[ archief ] Benadeeld met koopgarant woning

[Lemel]

3 jaar geleden hebben wij een koopgarant woning van de woningbouw gekocht. Wij waren positief over het systeem en zagen er totaal geen nadelen in. Inmiddels hebben wij een andere woning op het oog en willen wij verhuizen. Vorig jaar hebben wij een taxateur laten komen om te kijken wat ons huis nou ongeveer waard was en wat wij in de toekomst ongeveer konden verwachten. Inmiddels hebben wij onze woning bij de woningbouw aangeboden en is deze getaxeerd door ze. Tot onze grote schrik scheelt dit 18.000 euro met de taxateur die wij zelf ingeschakeld hadden. Dit verschil kan natuurlijk niet, een verschil van een paar duizend euro zou kunnen maar dit is natuurlijk een veel te groot verschil. Het lijkt er dus op dat wij ernstig benadeeld worden door de woningbouw en gaan dan ook stappen zetten om wel tot een goede terug koop uit te komen.

Wat wij ons afvragen is of er meer mensen zijn die in deze situatie zitten of hebben gezeten? Er is niks hierover te vinden, wat ik erg vreemd vind.

[angel1978]

Als het goed is, is in de koopgarantregeling ook opgenomen hoe om te gaan met de situatie dat je het niet eens bent met de taxatie van de woningbouw. ( waarschijnlijk het zelf inschakelen van een onafhankelijk taxateur ). Kijk daar dus eerst eens naar.

[Lemel]

Ja dat klopt, dat gaat via arbitrage. Ik kan alleen totaal geen gevallen vinden die met hetzelfde probleem te maken hebben of hebben gehad. Ik zou graag met mensen in contact komen die hetzelfde hebben meegemaakt.

[mh73]

Bij koopgarant woningen is natuurlijk sprake van een vrij complexe berekening van de aan- en verkoopprijs. Gaat het hier puur om de taxatiewaarde van het huis, of is de taxatiewaarde die de woningvereniging aangaf het bedrag waarmee zij nu de woning willen terugkopen?

[marcel75]

Heeft de taxateur die jullie ingeschakeld hebben wel rekening gehouden met de koopgarant-bepalingen? Zou mij namelijk niets verbazen als die een gewone verkooptaxatie heeft gedaan in de hoop een verkoopopdracht binnen te halen. Dan wordt naar de gewone waarde gekeken en geen rekening gehouden met de erfpachtbepalingen die van toepassing zijn.

[Jessica_020]

Hoi Lemel,
Ik heb eind april van dit jaar mijn koopgarant woning (appartement) weer ter terugkoop aangeboden bij de makelaar. Ik heb in 2 jaar tijd (woning is gekocht in juni 2012) maar liefst >20.000 euro verlies!! Echt belachelijk! Ik heb geen verbouwingen verricht maar de woning in dezelfde (nette) staat ter terugkoop aangeboden.
Er was een fout gemaakt met het aantal m2 waardoor ik dacht dat de waardedaling dus lag aan het tekort (20m2) in m2. Taxateur is opnieuw komen meten en gaf gelijk al aan de taxatiewaarde niet te verhogen. Op de vraag waarom krijg je een hoop blablablablablabla.

Ik heb een goede taxateur in de armen genomen en ben een arbitrageproces gestart. Naar mijn mening absoluut geen waterdicht systeem. Er kan geen overeenstemming voor een arbiter (3e taxateur) worden overeengekomen aangezien de terugkopende partij de keuze voor een bepaalde taxateur flink doordrukt. Mijn taxateur gaat hiermee niet akkoord (verder ben ik dus nog in onderhandeling).

Ik kan iedereen afraden om een koopgarant woning te kopen!! Bij aankoop lijkt het allemaal gunstig, totdat je de woning weer terug laat kopen. 1 en al ellende. Absolute waanzin!!!

@ Lemel: je kan je afvragen of een arbitrage een waterdicht systeem is. Ik denk van niet!!! Als de 3 partijen het niet eens worden, is het meeste stemmen gelden. Je kan natuurlijk al raden waarom de terugkopende partij zo hun keuze doordrukt........
Mijn advies: neem echt een heleeee goede taxateur in de armen!

Dus mensen: voor mij never nooit meer een koopgarant woning -> goedkoop is duurkoop!

[rattaplan]

Volgens mij staat alles gewoon op de site van www.opmaat.nl bij veelgestelde vragen
http://www.opmaat.nl/particulier/veelge ... arant.html


Als u eigenaar bent van de woning en u bent het niet eens met de getaxeerde waarde, dan kunt u dat kenbaar maken aan de corporatie/ontwikkelaar. U kunt dan gebruik maken van de geschillenregeling.

Geschillenregeling

Bij de geschillenregeling wijst u als verkoper een taxateur aan, de corporatie/ontwikkalaar wijst een taxateur aan, en deze 2 taxateurs wijzen gezamenlijk een 3e taxateur aan. Deze 3 taxateurs mogen niet eerder bij deze verkoop betrokken zijn geweest. Gezamenlijk stellen zij de waarde van uw woning vast en dit wordt vastgelegd in een gevalideerd taxatierapport. Deze waarde is bindend voor beide partijen. De kosten voor de geschillenregeling worden gedeeld door de ontwikkelaar/corporatie en u als verkoper.


Huurder

Als u de woning nu huurt en u bent het niet eens met de getaxeerde waarde van de woning, dan kunt u besluiten niet over te gaan tot de koop van de woning. In dat geval kunt u gewoon blijven huren.

[Jessica_020]

Geschillenregeling = arbitrage.

Dat is dus geen waterdicht systeem. Klinkt allemaal heel mooi maar de praktijk wijst anders uit. Ik heb voorheen nog nooit met een geschil te maken gehad. Het is echt anders als je er eenmaal in zit. Het gaat slecht met corporaties dus je kan wel bedenken welke fratsen ze uit aan het halen zijn. Via internet kan je zelfs info vinden over een terug-verdien-model. Bij zoveel % korting op een koopgarant-woning hoort een waardedaling van x%.

@ Lemel: laat je echt goed adviseren, stem nergens mee in, lig lekker dwars.........hap je toe dan kost het je 10duizenden euro's......

[mh73]

Ja, sorry hoor, maar waarom koop je dan een koopgarant woning?

Bij aankoop krijg je flinke korting. Je hebt ook de garantie dat de corporatie de woning terug koopt als je wil verhuizen. Heb je waardestijging, dan krijgt de corporatie daar een deel van bij verkoop. Heb je verlies, dan neemt de corporatie ook daar een deel van.

Kortom, je koopt een woning en loopt weinig risico. Je hebt het woongenot van die woning voor minder geld. Wil je verhuizen, dan weet je dat je niet het risico hebt op dubbele lasten. Dat zijn gewoon grote voordelen van een koopgarant woning.

Het is trouwens crisis. Alle woningen zijn veel minder waard geworden. Realiseren jullie je wel, dat een 'gewone' koopwoning nu ook vaak voor veel minder dan de vraagprijs verkocht wordt?

[16again]

Wat ik me afvraag:
Voor hoeveel doet de woningbouw-vereniging de woning daarna weer opnieuw in de verkoop?

[rattaplan]

Voor hoeveel de woningbouw hem daarna weer in de verkoop doet is niet relevant. Ze kunnen en mogen er net zoveel voor vragen als ze willen. Net als ieder andere woningeigenaar.
Hier gaat het om de getaxeerde waarde en of deze marktconform is.
Zoals MH73 terecht aangeeft zijn de afgelopen 2 jaar de prijzen voor veel woningen flink gedaald. Dit kan bij Lemel ook zijn gebeurd. Hier beschermt koopgarant je natuurlijk ook niet tegen. Wel heb je voordeel dat een gedeelte van de waardedaling wordt gedeeld met de woningcorporatie en dat je direct een koper hebt waardoor je geen dubbele lasten hebt.

[16again]

Zoals MH73 terecht aangeeft zijn de afgelopen 2 jaar de prijzen voor veel woningen flink gedaald. Dit kan bij Lemel ook zijn gebeurd. Hier beschermt koopgarant je natuurlijk ook niet tegen. Wel heb je voordeel dat een gedeelte van de waardedaling wordt gedeeld met de woningcorporatie.

Volgens de grafiek op onderstaand url bedraagt totale waardedaling over de afgelopen 2 jaar 11%
https://www.eigenhuis.nl/woningmarkt/ci ... enprijzen/
Als je dan in 2 jaar meer dan 20k verlies maak op een WBV woning, vraag ik me echt af of zowel de aan- als de verkoop-prijs beide marktconform zijn geweest.

[angel1978]

20K verlies op een woning van 200.000 is toch een hele normaal verlies volgens die curve.
Zeker bij een nieuwbouwhuis ( indien hier van toepassing ) is dit een hele normale prijs en dus verlies in 2 jaar.

[mh73]

Jessica_020 geeft niet aan voor hoeveel meer de tweede taxateur de woning taxeerde. Ben ik wel benieuwd naar.

Om even snel uit te leggen en de grote verschillen te verklaren: via de koopgarant regeling koop je een huis meestal met 15 of 20% korting. Dat aankoopbedrag met korting blijft het uitgangspunt, ook van de verkoopprijs wanneer men het huis terug verkoopt aan de corporatie.
Je koopt dus een woning van bijvoorbeeld 200000 euro voor 160000. Als de waarde van de woning zakt naar 175000 (dat is net iets meer dan 11% trouwens) en je verkoopt hem terug aan de corporatie, dan krijg je er dus 142500 voor terug.
Die 142500 bestaat uit het oorspronkelijke aankoopbedrag - 70% van de waardedaling. (30% van de waardedaling neemt de corporatie voor zijn rekening). Die woning met een waarde van 175000 euro verkoop je dus voor ruim 30000 onder de marktwaarde. Bewoners gaan voor 17500 euro het schip in.
Ik vraag me een beetje af of de klagers in dit draadje zelf de voorwaarden in hun koopcontract wel begrijpen.

[Jessica_020]

Ik heb in 2 jaar tijd 18% waardedaling. Voor een gemiddeld appartement is dit heel veel.

Taxateur nummer 1 heeft ook nog eens een fout gemaakt wat betreft m2 -> hier zat ook nog eens een verschil in van -14m2. Toen is ze komen meten en gaf aan dat de marktwaarde van mijn woning niet verhoogd gaat worden. Heel bizar allemaal. Vooral ook omdat ik al een maand lang aan het wachten ben op een nieuw taxatierapport.........

Taxateur nummer 2 heeft aangegeven dat ik belazerd wordt-> hij schat een verlies van 8% in, wat mij passend lijkt gezien de huidige huizenmarkt.

Taxateur nummer 3 en 4 moeten nog komen -> hiervoor loopt een geschil met de corporatie.

Corporatie werkt totaal niet mee en proberen mij op allerlei manieren klem te zetten.

Het lijkt zo simpel allemaal -> probeer het maar eens geregeld te krijgen. Ik voel mij genoodzaakt om rechtsbijstand in te schakelen (= langer rente, aflossing, vve & alle andere vasten doorbetalen). Ik vraag mij af of dit wel de gewenste uitkomst gaat bieden....tijd zal het leren.

Heeft echt niemand hier ervaring mee?

[mh73]

Je geeft eerst aan een verschil van 20 m2, nu is het ineens 14 m2. De taxateur van de corporatie en jouw taxateur moeten samen een 'neutrale' taxateur aanstellen, dus waar komt taxateur 4 nu vandaan?

En taxateur 2 geeft een verlies van 8 % aan, maar hebben beide taxateurs het dan over de marktwaarde van de woning, of heeft taxateur 1 het misschien over de koopprijs gehad? Daar kan nogal een verschil in zitten, zoals ik heb uitgelegd.

[Jessica_020]

-14m2 is idd -20m2 (typefout).

Er wordt uiteindelijk door 4 partijen getaxeerd. Dit conform de voorwaarden. Ga je arbitrage in, wordt het rapport van nummer 1 nietig. Dan komen nummer 2,3 en 4 (laatste wordt aangewezen door 2 en 3 - wat dus problemen opleverd).

[mh73]

O, zoals ik het ken zouden 1 en 2 gezamelijk nr. 3 moeten aanwijzen, maar misschien is dat niet overal hetzelfde.

Nog een dingetje: waarom koop je - in crisistijd - een woning, om die dan na twee jaar - nog steeds in crisistijd - weer te verkopen? Je weet dan toch bijna zeker dat je flink verlies hebt?

En op het laatste deel van mijn bericht zie ik nog geen antwoord. Maar als ik het goed begrijp zijn er inmiddels al drie taxaties geweest in plaats van twee?

[16again]

Om even snel uit te leggen en de grote verschillen te verklaren: via de koopgarant regeling koop je een huis meestal met 15 of 20% korting. Dat aankoopbedrag met korting blijft het uitgangspunt, ook van de verkoopprijs wanneer men het huis terug verkoopt aan de corporatie.
Je koopt dus een woning van bijvoorbeeld 200000 euro voor 160000. Als de waarde van de woning zakt naar 175000 (dat is net iets meer dan 11% trouwens) en je verkoopt hem terug aan de corporatie, dan krijg je er dus 142500 voor terug.
Die 142500 bestaat uit het oorspronkelijke aankoopbedrag - 70% van de waardedaling. (30% van de waardedaling neemt de corporatie voor zijn rekening). Die woning met een waarde van 175000 euro verkoop je dus voor ruim 30000 onder de marktwaarde. Bewoners gaan voor 17500 euro het schip in.

Behoort de corporatie de woning weer met dezelfde korting te verkopen?
In bovenstaand getallen voorbeeld was sprake van 20%.
Dan betaalt de nieuwe koper dus 80% van 175000, dit is 140.000
De corporatie gaat dan voor 2500 "het schip in", schril contrast met 17500 die 1e koper toelegt en op papier 30/70 verdeling van het verlies.

Uiteraard is het verleidelijk voor corporatie om "te spelen" met taxatie waardes, om helemaal geen verlies te maken bij aan- en verkoop.

[kokka]

Het vreemde is dat je niemand hoort klagen over dat ze door deze constructie in een huis kunnen wonen die eigenlijk te duur is.
Nu wordt er verlies op de verkoop gemaakt en het jammeren begint. Als de corporatie een groter deel van het verlies zou moeten pakken, doet ze dat ook bij verkoop met winst. Dan is er weer gezeur!