[ archief ] NHG ,Rechtsongelijkheid niet iedereen profiteerd hiervan!

[J.Dubbeltje]

Ik kreeg een hypotheek ook zonder NHG,daar ik te weinig inkomen had.Nou als je een hypotheek krijgt betekend dat je ook kredietwaardig bent.Dus het betekend dat mensen die meer verdienen ook nog een toetje krijgen en een veel duurder huis kunnen aanschaffen zonder risico.Aan me hola,als zij gaan scheiden of hun baan kwijt raken kost het de mee betalende belastingbetaler veel meer geld dan bij de gene die alleen voor goedkopen huizen in aanmerking komen.Nu moest ik ook nog meer rente betalen anders was mijn hypotheek rente ook lager geweest.Nu komt het ik wou mijn hypotheek over laten sluiten de waarde was 120% gestegen dus vroeg ik weer NHG aan daar zij bij mijn geen enkel risico lopen bij openbare verkoping.Neen hoor,ik moest weer meer rente betalen dan als ik een NHG had gehad.Zo zie je maar het is gewoon bureaucratie de rijkere kunnen grotere huizen en en meer schulden maken,ik vind dit zeer rechtsongelijkheid t.o.v. de bevordering van iedereen zo als de overheid reclameert dat ieder een huis zal moeten kunnen kopen(tenminste als je voor een hypotheek in aanmerking komt).Waar was ook al weer het grote graaien begonnen,niet bij Jan met de pet.[/b]

[The Sandman]

@Dubbeltje,

dit staat er op de site van de NHG:

Voorwaarden van NHG
Niet iedereen komt in aanmerking voor NHG. We hebben de belangrijkste voorwaarden om in aanmerking te komen voor NHG hieronder op een rij gezet:
Hypotheekbedrag maximaal 265.000 euro (in 2008 was het ook 265.000 euro):
U heeft recht op Nationale Hypotheek Garantie als uw hypotheekbedrag lager of gelijk is aan EUR 265.000 (inclusief alle bijkomende kosten). Indien u een woning aangekocht heeft, mag de aankoopsom bij een bestaande woning maximaal EUR 236.607 k.k. bedragen. Bij een nieuwbouwwoning EUR 245.370 v.o.n.

Deze bedragen gelden voor het jaar 2009 en worden ieder jaar opnieuw bepaald.


Voldoen aan de woonquote:
Indien u voldoet aan bovenstaande eis, zal de NHG uw financiële situatie beoordelen om te bepalen of u het door u gewenste bedrag mag lenen. Uw maximale leenbedrag bepaald wordt aan de hand van de zogenaamde woonquote. Dit is de verhouding tussen de toekomstige woonlasten en uw inkomen. Niet iedere vorm van inkomen wordt door de NHG op dezelfde wijze meegenomen. Op het moment dat het inkomen onzeker of instabiel is, kan het zijn dat dit inkomen maar gedeeltelijk of zelfs totaal niet meegenomen wordt in de berekeningen. Daarnaast wordt er gekeken of er bijzondere maandlasten zijn in de vorm van (persoonlijke) kredieten of alimentatie. Deze maandlasten kunnen de mogelijkheden flink beperken.


Tijdelijk dienstverband:
In verband met inkomen uit tijdelijke dienstverband gaat de Nationale Hypotheek Garantie er van uit dat er een intentieverklaring van de werkgever verkrijgbaar is. Dit houdt in dat de werkgever aangeeft dat de intentie aanwezig is om het tijdelijke dienstverband voort te zetten. Mocht er geen intentieverklaring verkrijgbaar zijn, dan zal dit inkomen volgens NHG normen niet meegenomen worden.


Sociale uitkering:
In verband met inkomen uit een sociale uitkering gaat de Nationale Hypotheek Garantie er van uit dat deze blijvend is. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal dit inkomen volgens NHG normen niet meegenomen worden.


Zelfstandige beroep of bedrijf:
In verband met inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf kent de Nationale Hypotheek Garantie de regel dat minimaal de laatste 3 kalenderjaren aan-eengesloten inkomen genoten te zijn. Het inkomen is de gemiddelde nettowinst of het gemiddelde bedrijfsresultaat van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst of het bedrijfsresultaat genoten in het laatste kalenderjaar.


Schulden:
Verder wordt naar uw financiële gegevens bij het Bureau Krediet Registratie gekeken. Indien u schulden heeft, heeft dat een negatief effect op de maximaal te verkrijgen lening. Hierbij wordt rekening gehouden met de werkelijke lasten (rente + aflossing). Indien de werkelijke lasten niet bekend zijn of er niet afgelost wordt, geldt volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie standaard dat uw betalingsverplichting 2% per maand bedraagt. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op uw inkomen. Mocht u bij het BKR een code hebben in verband met problemen met leningen in het verleden, dan geldt dat er geen hypotheek met NHG mogelijk is als uit de opgave van de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) blijkt dat sprake is van:
een code 1 tot en met 4, of
een nog lopende schuldregeling (SR), of
een A-registratie.
Geen belemmering voor de verstrekking van Nationale Hypotheek Garantie vormen A-registraties en codes 1 waarbij:
blijkens de opgave van het BKR een herstelcode (H) is vermeld, of
blijkens de opgave van het BKR de desbetreffende lening is afgelost,
blijkens een verklaring van de desbetreffende geldgever de achterstanden zijn ingelopen of de lening is afgelost.
Alimentatie:
Indien u alimentatie betaalt aan uw ex-partner, wordt het bedrag dat u per jaar aan alimentatie betaalt in mindering gebracht op uw inkomen. Alimentatie dat betaald wordt voor kinderen, wordt buiten beschouwing gelaten.


Heeft u een huis gekocht en wilt u weten of u in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie, gebruik dan onze online hypotheekadvies modules. Voor een voorbeeld van een hypotheekvoorstel met NHG, klik hier.

Oversluiten van bestaande hypotheek
U kunt NHG ook aanvragen indien u uw huidige hypotheek oversluit voor een bouwkundige voorziening aan uw woning. Bij een bouwkundige voorziening moet u bijvoorbeeld denken aan het plaatsen van een nieuwe badkamer of keuken of het realiseren van een aanbouw. Ook hier mag het bedrag voor de kwaliteitsverbetering en de bijkomende kosten niet meer bedragen dan EUR 265.000.

http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/nhg.asp

Oftewel, je kan een bestaande hypotheek wel oversluiten, maar dan krijg je geen NHG. Dat kan je dus pas krijgen bij een bouwkundige aanpassing. Dus sluit over, verhoog je hypotheek voor een paar duizend euro voor een nieuwe keuken en het zou moeten kunnen.

Overigens zijn de bedragen in dit stuk dus te laag, de tekst is al wat ouder.

[J.Dubbeltje]

Ik kan ook een statuten lijst maken met voorwaarden.
Maar als van overheidswege gepromoot wordt dat laag betaalde ook de mogelijkheid moeten hebben om een huis te kopen, moeten ook zij die een hypotheek krijgen ook in aanmerking kunnen komen voor NHG.Want al die punten die worden benoemd kunnen ook veranderen bij de genen die al een NHG toegewezen hebben gekregen.Daar wordt dan ook niet de NHG ingetrokken als de situatie in leefpatroon worden veranderd.Iedereen kan in de www, wao ,schulden of gaan scheiden,dan even goed profiteert deze groep van een lagere renten door de NHG.
Ik vind een ieder die een hypotheek verkrijgt ,(dat betekend dat de geldschieter er van overtuigd is van de kredietwaardigheid van de lener, in aanmerking moet komen van de door de mede belastingbetalende NHG.)Je zou ook kunnen stellen zij die toch meer hypotheek krijgen, ook zelf maar voor de garantie moeten zorgen,(neen dat moge alleen de laagdrachtige.)
En niet door uitlatingen van de NHG het zit nou eenmaal in het systeem,systemen zijn er ook door aangepast te kunnen worden.

[jonis]

De regels voor de Nationale Hypotheekgarantie worden verruimd.

Of iemand hiervoor in aanmerking komt en of dat dan ook voordelig is, hangt af van een heleboel details. Een consument moet zich dus goed laten voorlichten. In algemene zin geldt onder meer het volgende:

1. De grens voor NHG is verruimd van 265.000 naar 350.000 euro. Dat betekent dat de woning, inclusief allerlei kosten koper, niet meer mag kosten dan 350.000 euro. De maximale aankoopprijs voor een bestaande woning ligt dan ongeveer op 312.500 euro en voor een nieuwbouwwoning op circa 324.000 euro.

2. De woning moet het hoofdverblijf zijn.

3. Er wordt kritisch gekeken naar je financiële situatie en eventuele schulden.

4. Een NHG-hypotheek kan een rentevoordeel opleveren van tot wel 0,6 procentpunt. Banken geven korting omdat ze meer zekerheden hebben door de garantie van de overheid. Dit kan een consument per maand bruto snel zo'n 125 euro schelen.

4. De NHG geldt niet alleen voor starters, maar ook voor mensen wier hypotheek afloopt en die willen overstappen of voor mensen die hun hypotheek willen oversluiten. Of dit in alle gevallen kan en bovendien voordelig is, hangt van veel dingen af. Advies op maat is gewenst.

5. Maximaal 50 procent van de hypotheek mag aflossingsvrij zijn om in aanmerking te komen voor de NHG.



Eigenlijk is er voor jou geen reden om over de NHG te klagen want "het grote graaien" eindigt bij de verruimde regels ook bij 350.000....een beetje 2verdiener valt dan al gauw buiten de boot met zijn droomhuis....voor mensen die "te weinig" verdienen was er toch ook nog zoiets als koopsubsidie toch!?

De NHG is er trouwens voor iedereen, maar dan moet je je wel aan de spelregels houden....die zijn er ook niet voor niets.

[sjorsie1982]

Als je niet aan de NHG regels kan voordoen moet je je toch echt even achter je oren krabben of het dan wel verstandig is om een huis te kopen tenzij je een huis koopt die boven de bovengrens ligt.

4.5x je jaarinkomen vind ik persoonlijk veelst te veel.
Zonder vast contract of intentieverklaring een huis kopen, dan vraag je om problemen.
en ga zo maar door.

Niks onrechtsvaardig. Een huis kopen is niet voor iedereen weggelegd. Nu al bezit 50% van de bevolking een eigen huis, wat veelst te veel is.

[J.Dubbeltje]

De overheid stimuleert de mensen met lage inkomers om ook een huis te kopen,dit is al jaren een item.Maar die vlieger gaat niet helemaal op,omdat je bij koopsubsidie aan bepaalde voorwaarde zit.Het gaat vooral om goedkope huizen tot een bepaalde koopsom hoogte, de bank taxeert deze en constateert dat er meer geleend moet worden omdat er vaak achterstallig onderhoud is gepleegd.Dus heb je meer hypotheek nodig hoger dan de verkoopprijs is,dus kom je niet in aanmerking voor een koophuis.Neen,deze groep mensen zitten zowel zonder hypotheek als zeker geen NHG.
Ook de melding bij oversluiten met 120% overwaarde krijgen mensen met een laag inkomen geen NHG.
Dit riekt sterk naar rechtsongelijkheid,terwijl de bovenJan alles netjes krijgt toegeschoven (mooier en groter huis,meer hypoteek,NHG en ook nog meer belasting voordeel.)Waar iedere belasting betaler aan mee betaald.

[jonis]

Het zal ook duidelijk zijn dat je niet in een "goedkope regio" woont dubbeltje.
Bij mij in de regio koopt de "starter" op dit moment gewoon beneden de 100.000,-
Voor een 2persoonshuishouding (of met 1 ukkepuk) koop je zelfs gewoon koopsom een appartementje met 2 slaapkamers voor ±80.000KK
(het kan al vanaf zo'n 65.000-70.000,-)
Dan zit je met 30.000,- bruto jaarinkomen zelfs nog royaal bij 100% financieren.

Wie boeit dan een NHG wat omdat je dan 0,5% BRUTO lagere lasten hebt, netto is dat sowieso ook nog een ander verhaal, bij 100% aflossen levert 0,5% hogere rente ook een ±10% lagere aflospremie op, dan praat je misschien over 0,25% netto meer over een hypotheek zonder NHG.

Waar jij de overwaarde heel belangrijk vind zal bij een "maximaal aankoop" in mijn regio gewoon je inkomen voldoende gegroeid zijn tov je hypotheek over de laatste 10 jaar om dan bijv alsnog voor NHG in aanmerking te komen, maar of het dan echt handig is om daarvoor over te sluiten hangt dan zelfs nog van veel meer factoren af.

[kweenie]

Al is de overwaarde van je huis met een miljoen gestegen, als je hypotheeklening in verhouding tot je inkomen te hoog is, kom je niet in aanmerking voor NHG. Dat is niet om 'arme' mensen te pesten, maar om verantwoorde woonlasten te krijgen en de risico's dat je het niet kunt betalen te verminderen. Dan moet je gewoon een iets lagere hypotheek nemen.

Blijkbaar woon je al wat jaartjes in je huis, aangezien de waarde van je huis is gestegen. In die jaren had je natuurlijk al het een en ander kunnen sparen of aflossen op de lening. Daardoor zou je wellicht bij oversluiten maar een lagere lening hoeven te hebben, en misschien wel binnen de NHG normen vallen. Mits je natuurlijk je huis gaat verbeteren, omdat je anders niet in aanmerking komt voor NHG. Maar verbeteren is een ruim begrip, schilderen van de kozijnen is ook al een verbetering...

[J.Dubbeltje]

Kijk mensen ik zit wel goed met mijn koophuis,maar ik wil het aan de kaak stellen voor starters, de huizenprijzen zijn zo hoog gestegen dat het moeilijk wordt voor hun om geld te lenen voor een hypotheek.Dus als zij in aanmerking komen voor een hypotheek maken ze al minder kans op NHG en dan praat ik over huizen rond €175.000 daar hun inkomen misschien daarvoor niet toereikend is.Dus als laatste reactie een lager inkomen een kleiner huis en geen NHG.Bij grotere verdieners een groter huis en NHG.Zien jullie nou de link die ik onrechtvaardig vind,omdat ze allebei in een situatie kunnen komen dat ze de hypotheek niet meer kunnen betalen.Dus het voordeel op mindere rente heeft alleen de grootverdiener.

[jonis]

Dus het voordeel op mindere rente heeft alleen de grootverdiener.

Meer rente betekent minder premie en hoeveel maakt het netto uit. Daarbij als jij over 175.000 met NHG en grootverdiener praat .....
slaat nergens op...misschien werkt hij er ook wel wat harder voor

en dan praat ik over huizen rond €175.000 daar hun inkomen misschien daarvoor niet toereikend is

en dan zeg ik; wat is er mis met een 2 onder 1 kap met garage voor 150.000,- waarbij je dan wel de NHG krijgt

Je moet ook eens bij jezelf afvragen als de prijzen bij je in de buurt te hoog zijn of het dan wel verstandig is om te kopen....huursubsidie en geen onderhoud schelen ook veel geld tov afhankelijk zijn van 3-4tientjes netto per maand die je minder zou betalen door de NHG


Dus de onrechtvaardigheid zie ik sowieso niet....de echte grootverdiener heeft nl geen NHG

[gtp]

The Sandman,wat moeten we met uw OUDE NHG overzicht?met het oversluiten wordt geëist dat er woning verbetering moet plaats vinden en er wordt niet gesproken over bedragen,het overleggen van een bonnetje van een pak spijkers of een nieuwe voordeur is al voldoende.
Advies praat mee als je er wat (veel) vanaf weet dan worden er geen mensen op het verkeerde been gezet.

[J.Dubbeltje]

Beste Jonis ik ken jou niet en dat is wederzijds,maar ik denk dat je maar een naar de bekende klepel moet zoeken.Het is nou eenmaal zo dat niet iedereen bij jou in de buurt wil wonen want een huis met garage voor €150.000 is zeker bij Slabberdam linksaf ik heb er nog nooit van gehoord.De gemiddelde rijdtjeshuis is €220.000 in Nederland komt niet van mijzelf maar uit berichtgeving.

Ik wil het nog niet eens hebben over 10% die op de koopsom komt.

Verder of mensen die harder werken meer verdienen daar laat ik mij niet overuit.Ik ken mensen die dag en nacht ook hard werken voor een schamelloontje.( Wie heeft die kridietcrisis veroorzaakt,juist die graaiers.)

Waar ik voorop kom is dat iedereen recht heeft op NHG daar betalen we allemaal aan mee via het belastingsysteem.


Ik dank u allen ,dat er toch een discussie via het forum is ontstaan.

[jonis]

Er is geen reden om je op te winden
Geen huis met garage voor 150.000,- bij jou in de buurt....


http://www.woonpleinlimburg.nl/
selecteren parkstad....type halfvrijstaand en prijsveld 100-150.000

27 pagina's zoekplezier voor de starter, ook al voldoen ze niet allemaal aan de criteria...maar wel vanaf 105.000 kopen voor een starter......en die zitten ook in jouw gemiddelde 220.000

Dus als een stelletje allebei voor de kost hamburgers voor het minimumloon staan te bakken bij de MacDonalds komen ze hier gewoon in aamerking voor een koopwoning met NHG...of koopsubsidie No offence Hamburgerbakker

Misschien moet je jezelf ook een kritisch bekijken en afvragen waarom de woningmarkt op z'n gat ligt en of het dan verstandig is om de financiële leenregels te verruimen of dat de mensen ook eens terug naar de realiteit moeten.
Ieder zijn mening maar persoonlijk vind het het van de zotte... ±0,25% netto is een probleem maar 220.000,- (of 175.000,- voor een starter)...no problem


Dus niks klepel en niet iedereen wil bij mij in de buurt wonen, ik wil niet bij jullie wonen ....en mijn mening telt ook tussen die 16.000.000 anderen.

[Erkend Adviseur]

Ter info, de belastingbetaler betaalt niet mee aan de NHG. De stroppenpot wordt gevormd uit de bijdrage die je betaalt bij het afsluiten van de hypotheek.

Alleen in het geval deze pot niet voldoende zou zijn, moet de overheid inspringen.

Met de verhoging van de toetsrente per 1 juli a.s. kun je overigens in veel gevallen met NHG meer lenen dan buiten de NHG om.

Als je niet in aanmerking komt voor NHG (bij een woning van € 175.000) moet je jezelf ook nog maar eens afvragen of je dan niet een goedkopere woning moet kopen of voorlopig nog even blijven huren.

[J.Dubbeltje]

Ja,van die erkende adviseurs zitten nu een heleboel mensen met een woekerpolis.Erkend was het maar eerder bekend.

Citaat,wie betaald mee NHG:

Afspraak was dat als er te weinig geld zou zitten in de pot, gemeenten en overheid het tekort samen zouden bijpassen. Dat zou kunnen gebeuren bij grote problemen op de huizenmarkt. Gemeenten wilden af van het risico dat hun dit zou overkomen. Bovendien vinden zij dat ze geen invloed hebben op de huizenmarkt.

Jarenlang heeft de VNG met het Rijk gekibbeld over de kwestie.

De VNG, die tevreden is met de oplossing, blijft wel achtervang voor reeds gesloten hypotheken. Gemeenten lopen daarbij gezamenlijk een risico van 1 miljard euro.

Dat bedoel ik nou met" erkende adviseurs"

Nu voor de alle alle laatste keer,iemand met een laag inkomen krijgt wel een Hypotheek (aankoop huis naar zijn inkomen) maar krijgt geen NHG omdat zijn inkomen te laag is.

En de NHG is er voor IEDEREEN naar mijn mening.

Ik groet u allen.

[SJZ]

Nu voor de alle alle laatste keer,iemand met een laag inkomen krijgt wel een Hypotheek (aankoop huis naar zijn inkomen) maar krijgt geen NHG omdat zijn inkomen te laag is.

Dat klopt niet, OOK mensen met een laag inkomen kunnen NHG krijgen. Wat u bedoelt is dat je geen NHG krijgt als je een inkomen hebt van € 20.000 per jaar en een hypotheek wilt afsluiten van € 350.000, en da's maar goed ook!

[J.Dubbeltje]

SJZ voor jou een leestest .Er staat.


(aankoop huis naar zijn inkomen)


Goed begrijpelijk lezen hóór!

[SJZ]

aankoop huis naar zijn inkomen

Oh, maar DAN krijg je ook heus wel NHG. Als je bij de aankoop naar je inkomen kijkt en je zorgt dat je hypotheekschuld niet gierend uit de hand loopt, dan kun je gewoon NHG krijgen. Probleem opgelost dus.

[een vraag, een antwoord]

Briljante stelling dit.

[J.Dubbeltje]

SJZ ,Morgen schijnt heus wel de zon,maar je weet het niet zeker.

Ik was zo'n een persoon wel kredietwaardig voor een Hypotheek maar geen NHG door een te laag inkomen.De bank(PB) kon zien dat ik nooit schulden had en nooit in het rood had gestaan en daarbij ook nog kon sparen.
Moest wel mijn hypotheek verplicht koppelen aan een WOEKERPOLIS (bleek achteraf)

Ik zeg nogmaals dat ik een lans wil breken voor mensen die in zo'n zelfde situatie komen.(rechtsongelijkheid)