een huiseigenaar betaalt jaarlijks een bedrag aan "huurwaarde" bij de aangifte inkomstenbelasting: ook deze is gebaseerd op de WOZ waarde. Heeft een huurder niks mee van doen.
Een huiseigenaar betaalt verzekeringspremie voor de zgn. "opstalverzekering", dat is een polis die (in geval van totaal verlies van het huis) de herbouwwaarde van het huis dekt (dat is "iets" minder dan de WOZ waarde).
Daar staat dus tegenover dat je de rente van je hypotheek mag aftrekken voor de belasting, en dat de "winst" die je overhoudt als je huis is verkocht en je hypotheek is afgelost, onbelast is (tenzij je het op een bankrekening parkeert, want dan is de vermogensrendementsheffing van toepassing.

[hharteman]

Jan met de pet kan nog wel een huis kopen hoor maar zal dat dan als 2 verdiener moeten doen.
Ik had vroeger 2 banen om de boel te betalen.
Als je wat wil moet je er wat voor over hebben.
Neemt niet weg dat voor de jongere generatie het wel moeilijker is geworden maar instapwoningen zijn met wat moeite nog wel te vinden.

Wat Kiz zegt klopt ook wel aardig.
Je hebt gewoon veel meer extra kosten.

[kiz]

Huurders gaan wel altijd omhoog met de huur, en huisbezitters juist niet

De WOZ waarde wordt elke 5 jaar opnieuw vastgesteld, en geldt als grondslag voor:
- de bijtelling "huurwaarde" op je belastingaangifte (en deze wordt rechtstreeks in mindering gebracht op de hypotheekrente-aftrek, het is maar dat je het weet);
- de Waterschapsbelasting;
- de gemeentelijke onroerend-goedbelasting
Je stelling dat huisbezitters "juist niet" meer gaan betalen gaat dus niet op, venantius. Bovendien, met het stijgen van de huizenprijzen moet ook periodiek de dekking van de opstalverzekering bijgesteld worden, je raadt het al: dat vertaalt zich in een hogere premie.

[kiz]

Ik vraag mij dus af, of eigen-huis bezitters hier teveel van profiteren.

In de praktijk nauwelijks, venantius. Je betaalt er namelijk gewoon belasting over, zoals hierboven al omschreven.
En van die "winst" blijft dus bar weinig over, ook zonder dat je de "extra" kosten meerekent die een huisbezitter heeft.
Wat veel huisbezitters doen, is de overwaarde (winst, zo je wil) opnemen d.m.v. het sluiten van een 2e hypotheek (of de bestaande hypotheek laten oversluiten). Voor het aantoonbare deel dat je daadwerkelijk aan je huis besteedt is de extra hypotheekrente aftrekbaar, als je er van op vakantie gaat of een auto koopt (of noem nog 's wat...) geldt de rente als "consumptief" en is dus geheel en al voor eigen rekening. De hypotheekrente-aftrek is namelijk al lang aan banden gelegd (waar ik overigens geen bezwaar tegen heb, zolang "huisbezit" voor "jan modaal en daaronder" bereikbaar blijft).
Kort en goed: als ik morgen moet verhuizen (b.v. vanwege m'n werk) dan is de kans groot dat ik er flink op moet bijleggen en er geen cent wijzer van word, ondanks dat m'n huis sinds 1994 2,2x zoveel waard is geworden.

[hharteman]

Ik filosofeer dat de huizenmarkt uiteindelijk een luchtbel zal zijn.
Ik heb mijn kinderen aangeraden geen eigen huis te nemen.
De reden is eenvoudig.
We zitten met een vergrijzende bevolking in een x aantal eigen huizen.
Deze vergrijzende bevolking stapt de komende 30 jaar allemaal uit het leven.
Er komen dus veel huizen op de markt tegen die tijd.
Er zal dus meer marktaandeel zijn voor minder mensen.
Dat betekent dalende prijzen.
Of dat allemaal door import gaat worden opgevangen is nog onduidelijk.
Blijft dus ook een risico investering.

Just my 2 cents

[kiz]

och, hharteman, je zou je kinderen kunnen adviseren even in de wachtkamer te blijven tot de huizenprijzen gaan dalen (zou voor mijn kinderen nog een optie kunnen zijn, aangezien ze op de rand van de puberteit staan)

[hharteman]

Ze zullen uiteindelijk hun eigen weg kiezen maar voorlopig heb ik ze terughoudendheid aangeraden.

[kiz]

De fiscus behandelt de opname van overwaarde voor consumptieve doeleinden hetzelfde als een consumptief krediet: geen rente-aftrek. De reden dat het gedaan wordt is dat hypotheekrente lager is dan de rente op een PL of DK.

[hharteman]

Inderdaad, ik heb een deel van de overwaarde gebruikt om mijn huis te renoveren (lees achterstallig onderhoud wegwerken, hoezo eigen huis goedkoop?), en de rest om een nieuwe auto tekopen.
Het onderhoud is wel aftrekbaar van het krediet maar de auto niet en moet dan ook in de daarvoor bestemde boxen ingevuld worden.
En de belasting vraagt wel degelijk bewijzen zoals ik al ondervonden heb.

[hharteman]

quote
------
Voor levenslange huurders is dat allemaal niet weggelegd.
------------------------------------------------------------------

Die hadden dan het uitgespaarde geld kunnen beleggen en er in de goede tijd wat aan kunnen verdienen.
Die mogelijkheid had ik niet.

Het gras is toch alijd groener ........

[mr T.]

Een huurder klopt voor onderhoud (in de breedste zin des woords) aan bij zijn verhuurder, de huiseigenaar draagt hier zelf de kosten van.

En die huiseigenaar is een filantroop die de kosten van het onderhoud helemaal zelf draagt?

Er komen dus veel huizen op de markt tegen die tijd.Er zal dus meer marktaandeel zijn voor minder mensen.Dat betekent dalende prijzen.

Maar zijn dit ook de huizen waar werkelijk vraag naar is?

Huurders gaan wel altijd omhoog met de huur, en huisbezitters juist niet
De WOZ waarde wordt elke 5 jaar opnieuw vastgesteld,...

Per 1 januari 2007 wordt dit een jaarlijkse vaststelling

Daar staat dus tegenover dat je de rente van je hypotheek mag aftrekken voor de belasting, en dat de "winst" die je overhoudt als je huis is verkocht en je hypotheek is afgelost, onbelast is (tenzij je het op een bankrekening parkeert, want dan is de vermogensrendementsheffing van toepassing.

Die vermogensrendementsheffing is voor huurders altijd van toepassing. Huurders hebben geen ontsnappingsmogelijkheid.

[hharteman]

Er kleven nu eenmaal voor en nadelen aan huren en kopen.
De meeste hebben we wel gehad denk ik.
1 punt nog toevoegen in de voor en nadelen.
Een huurder verhuist makkelijker dan een eigenaar van een huis.
Je hebt te maken met boete rente clausules en andere extra kosten.
Verhuizen kan zo maar even 10-20000 euro duurder uitpakken in vergelijking met een huurder.

Zelf vind ik dat ik er niet zoveel wijzer van geworden ben.
Als ik had gespaard dan had ik de waarschijnlijk net zoveel centen gehad en misschien wel meer.
Ik had dan ook niet de druk gehad om elke maand de hypotheek weer rond te moeten breien, want dat is toch in de beginfase wel een belasting als je het alleen moet verdienen.
De banken en verzekeringsmaatschappijen hebben er in ieder geval goed mee gezeten.

Just my 2 cents

[kiz]

bij tegenslag naar de bijstand zonder angst eerst je eigen huis te moeten opeten

dat huis is, zo lang de hypotheek niet is afgelost, slechts onderpand en geen eigendom. Er valt dus niets op te eten. Bovendien... een huurder hoeft zijn huis toch ook niet "op te eten"? sterker nog, die kan bij gedaald inkomen aanspraak maken op "huurtoeslag", "vangnetregeling" of "woonkostentoeslag". De hypotheek, levensverzekering enz. van een huiseigenaar lopen ook gewoon door...
Je hebt je wat in je hoofd geprent venantius, maar het staat verre van de realiteit. Misschien dat onroerendgoed speculanten er een leuke cent aan overhouden, maar "jan modaal" wordt met eigen huis net zoveel wijzer als met huurhuis.

[SJZ]

dat huis is, zo lang de hypotheek niet is afgelost, slechts onderpand en geen eigendom.

Het is natuurlijk onzin dat een huis dat je als onderpand geeft niet je eigendom zou zijn.

[hharteman]

quote
-------
Het is natuurlijk onzin dat een huis dat je als onderpand geeft niet je eigendom zou zijn.
------------------------------------------------------------------------------

Moet je maar is kijken hoe snel je er vanaf bent als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen.
Dat eigenaar zijn is dus fictief zolang er schuld op zit.

[SJZ]

Dat eigenaar zijn is dus fictief zolang er schuld op zit.

Misschien maar eerst eens terug naar school om het woord "eigenaar" te leren begrijpen? Reken maar dat als er te veel overwaarde in je huis zit, je dat moet opeten voordat je bijstand krijgt, daar hadden we het over!