Je huis overdragen aan je kind, waar let je op?

De voorwaarden van een overdracht

Bij de overdracht van een huis van ouder op kind gelden dezelfde voorwaarden als bij de verkoop van een huis aan een vreemde. De verkopende partij stelt de vraagprijs vast, vanuit daar doet de kopende partij een bod. Daarna overleg je, waaruit al dan niet een akkoord volgt. Vervolgens tekenen beide partijen het koopcontract. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan de kopende partij een hypotheek aanvragen. Aan de hand van het inkomen en de waarde van het huis wordt de hoogte van een hypotheek bepaald door de hypotheekverstrekker.

Kosten bij de verkoop van je huis aan je kind

Bij de verkoop van een huis komen twee partijen samen tot de hoogte van de verkoopprijs. Bij de overdracht van het huis aan je kind komen ouders veelal hun kind financieel tegemoet. Ze verkopen dan het huis voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Voor het kind is het hierdoor eenvoudiger om de woning te verkrijgen.

Stel een woning is 200.000 euro waard en de ouders verkopen het voor 170.000 euro aan hun kind. Dan heeft het kind een voordeel van 30.000 euro, dat een willekeurige derde niet heeft. Dat wordt gezien als een vrijgevigheid, oftewel schenking. Op de vraag of sprake is van een schenking, kijkt de fiscus overigens naar de koopsom die het kind betaalt en vergelijkt deze met de WOZ-waarde van de woning zoals die voor dat jaar is vastgesteld.

Besluit je als ouder je woning onder de WOZ-waarde te verkopen aan je kind (dus een deel van de woningwaarde te schenken), dan is er mogelijk sprake van schenkbelasting. De ontvanger van de schenking, in dit geval je kind, betaalt belasting over het bedrag. Voor directe familieleden is dat 10 procent van het geschonken bedrag tot ruim 120.000 euro. Bij iemand die verder van je af staat is dat een percentage van 24. Voor een schenking tussen ouders en kind gelden overigens vrijstellingen. De vrijstelling was in 2016 53.016 euro. In 2017 kan je eenmalig zelfs een ton (100.000 euro) belastingvrij schenken. De hoogte is afhankelijk van de leeftijd van je kind en of de schenking wordt gebruikt voor de eigen woning.

Vaste kosten

Aan de aankoop van een huis zijn altijd vaste kosten verbonden: notariskosten voor de overdracht en eventuele hypotheekakte, taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten en natuurlijk overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting bedraagt 2 procent van de waarde van de woning. Wordt een deel van de woning geschonken, dan geldt de WOZ-waarde als basis voor deze 2 procent.

In 2016 kan maximaal 102 procent van de marktwaarde geleend worden. In 2017 wordt dit percentage 101. De vraag die vervolgens opdoemt is: Welke waarde geldt dan als uitgangspunt voor de maximale lening op de woning? De lagere koopsom, of de hogere, reële waarde? Dit verschilt per bank, omdat iedere bank zijn eigen norm hiervoor heeft. Wellicht goed om op te merken is dat wanneer sprake is van schenkbelasting en je besluit om deze mee te lenen, dat de rente over dit deel van de hypotheek niet aftrekbaar is.

Twee belangrijke tips

Heb je voornemens om de woning tegen een lagere prijs te verkopen aan je kind, dan is het belangrijk om de ‘juiste’ prijs vast te stellen. Als ouder moet je uitkomen met de verkoopprijs die je gaat ontvangen en anderzijds moet je kind de woning kunnen financieren. De uiteindelijke prijs moet voor alle partijen goed voelen. Kijk daarnaast ook naar de gevolgen voor eventuele andere kinderen. Een schenking aan een van je kinderen kan vragen oproepen of argwaan wekken bij de andere kinderen, omdat ze zich mogelijk tekort gedaan voelen. Een notaris kan je helpen om de juiste keuzes te maken.