[ archief ] Spaarhypotheek bij de Rabobank

[Inesje]

Ik heb een spaarhypotheek bij de Rabobank. Nu wil ik mijn hypotheek verhogen. De bank geeft aan dat bij mij een hogere rente tarief geldt dan bij iemand die een aflossingshypotheek heeft. Op hun site staat dat rente voor 10 jaar 1,80 is. Maar voor mensen die een spaarhypotheek hebben gelden hogere tarieven.. het bedrag wat ik nu leen is trouwens ook een aflossingshypotheek. Mogen zij dit doen?

Ik heb gevraagd voor een uitleg. Dit is reactie van de bank.

Zojuist heb ik een reactie ontvangen met betrekking tot het hanteren van verschillende rentetarieven voor verschillende hypotheekvormen.

Bijgaand de reactie:

Algemene vragen tarief voor Annuïteiten en Lineaire leningen
1. Waarom wordt het tarief voor Annuïteiten en Lineaire leningen lager dan de overige tarieven?
De fundingkosten van leningen waarop wordt afgelost zijn lager dan die van leningen met een aflossingsvrij karakter. Tot nu toe werd dit voordeel verwerkt in de totale fundingkosten van alle hypothecaire leningen. Vanaf 1 oktober worden de fundingkosten van Annuïteiten en Lineaire leningen afzonderlijk vastgesteld. Hierdoor is het mogelijk het fundingvoordeel door te geven aan de leningen waarop dit voordeel van toepassing is.
Met een lager tarief voor Annuïteiten en Lineaire leningen spelen we in op de vraag uit de markt en verbeteren we onze concurrentiepositie.
2. Bij hypotheken met een opbouwproduct wordt ook afgelost, waarom is de nieuwe tariefstelling niet van toepassing op deze productvormen?
Voor hypotheken met een opbouwproduct zijn de fundingvoordelen niet generiek te bepalen. Anders dan bij Annuïteiten en Lineaire leningen worden de leningen, met daaraan gekoppeld een opbouwproduct, niet altijd in zijn geheel afgelost. Daarom is voor deze productgroep het fundingvoordeel moeilijker te bepalen en in ieder geval lager dan de leningen waarop direct wordt afgelost.
Een lager tarief is, vooral bij spaarproducten, niet per definitie voordelig voor de klant.

[CB]

Ja, dat mogen ze doen. Banken bepalen zelf hun tarieven beleid. Jouw hypotheekvorm (Spaarhypotheek) valt onder punt 2 van de toelichting.

[kweenie]

Ze mogen dit inderdaad doen. De meeste geldverstrekkers doen dat overigens ook, zowel bij een spaarhypotheek als bij een aflossingsvrije hypotheek. (Strikt genomen is een spaarhypotheek ook een aflossingsvrije hypotheek met daaraan gekoppeld en verzending of geblokkeerde bankspaarrekening.)

[BreejKC]

Een hogere rente voor uw spaarhypotheek bieden ze u aan? En daar doet u moeilijk over? Ik zou een gat in de lucht springen. Of weet u nog steeds niet hoe uw spaarhypotheek werkt? Over uw spaardeel, opgebouwd met de betaalde premie, ontvangt u, belastingvrij, precies dezelfde rente als u betaald. En over die betaling van de rente krijgt u wel belastingaftrek. Een betere belegging bestaat er vandaag de dag niet. Hoe hoger dus de rente, hoe hoger de opbrengst over uw spaardeel en hoe lager de spaarpremie per maand.

Verander dus niet van type hypotheek, zoals enkelen voor u, ondanks alle mooie beloften van adviseurs, waarvan ze nu spijt hebben als haren op hun hoofd. Weet u wel waar u aan begonnen bent, want het zou wel eens de belangrijkste financiële beslissing in uw leven kunnen zijn? Enkele avondjes studie in deze beslissing loont zich altijd, al is het alleen maar om te voorkomen dat u verkeerde financiële keuzes maakt.

[Fiesiekus]

Een hogere rente voor uw spaarhypotheek bieden ze u aan? En daar doet u moeilijk over? Ik zou een gat in de lucht springen. Of weet u nog steeds niet hoe uw spaarhypotheek werkt? Over uw spaardeel, opgebouwd met de betaalde premie, ontvangt u, belastingvrij, precies dezelfde rente als u betaald. En over die betaling van de rente krijgt u wel belastingaftrek. Een betere belegging bestaat er vandaag de dag niet. Hoe hoger dus de rente, hoe hoger de opbrengst over uw spaardeel en hoe lager de spaarpremie per maand.

Verander dus niet van type hypotheek, zoals enkelen voor u, ondanks alle mooie beloften van adviseurs, waarvan ze nu spijt hebben als haren op hun hoofd. Weet u wel waar u aan begonnen bent, want het zou wel eens de belangrijkste financiële beslissing in uw leven kunnen zijn? Enkele avondjes studie in deze beslissing loont zich altijd, al is het alleen maar om te voorkomen dat u verkeerde financiële keuzes maakt.

Je leest niet wat er werd gevraag: het nieuwe leningsdeel is wel een aflossingsdeel en toch wordt de hogere rente daarover berekend. Verder is een spaarhypotheek door de ondooorzichtige premie opbouw een verre van aantrekkelijk product. Ik heb ook een aantal avondjes studie aan dit product gewijd en ben tot de conclusie gekomen dat de spaarhypotheek onaantrekkelijker is dan de bankspaar- en de lin./annuitaire hypotheek.

[BreejKC]

Uw spaarhypotheek, althans de premieopbouw daarvan, mag dan voor u ondoorzichtig geweest zijn. De mijne bij de Postbank, later ING, was volstrekt helder. Nu bijna 29 jaar rente betaald, belastingvoordeel daarvan gehad, premie betaald en precies dezelfde rente daarover ontvangen. De getallen kloppen nog steeds. Over iets meer als een jaar los ik met het gespaarde + rentedeel precies het nominale bedrag van de hypotheek af. Geen last van restschulden, geen last van een aflossingsvrij deel waar nog niet voor gespaard is, geen last van een hoger aflossingsdeel en een steeds lager rentedeel, waardoor de belastingaftrek steeds minder werd. Voor mij, en dan ben ik niet eens een universitair geschoold boekhouder, was alles volkomen helder en was/ben ik zeer tevreden met mijn spaarhypotheek.

[Fiesiekus]

Nu bijna 29 jaar rente betaald, belastingvoordeel daarvan gehad, premie betaald en precies dezelfde rente daarover ontvangen. De getallen kloppen nog steeds. Over iets meer als een jaar los ik met het gespaarde + rentedeel precies het nominale bedrag van de hypotheek af. Geen last van restschulden, geen last van een aflossingsvrij deel waar nog niet voor gespaard is, geen last van een hoger aflossingsdeel en een steeds lager rentedeel, waardoor de belastingaftrek steeds minder werd.

Dus ook al die 29 jaren de 100% hypotheekrente betaald, zonder staffelkorting, en de premie. Heeft u ook opgeteld hoeveel premie u totaal heeft betaald en hoeveel hypotheekrente u zou hebben bespaard indien u de premie voor aflossing had aangewend?

[kweenie]

Dus ook al die 29 jaren de 100% hypotheekrente betaald, zonder staffelkorting, en de premie. Heeft u ook opgeteld hoeveel premie u totaal heeft betaald en hoeveel hypotheekrente u zou hebben bespaard indien u de premie voor aflossing had aangewend?

Veel spaarhypotheken zijn met NHG afgesloten. Daar is dus geen sprake van extra korting als je meer hebt afgelost. De kosten van een goede spaarhypotheek zijn in dat geval over de totale looptijd vaak een stuk lager dan de kosten van een annuïtaire of lineaire hypotheek plus de losse overlijdensrisicoverzekering.

Maar natuurlijk altijd goed om ze even naast elkaar te zetten.

[Fiesiekus]

Daar is dus geen sprake van extra korting als je meer hebt afgelost. De kosten van een goede spaarhypotheek zijn in dat geval over de totale looptijd vaak een stuk lager dan de kosten van een annuïtaire of lineaire hypotheek plus de losse overlijdensrisicoverzekering.

Bij vrijwel alle "grootbanken" (o.a. ING) komt de rente < NHG uit als je bijv. < 50% van de LTV komt. Met een aflossingsvrije hypotheek moet de huiswaarde dan verdubbelen, met een aflossingsproduct kom je daar na een aantal jaren vanzelf op uit. Nog afgezien van de (bij ING 0,2%) hogere rente die sowieso geldt voor aflossingsvrije producten met spaarproduct.

Zie o.a.: https://www.ing.nl/particulier/hypothek ... EMQAvD_BwE

en

https://www.ing.nl/particulier/hypothek ... index.html

[stofzuigertje]

Gezien de afsluitkosten van de extra Hypotheek want de oude bleef hetzelfde, die kosten zijn vrij hoog.

Beter is om een gewone lening te vragen voor Uw woning, want dan is volgens mij die rente wel aftrekbaar en geen hoge afsluitkosten en Notaris nodig!

[kweenie]

Bij vrijwel alle "grootbanken" (o.a. ING) komt de rente < NHG uit als je bijv. < 50% van de LTV komt.

Volgens mij is dat alleen bij ING zo en zijn zij eerder de uitzondering op de regel. In elk geval is het niet bij Rabo, waar TS het over heeft. En of het zo was op het moment dat TS de hypotheek afsloot valt helemaal te betwijfelen, aangezien in het verleden het voordeel van NHG ten opzichte van niet-NHG een stuk groter was dan tegenwoordig. Wel kan het zijn dat je met die 0,2% opslag hoger uit zou komen dan bij annuïteiten met een lage LTV .

Maar los daarvan is dan nog de vraag wat je in totaal kwijt zou zijn en wat voordeliger zou zijn. Zelf heb ik banksparen en dat kost mij in totaal aan netto hypotheeklasten in 20 jaar ongeveer 12% meer dan de hoogte van de lening. Ondanks dat de hypotheek afgesloten is in de tijd dat de rentes nog behoorlijk hoog waren (zo'n twee keer zo hoog als nu). Als ik annuïteiten had gekozen, dan was ik behoorlijk meer kwijt geweest, dan had ik waarschijnlijk na vijf jaar in totaal al meer rente betaald dan die 12% die ik nu over 20 jaar extra moet betalen.

[Fiesiekus]

Zelf heb ik banksparen en dat kost mij in totaal aan netto hypotheeklasten in 20 jaar ongeveer 12% meer dan de hoogte van de lening. Ondanks dat de hypotheek afgesloten is in de tijd dat de rentes nog behoorlijk hoog waren (zo'n twee keer zo hoog als nu). Als ik annuïteiten had gekozen, dan was ik behoorlijk meer kwijt geweest, dan had ik waarschijnlijk na vijf jaar in totaal al meer rente betaald dan die 12% die ik nu over 20 jaar extra moet betalen.

Banksparen is heel iets anders dan een spaarhypotheek, daar begin je al met een ander product te vergelijken.

[Fiesiekus]

Als ik annuïteiten had gekozen, dan was ik behoorlijk meer kwijt geweest, dan had ik waarschijnlijk na vijf jaar in totaal al meer rente betaald dan die 12% die ik nu over 20 jaar extra moet betalen.

Dat kan dus niet, bij een annuïteitenhypotheek betaal je juist minder rente.

[kweenie]

Bij annuïteiten betaal je inderdaad minder aan rente. Maar ik heb het ook over de totale lasten die ik moet betalen.

Even voor het idee, voor een hypotheek van bijvoorbeeld 2 ton betaal ik in 20 jaar in totaal ongeveer 224.000 euro, waarna de hypotheek afgelost wordt. Onder ander vanwege het rente-op-rente effect van de stortingen hoef ik dan veel minder dan 2 ton in te leggen. Bij annuïteiten moet je wel de volledige 2 ton aflossen. Dus ondanks dat je bij banksparen meer rente betaalt dan bij annuïteiten, zijn de totale lasten in die 20 jaar een stuk lager.

[kweenie]

Banksparen is heel iets anders dan een spaarhypotheek, daar begin je al met een ander product te vergelijken.

Klopt, maar een goede spaarhypotheek is in de maandlasten niet wezenlijk duurder dan een bankspaarhypotheek plus losse overlijdensrisicoverzekering.