Verhuursite Belvilla rommelt met voorwaarden

Belvilla, een van oorsprong Nederlands bedrijf, verhuurt online vakantiehuisjes van met name particulieren. Alleen al in Europa verhuren ze 25.000 huisjes, waarvan bijna 3000 in Nederland. Het bedrijf is onlangs overgenomen door het Indiase OYO. Dat bedrijf is nu al de op twee na grootste verhuurder van hotelkamers ter wereld en wil in 2023 de grootste zijn. De nieuwe eigenaar – de 25-jarige Ritesh Agarwal - gaat ver in het opdringen van een nieuwe werkwijze en voorwaarden aan verhuurders.

Michel verhuurt zijn vakantiehuis in Frankrijk via Belvilla. Ook hij krijgt te maken met de nieuwe voorwaarden van Belvilla. Zijn agent heeft het over flexibele prijsvoering en een week later werd Michel tijdens zijn vakantie gebeld door een callcenter met de vraag of hij ermee akkoord gaat dat Belvilla de prijs van zijn huisje continu door algoritmes aan zou passen.

'Toen keek ik naar de algemene voorwaarden. Schokkend. Daar ga ik niet op in.' Michel geeft nergens toestemming voor, maar ondertussen staat zijn huis te huur op de Belvilla-site met een korting van 23 procent. Dat is nooit met hem afgesproken.

Michel zegt: 'Eerst maken ze de prijs 25% duurder en dan geven ze 25 procent korting. Dat is die vanaf-prijs. Het was 3000 euro en nu voor 2000 euro. Dat zijn niet de prijsafspraken die met mij gemaakt zijn.'

Boete van 325.000 euro voor Belvilla

Michel zegt: 'Ik was het oneens met de van-voor prijzen waarmee geadverteerd wordt, omdat dat bij huurders verkeerde verwachtingen wekt.' Belvilla is in 2018 al door de toezichthouder Autoriteit Consument & Markt (ACM) beboet voor misleidende prijsvermelding. Belvilla kreeg toen een boete opgelegd van 325.000 euro, omdat de huizen niet te boeken waren voor de vanaf-prijs.

Huiseigenaren uitmelken

Anjo Schuite verhuurt via Belvilla zijn vakantiehuis aan de Cote d'Azur. Hij zegt dat OYO een aantal zaken heeft veranderd zonder overleg met hem – de eigenaar van het pand. De afgesproken borg bleek ineens niet meer te bestaan.

Daarnaast wordt hij soms meerdere keren per dag bestookt met de vraag of hij de huurprijs door Belvilla variabel wilde laten bepalen. 'Ze beweren dat dit 30 procent meer verhuur oplevert, maar ik heb er nog geen bewijs voor gezien. Er is totaal geen overleg. OYO gaat de huiseigenaren uitmelken met een marktstrategie, die niet past bij de Europese huurder', zegt Anjo.

Flexibele prijsstelling

De nieuwe eigenaar OYO wil werken met flexibele prijsstelling. Callcentermedewerkers bellen huiseigenaren met de vraag: wilt u meer verdienen met uw huisje? Wie instemt, levert zijn huurprijs over aan de algoritmes van Belvilla.

De prijs van je vakantiehuisje wordt vanaf dat moment bepaald op basis van vraag en aanbod. Is er veel vraag dan kan de huurprijs met 100 procent stijgen, maar bij weinig vraag zakt de prijs met 25 procent onder de eerder afgesproken prijs.

Callcentermedewerker: 'stalking wat we doen'

Radar sprak met een callcentermedewerker werkzaam bij Teleperformance. Ze bellen alle huiseigenaren van Belvilla om ze over te halen in te stemmen met de nieuwe prijzen en voorwaarden. De callcentermedewerkers krijgen een bonus als iemand akkoord gaat.

Hij zegt: 'Sommige mensen worden wel twintig keer per dag gebeld als ze niet opnamen, tot negen uur ‘s avonds. Het is stalking wat we doen. Als mensen geen interesse hebben, moeten we alles doen wat mogelijk is om toch nog een belafspraak te maken. Als de respons niet voldoende is, worden vragen aangepast en benaderen we mensen opnieuw.'

Service niet paraat

Een van de dingen die deze callcentermedewerkers aanbieden is dat Belvilla allerlei services uit handen neemt van huiseigenaren, zoals de ontvangst van de gasten, schoonmaak, linnengoed, klusjes die gedaan moeten worden, werk in de tuin, het schoonmaken van het zwembad en het installeren van elektronische sloten. 'We moeten zeggen dat we dat allemaal paraat hebben, maar in werkelijkheid is dat nog niet het geval. En ik weet hoe moeilijk het is om een schoonmaker te vinden in bepaalde regio's.'

Nieuwe slechtere voorwaarden

Radar sprak met 19 huiseigenaren, waarvan 15 kritisch reageren op de veranderingen bij Belvilla. Een groot deel is niet op de hoogte van de koersveranderingen en de gevolgen. Een deel heeft expliciet 'nee' gezegd tegen het voorstel van flexibele prijzen, maar hun huisje wordt toch tegen het nieuwe tarief aangeboden.

Volgens iemand die voor Belvilla als agent werkt gaat het om duizenden huisjes. Mensen die wél ingingen op het aanbod, kregen geen bevestiging dat ze akkoord zijn gegaan met flexibele prijzen. Belvilla stuurt inmiddels een bevestigingsmail.

Maar onduidelijk is dat je met deze nieuwe prijs ook meteen akkoord gaat en instemt met de nieuwe algemene voorwaarden. In eerste instantie krijgen huiseigenaren te horen dat nieuwe algemene voorwaarden voor alle huiseigenaren gelden, sinds kort is duidelijk dat deze alleen gelden voor huiseigenaren die na 25 juli 2019 een contract hebben gesloten.

Zonder toestemming sloten vervangen

In de nieuwe voorwaarden van juli 2019 staat dat Belvilla zonder toestemming van de huiseigenaar - maar wel op diens kosten – de voordeursloten mag vervangen. Ook ontbreekt een vergoeding bij annulering.

Deze en andere bepalingen worden na een maand weer geschrapt. In de vernieuwde voorwaarden staat wel dat Belvilla reclamemateriaal in je huis mag aanbrengen. Daarnaast heeft de eigenaar geen zeggenschap meer over welke huurders er welkom zijn in zijn of haar eigendom.

Zo moet je instemmen met last minutes, kort verblijf en deelverhuur. Tot slot mag de huiseigenaar zijn eigendom alleen verhuren via Belvilla en is privégebruik aan strenge voorwaarden gebonden.

Overeenkomst ontbinden

Caspar Janssens, advocaat bij Ploum Rotterdam Law Firm, kijkt op verzoek van Radar naar de nieuwe algemene voorwaarden van Belvilla. Hij zegt: 'Het is een overeenkomst waarop het consumentenrecht van toepassing is. De overeenkomst is uit balans en daardoor onrechtmatig. Daarnaast heb je een bedenktijd van twee weken die niet in de overeenkomst staat. Het is een fout van Belvilla dat die twee weken termijn niet is aangezegd. Dus je kunt als eigenaar onder de overeenkomst uit en die ontbinden.'

Steeds meer invloed

Martijn Arets is internationaal platformexpert aan de Universiteit van Utrecht. Hij zegt dat dit soort platforms graag een stukje van de som afromen en uiteindelijk willen ze steeds meer invloed op het proces. Ze willen de controle hebben over de prijs, condities en de verhuurperiode.

Reactie Belvilla: Misverstand

Belvilla wil niet naar de studio komen. Het bedrijf geeft ook geen antwoord op onze vragen en houdt het bij een algemeen schriftelijk statement. 'We vinden het heel vervelend dat een aantal huiseigenaren deze ervaring met Belvilla heeft. Dat is absoluut niet onze bedoeling.'

Belvilla erkent dat de communicatie niet goed verlopen is. 'Eventueel onterecht doorgevoerde aanpassingen hebben we (nagenoeg) allemaal gecorrigeerd.'

Belvilla zegt ook dat door een misverstand de indruk is ontstaan dat de nieuwe voorwaarden van toepassing waren op bestaande contracten. 'Dit is nooit het geval geweest', schrijft Belvilla.

Lees hier de volledige reactie van Belvilla.

Forumreacties (15)

Wil jij meepraten over dit onderwerp? Dat kan op ons forum!

Reageer op het forum
  • R
    • Radar
    • Site Admin
    • 07-10-2019 14:15
    Touroperator Belvilla blijkt voorwaarden en prijzen ingrijpend te veranderen, ook nadat een huis al is gehuurd. Wat moet je doen als je een huisje huurt en je ineens veranderde voorwaarden voorgeschoteld krijgt? Of als de prijs uit het niets verandert?

    Maandag 7 oktober 2019 in Radar, om 20:30 uur bij AVROTROS op NPO 1

    Lees meer: https://radar.avrotros.nl/uitzendingen/gemist/item/verhuursite-belvilla-rommelt-met-voorwaarden/
  • J
    • Jablan
    • 20-10-2019 22:38
    Voor wie weleens een BelVillaatje heeft gehuurd: https://www.belvilla.nl/mijn-vakantiehuis-verhuren/ en dan onder Meestgestelde Vragen de verplichte verzekering. Oftewel: nog een extra kostenpost, waar alleen Oyo aan verdient, maar verder niemand. Het vervangt de borg en die kreeg je i.h.a. wel terug. Dit niet. Kostenverhogend.

    Voor verhuurders: Snel opzeggen bij BelVilla (@Leisure) is heel gemakkelijk. Kalender volledig blokkeren en voor de rest de gebruikelijke weg. Een geblokte kalender heb je nodig om je huis uit alle wereldwijde doorplaatsingen te krijgen.

    De werving op de site bekeken. Het is wel heel slecht reclamejargon.

    Stabiel inkomen, hoog rendement. Uw verhuurinkomsten nemen elke maand toe. U betaalt ons per boeking en niet per maand.
    Driedubbele leugen. Als je per boeking aan BelVilla betaalt, dan is het een commissiemodel en dat is per definitie niet stabiel. Rendement bij verhuur heb je alleen, als je met eigen geld het huis hebt gekocht of gebouwd.

    Volledige vrijheid. Wij regelen alles voor u: planningen, prijzen, plaatsing op meer dan 2.000 boekingssites, verhuuradministratie.
    Dan heb je geen vrijheid, maar extra werk. Want BelVilla regelt niet de afdracht of berekening van de belastingen. Het nieuwe prijsmodel gaat uit van het aantal slaapkamers en de locatie. Heb je een kwalitatief goed huis neergezet met 6 slaapkamers, maar staat het in een weinig bezochte regio, kunnen de opbrengsten van BelVilla wel eens lager zijn dan de kosten per gast/boeking.

    Volledig verzekerd. Uw vakantiehuis is automatisch verzekerd tot maximaal €10.000 in het geval van schade veroorzaakt door een gast.
    Volledig overbodig. Rond de hele Middellandse Zee is zo'n verzekering al verplicht, niet alleen voor veel hogere schades, maar ook voor wanneer de gast zelf iets overkomt in het huis. En als je ergens anders je huis hebt, dan is zo'n verzekering zonder meer aan te raden door de bestaande verzekering uit te breiden, tegen een lage jaarlijkse premie.
    Ruikt naar Reisverzekeringen per Reis, met hoge poliskosten.

    Professioneel beheer & optimalisatie vakantiehuizen. Ons deskundige team kan uw huis op efficiënte, betaalbare en professionele wijze beheren, upgraden en renoveren.
    Les één bij verhuur: juist op dit soort parasitaire aanbiedingen nooit ingaan. Het is jouw huis en het moet jouw huis blijven. Wat BelVilla hier eigenlijk zegt: overal dezelfde inrichting en kwaliteit; onze aannemer (niet jouw aannemer) doet het werk; maar jij betaalt.

    Gegarandeerde betalingen. U ontvangt het volledige huurbedrag binnen twee weken vóór aankomst van de gast. Als een boeking wordt geannuleerd ontvangt u een vergoeding tot 100%.
    Misleidend. Het zit in de volgorde. Een annulering langer dan 2 weken voor aankomst is welk percentage van de huursom? Ik gok op nul. Maar hoeveel krijgt de gast terug bij tijdig annuleren? Dat zijn de extra inkomsten voor BelVilla/Oyo.

    Wij staan altijd voor u klaar. Een 24/7-servicedesk en een lokale verhuurexpert staan tot uw beschikking. U geniet van onze meer dan 40 jaar ervaring met gasten én huiseigenaren.
    Dit is nog een restant van het oude BelVilla. Maar hoe lang nog?

    Samenvattend: waar Expedia sinds de overname (en daarop volgende leegloop) van HomeAway de extra inkomsten zoekt in verplicht bankieren bij Expedia, gaat Oyo nog drie stappen verder. Als je met dit bedrijf blijft samenwerken en overal op ingaat, geef je stap voor stap de controle over je huis af en verdien je uiteindelijk nauwelijks iets aan de verhuur. Het huis is alleen nog op papier van jezelf.

    Ik begrijp wel waarom er onrust is. niet alleen bij de eigenaren, maar ook bij resellers, die tot nu toe een contract met @Leisure (de groep waar het merk BelVilla deel van uitmaakt) hadden om de huizen te verhuren. Hier wordt een volledig nieuwe werkwijze geïntroduceerd met prijzen als dagkoersen en/of de prijs, die de doelgroep nog net bereid is om te betalen. Verder duidelijk slechtere voorwaarden, niet alleen voor de verhuurder, maar uiteindelijk ook voor de gast, want alles wordt in de eindprijs doorberekend.

    De glazen bol: De huizen via BelVilla zullen slechter beoordeeld gaan worden, want de verhouding prijs/kwaliteit is echt bepalend voor de klanttevredenheid (hygiëne is het andere belangrijke criterium) en die is met dit prijsmodel bij voorbaat al zoek. Het aanbod van BelVilla zal krimpen. Ik verwacht dat veel eigenaren zullen overstappen op Novasol van Wyndham (omdat Novasol ook vrij veel dingen uit handen neemt) of direct hun eigen bemiddelingskanaal uitproberen.

    Overigens ben ik zelf buitenstaander, op geen enkele manier bij dit merk / bedrijf betrokken. Wel heb ik sterk de indruk, dat Oyo dezelfde fout maakt als Expedia. Ze denken een verhuurder van vakantiehuizen gekocht te hebben, maar in werkelijkheid is er per huis 1 contract, dat door de eigenaar altijd opgezegd kan worden. En dat doen ze ook, zodra de opbrengsten teruglopen.
  • J
    • Jablan
    • 31-10-2019 09:33
    Korte aanvulling.

    Naast Novasol zijn de volgende bemiddelaars ook interessant voor wie weg wil bij BelVilla:
    - Interhome uit Zwitserland, onderdeel van Migros (o.a. supermarkten!)
    - Micazu uit Nederland, specifiek voor wanneer je aan Nederlandstaligen wilt verhuren.
    Er zijn er nog veel meer, maar drie lijken mij genoeg om mee te beginnen. Verder hangt het er vooral van af waar het huis staat en voor welke doelgroep en nationaliteiten het huis interessant is, voordat je je gelijk vastlegt bij een andere bemiddelaar. Het ene bedrijf scoort beter onder Duitsers, het andere onder Britten, het derde onder Spanjaarden, enzovoort.

    De nood is hoog. Laatste schatting (volgens het Financieel Dagblad) geeft 22.000 huizen onder het merk 'BelVilla' aan, terwijl ik zelf drie weken geleden nog 25.100 zag staan op de website van BelVilla.
    Oyo heeft 369 miljoen betaald voor @Leisure met toen nog 118.000 huizen in het aanbod. Per huis is dit iets meer dan Expedia voor HomeAway heeft betaald en de ruim 3100 euro per huis verklaart waarom Oyo zoveel druk zet op de eigenaren. Het geld moet worden terugverdiend ...
Alle reacties (15)

Ook interessant