De VvE waar ik lid van ben, daar is de maandelijkse bijdrage erg hoog. Dit komt door een duur onderhoudsabonnement, wat nog 6 jaar loopt.
Toen ik mijn woning te koop had bleek deze hoge bijdrage vaak het struikelblok te zijn.
Nu dacht ik het volgende:
Ik doe een extra storting in de kas van de VvE om op die manier die bijdrage voor die jaren fors naar beneden te brengen.
Hebben mensen hier ervaring mee?
En zo ja, wat zijn die geweest?
Bedankt voor jullie reactie.
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] extra storting in kas VvE
Re: extra storting in kas VvE
Waarom zou u? U kunt de woning ook goedkoper aanbieden, of bij de onderhandelingen dat bedrag aanbieden.
Re: extra storting in kas VvE
Woning is al laag in de markt gezet (obv vergelijkbare woningen in dezelfde flat). Hoge bijdrage VvE bleek een struikelblok.
Misschien begrijp je dat het nooit tot onderhandelingen is gekomen.
Als bijdrage €75,-/mnd te hoog zou zijn, gaan mensen rekenen. Daar kan ik € 30.000,- hogere hypotheek voor nemen.
Misschien begrijp je dat het nooit tot onderhandelingen is gekomen.
Als bijdrage €75,-/mnd te hoog zou zijn, gaan mensen rekenen. Daar kan ik € 30.000,- hogere hypotheek voor nemen.
Re: extra storting in kas VvE
Dan kunnen de mensen blijkbaar niet rekenen. En dan zullen die andere, te koop staande woningen, ook niet hard lopen.
Re: extra storting in kas VvE
Is het inderdaad 75 euro per maand of is dat een voorbeeld? Als de bijdrage VvE 75 euro/maand is, kan ik me haast niet voorstellen dat dat de deal-breaker is.
Re: extra storting in kas VvE
Nee, bijdrage per maand van vergelijkbare woning is € 75,-/maand lager.
Ik betaal €160,-/maand en vergelijkbare woning is €85,-/maand.
Mijn bijdrage ligt dus 90% hoger. Puur centen die je maandelijks niet te besteden hebt, aan bv een hogere hypotheek.
Zo maak je toch een sommetje van wat een woning jou kost per maand? Of ben ik de enige die zo rekent?
Ik betaal €160,-/maand en vergelijkbare woning is €85,-/maand.
Mijn bijdrage ligt dus 90% hoger. Puur centen die je maandelijks niet te besteden hebt, aan bv een hogere hypotheek.
Zo maak je toch een sommetje van wat een woning jou kost per maand? Of ben ik de enige die zo rekent?
Re: extra storting in kas VvE
Het ligt er maar aan wat er allemaal in begrepen is.
Re: extra storting in kas VvE
Verzoek alleen reacties van mensen die hier ervaring mee hebben.
Re: extra storting in kas VvE
Vraag het dan liever aan de VvE. Maar als u daar extra stort, moet de nieuwe eigenaar ook het tegoed aan u betalen. Dus maakt geen verschil.
Re: extra storting in kas VvE
Een maandelijkse VVE bijdrage zegt niets over de daadwerkelijke VVE kosten op jaarbasis bij een appartement.
Vergelijken met een soortgelijk appartement is appelsmet peren vergelijken. Heel belangrijk is ook wat er bv in kas zit bij een VVE, en inderdaad waaraan het geld wordt besteed.
Hier direct in de buurt als voorbeeld, twee dezelfde complexen, de ene met een lage VVE bijdrage per maand, de andere met een ruim hogere VVE bijdrage per maand. Toch zijn de bewoners van de "dure" VVE al jaren goedkoper uit. Immers daar is een veel beter beleid en zijn dus nooit naheffingen.
In het "goedkope" complex kunnen de bewoners al jaren aan het eind van het jaar een verplicht en flinke extra storting overmaken aan de VVE, omdat men de financiën niet rond kreeg en de onderhoudskosten telkens veel hoger waren dan eerst geschat.
Ik zou niet weten waarom je een extra storting zou doen, dan kan je bij verkoop beter aan de kopers een (onderhandse)schenking doen, waarvan ze de VVE een periode kunnen betalen. Een extra storting aan een VVE moet overigens aan de belastingdienst worden opgegeven bij belastingaangifte.
Het wordt als bezit gezien.
Vergelijken met een soortgelijk appartement is appelsmet peren vergelijken. Heel belangrijk is ook wat er bv in kas zit bij een VVE, en inderdaad waaraan het geld wordt besteed.
Hier direct in de buurt als voorbeeld, twee dezelfde complexen, de ene met een lage VVE bijdrage per maand, de andere met een ruim hogere VVE bijdrage per maand. Toch zijn de bewoners van de "dure" VVE al jaren goedkoper uit. Immers daar is een veel beter beleid en zijn dus nooit naheffingen.
In het "goedkope" complex kunnen de bewoners al jaren aan het eind van het jaar een verplicht en flinke extra storting overmaken aan de VVE, omdat men de financiën niet rond kreeg en de onderhoudskosten telkens veel hoger waren dan eerst geschat.
Ik zou niet weten waarom je een extra storting zou doen, dan kan je bij verkoop beter aan de kopers een (onderhandse)schenking doen, waarvan ze de VVE een periode kunnen betalen. Een extra storting aan een VVE moet overigens aan de belastingdienst worden opgegeven bij belastingaangifte.
Het wordt als bezit gezien.
Re: extra storting in kas VvE
Nooit doen hoor zet je geld tegen een rente van - % op een spaarrekening 
Re: extra storting in kas VvE
Nogmaals alstublieft alleen reacties van mensen die hier ervaring mee hebben.
Over elke vraag kun je 10 vragen stellen. Dat is niet mijn bedoeling!
Dus nogmaals, alleen reacties van mensen die hier ervaring mee hebben.
Over elke vraag kun je 10 vragen stellen. Dat is niet mijn bedoeling!
Dus nogmaals, alleen reacties van mensen die hier ervaring mee hebben.
Re: extra storting in kas VvE
Ik heb veel ervaring met appartementsrecht, maar deze interessante vraag ben ik nog niet tegengekomen. Dus toch een paar vragen.
Wilt u dit aan de VvE schenken of uitlenen of wilt u uw eigen bijdragen als het ware voor een lange tijd vooruit betalen? Dat laatste schiet volgens mij niet op. Uw aandeel in het fonds wordt namelijk verrekend bij de verkoop en overdracht. En bij een algemene schenking drukt uw schenking nauwelijks de lasten zolang u niet voor ieder appartement zo'n bedrag stort. Hetzelfde geldt voor een lening, die daarnaast ook nog terugbetaald moet worden.
Andere mogelijke opties zijn wellicht:
Is het misschien een optie om aspirant kopers (met uitleg van de situatie) aan te bieden voor 6 jaar elke maand die 'extra' 75 euro te betalen (5400 euro ineens of in delen, bijv. te betalen bij/na overdracht, dus bij notaris in depot zodat koper ook zekerheid)?
Is dat onderhoudscontract niet toevallig te ontbinden wegens wanprestatie (na ingebrekestelling)? Of is sprake geweest van dwaling zodat het te vernietigen is?
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
Wilt u dit aan de VvE schenken of uitlenen of wilt u uw eigen bijdragen als het ware voor een lange tijd vooruit betalen? Dat laatste schiet volgens mij niet op. Uw aandeel in het fonds wordt namelijk verrekend bij de verkoop en overdracht. En bij een algemene schenking drukt uw schenking nauwelijks de lasten zolang u niet voor ieder appartement zo'n bedrag stort. Hetzelfde geldt voor een lening, die daarnaast ook nog terugbetaald moet worden.
Andere mogelijke opties zijn wellicht:
Is het misschien een optie om aspirant kopers (met uitleg van de situatie) aan te bieden voor 6 jaar elke maand die 'extra' 75 euro te betalen (5400 euro ineens of in delen, bijv. te betalen bij/na overdracht, dus bij notaris in depot zodat koper ook zekerheid)?
Is dat onderhoudscontract niet toevallig te ontbinden wegens wanprestatie (na ingebrekestelling)? Of is sprake geweest van dwaling zodat het te vernietigen is?
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
Re: extra storting in kas VvE
Een vrijwillige bijdrage aan een VVE, dat doet toch niemand. Vele hebben al moeite met het betalen van hun gewone bijdrage. Het zal dus verder wel stil blijven in dit topic........Harm.calc schreef:Nogmaals alstublieft alleen reacties van mensen die hier ervaring mee hebben.
Over elke vraag kun je 10 vragen stellen. Dat is niet mijn bedoeling!
Dus nogmaals, alleen reacties van mensen die hier ervaring mee hebben.
Het lijkt me een bijzonder vreemde financiele constructie.
Re: extra storting in kas VvE
mr. Monique Doomernik,
Bedankt voor uw reactie.
Mijn idee was middels een extra storting de maandelijkse bijdrage van mijn appartement daarmee te verlagen naar een marktconform bedrag.
Ik denk ook dat uw 1e optie de beste oplossing misschien is. Wel de makkelijkste in ieder geval.
Wanprestatie:
Daar is naar mijn idee wel degelijk sprake van.
Ik heb bij onze rechtsbijstandsverzekering 11 punten neergelegd (tot op dit moment) van zaken die sinds 2012 (start abonnement) niet goed zijn gegaan, of niet goed gaan. Daarbij kunt u denken aan:
- het niet uitvoeren van werkzaamheden (2012 en 2015);
- verrekening van stelpost die niet heeft plaatsgevonden;
- weigeren inspectierapporten van jaarlijkse dakinspecties beschikbaar te stellen(2012 t/m 2014). Eigenlijk weten we op dit moment niet of die inspecties werkelijk hebben plaatsgevonden;
- weigeren opleveringsrapport 2012 beschikbaar te stellen. Op dit moment weten we nog altijd niet of al die werkzaamheden werkelijk uitgevoerd zijn.
Probleem is echter:
- merendeel van de klachten zijn pas in 2015 geconstateerd omdat voorgaande besturen zich hier niet mee bezig hebben gehouden;
- de VvE heeft pas sinds september 2013 een rechtsbijstandsverzekering, en die behartigt alleen zaken van na die datum, niet zaken van voor die datum of gerelateerd aan zaken van voor die datum.
Zij willen alleen voor ons optreden inzake niet uitgevoerde werkzaamheden 2015.
Contract te vernietigen:
Destijds heeft het toen zittende bestuur (wat met dit onderhoudscontract gekomen is) de leden van de VvE hierover onjuist geïnformeerd. Zij hebben zaken mooier weergegeven (zowel mondeling alsook schriftelijk), vooral op het prijsniveau van dit contract. Later is aantoonbaar gemaakt dat offertes uit dit contract tot soms wel 50% te duur bleken te zijn. Daarnaast bleken er onvoldoende stemmen te zijn wat pas later geconstateerd is omdat die stemming schriftelijk gehouden is.
Daar heeft onze rechtsbijstandsverzekering echter over geoordeeld dat het toenmalige bestuur daar niet op aan te spreken valt.
Zij hebben nooit de mogelijkheid van wanprestatie of dwaling ter sprake gebracht.
Ik heb getracht de problematiek van deze VvE kort weer te geven.
Bedankt voor uw reactie.
Mijn idee was middels een extra storting de maandelijkse bijdrage van mijn appartement daarmee te verlagen naar een marktconform bedrag.
Ik denk ook dat uw 1e optie de beste oplossing misschien is. Wel de makkelijkste in ieder geval.
Wanprestatie:
Daar is naar mijn idee wel degelijk sprake van.
Ik heb bij onze rechtsbijstandsverzekering 11 punten neergelegd (tot op dit moment) van zaken die sinds 2012 (start abonnement) niet goed zijn gegaan, of niet goed gaan. Daarbij kunt u denken aan:
- het niet uitvoeren van werkzaamheden (2012 en 2015);
- verrekening van stelpost die niet heeft plaatsgevonden;
- weigeren inspectierapporten van jaarlijkse dakinspecties beschikbaar te stellen(2012 t/m 2014). Eigenlijk weten we op dit moment niet of die inspecties werkelijk hebben plaatsgevonden;
- weigeren opleveringsrapport 2012 beschikbaar te stellen. Op dit moment weten we nog altijd niet of al die werkzaamheden werkelijk uitgevoerd zijn.
Probleem is echter:
- merendeel van de klachten zijn pas in 2015 geconstateerd omdat voorgaande besturen zich hier niet mee bezig hebben gehouden;
- de VvE heeft pas sinds september 2013 een rechtsbijstandsverzekering, en die behartigt alleen zaken van na die datum, niet zaken van voor die datum of gerelateerd aan zaken van voor die datum.
Zij willen alleen voor ons optreden inzake niet uitgevoerde werkzaamheden 2015.
Contract te vernietigen:
Destijds heeft het toen zittende bestuur (wat met dit onderhoudscontract gekomen is) de leden van de VvE hierover onjuist geïnformeerd. Zij hebben zaken mooier weergegeven (zowel mondeling alsook schriftelijk), vooral op het prijsniveau van dit contract. Later is aantoonbaar gemaakt dat offertes uit dit contract tot soms wel 50% te duur bleken te zijn. Daarnaast bleken er onvoldoende stemmen te zijn wat pas later geconstateerd is omdat die stemming schriftelijk gehouden is.
Daar heeft onze rechtsbijstandsverzekering echter over geoordeeld dat het toenmalige bestuur daar niet op aan te spreken valt.
Zij hebben nooit de mogelijkheid van wanprestatie of dwaling ter sprake gebracht.
Ik heb getracht de problematiek van deze VvE kort weer te geven.
Re: extra storting in kas VvE
Beste Harm.calc,
Bovenstaande lezende gingen er bij mij enkele belletjes rinkelen. Dus ik heb even bij de door u gestelde vragen gekeken. Daarom vallen nu een aantal puzzelstukjes bij elkaar (een reden waarom ik de voorkeur heb voor één draadje... maar goed).
Ik neem aan dat de jurist van de verzekeraar het onderhoudsbedrijf in gebreke heeft gesteld met de nodige sommaties (dus nu wel handelt n.a.v. de recente wanprestatie). Dwaling zou kunnen (net als aansprakelijk stellen oude bestuur), maar logisch dat de jurist dit niet aankaart, want dat valt niet onder de dekking (omdat de dwaling veel eerder heeft plaats gevonden). Als er een al langer bestaande bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is, ligt het aansprakelijk stellen van het oude bestuur waarschijnlijk anders).
Mijn advies (op basis van wat ik zo lees, met meer informatie ligt dat wellicht anders) is om nu voorlopig te roeien met de riemen die jullie hebben.
En indien jullie het (op enig moment) niet eens zijn met het standpunt / handelen van de behandelend jurist, kun je altijd een externe second opinion vragen op kosten van de verzekering bij een zelf uit te zoeken jurist (zie de polis voor de geschillenregeling).
Zie ook mijn PB.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
Bovenstaande lezende gingen er bij mij enkele belletjes rinkelen. Dus ik heb even bij de door u gestelde vragen gekeken. Daarom vallen nu een aantal puzzelstukjes bij elkaar (een reden waarom ik de voorkeur heb voor één draadje... maar goed).
Ik neem aan dat de jurist van de verzekeraar het onderhoudsbedrijf in gebreke heeft gesteld met de nodige sommaties (dus nu wel handelt n.a.v. de recente wanprestatie). Dwaling zou kunnen (net als aansprakelijk stellen oude bestuur), maar logisch dat de jurist dit niet aankaart, want dat valt niet onder de dekking (omdat de dwaling veel eerder heeft plaats gevonden). Als er een al langer bestaande bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is, ligt het aansprakelijk stellen van het oude bestuur waarschijnlijk anders).
Mijn advies (op basis van wat ik zo lees, met meer informatie ligt dat wellicht anders) is om nu voorlopig te roeien met de riemen die jullie hebben.
En indien jullie het (op enig moment) niet eens zijn met het standpunt / handelen van de behandelend jurist, kun je altijd een externe second opinion vragen op kosten van de verzekering bij een zelf uit te zoeken jurist (zie de polis voor de geschillenregeling).
Zie ook mijn PB.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
Re: extra storting in kas VvE
Ah, ok. Ik had dit "Als bijdrage €75,-/mnd te hoog zou zijn" gelezen als dat die 75 euro te hoog zou zijn voor kopers en dat die daarom afhaakten.Harm.calc schreef:Nee, bijdrage per maand van vergelijkbare woning is € 75,-/maand lager.
Ik betaal €160,-/maand en vergelijkbare woning is €85,-/maand.
Mijn bijdrage ligt dus 90% hoger. Puur centen die je maandelijks niet te besteden hebt, aan bv een hogere hypotheek.
Zo maak je toch een sommetje van wat een woning jou kost per maand? Of ben ik de enige die zo rekent?
Re: extra storting in kas VvE
Hoewel je vraagt om alleen reacties van mensen die ervaring hebben met zo'n storting en ik dat niet heb, toch mijn reactie. Het gaat immers óók om hoe potentiële kopers ernaar kijken.
Zelf denk ik dat het effect van (tijdelijk) lagere vve-lasten veel minder zwaar weegt dan de koopprijs van de woning. Je kunt dit namelijk wel enigszins vergelijken met wel of niet afgekocht erfpacht of lage/hoge erfpachtlasten. De prijzen van appartementen met afgekocht erfpacht zijn in de praktijk niet veel hoger dan de prijzen van appartementen waar nog wel erfpacht op zit. Of in elk geval komt de waarde van dat afgekocht erfpacht zeker niet helemaal terug in de waarde van de woning. Dit zal in zekere zin ook spelen bij de VVE-lasten.
Waarbij ook nog eens meespeelt dat er ook kopers zijn die wat hogere VVE-lasten helemaal niet als bezwaar zien, of lagere lasten niet als een voordeel zien. Juist omdat je weet dat je bij het bezit van een woning altijd te maken hebt met bepaalde kosten voor onderhoud etc. Dan kan het zijn dat je liever een wat hoger maandbedrag hebt en overal vanaf bent, dan een laag bedrag waarbij bij ieder wissewasje gesteggel komt over of het onderhoud echt nodig is of over bijbetalen voor de extra kosten.
Zelf denk ik dat het effect van (tijdelijk) lagere vve-lasten veel minder zwaar weegt dan de koopprijs van de woning. Je kunt dit namelijk wel enigszins vergelijken met wel of niet afgekocht erfpacht of lage/hoge erfpachtlasten. De prijzen van appartementen met afgekocht erfpacht zijn in de praktijk niet veel hoger dan de prijzen van appartementen waar nog wel erfpacht op zit. Of in elk geval komt de waarde van dat afgekocht erfpacht zeker niet helemaal terug in de waarde van de woning. Dit zal in zekere zin ook spelen bij de VVE-lasten.
Waarbij ook nog eens meespeelt dat er ook kopers zijn die wat hogere VVE-lasten helemaal niet als bezwaar zien, of lagere lasten niet als een voordeel zien. Juist omdat je weet dat je bij het bezit van een woning altijd te maken hebt met bepaalde kosten voor onderhoud etc. Dan kan het zijn dat je liever een wat hoger maandbedrag hebt en overal vanaf bent, dan een laag bedrag waarbij bij ieder wissewasje gesteggel komt over of het onderhoud echt nodig is of over bijbetalen voor de extra kosten.
