Sinds 1 januari 2013 geldt het zogenaamde éénsporig rentebeleid. Dit betekent dat banken voor nieuwe en bestaande klanten (met hetzelfde risicoprofiel) dezelfde tarieven moeten hanteren. Dit beleid is ingevoerd omdat in het verleden generieke kortingen werden verstrekt aan nieuwe klanten, waar bestaande klanten niet voor in aanmerking konden komen. Toch omzeilt Centraal Beheer het eensporig rentebeleid door het introduceren van nieuwe hypotheeklabels.

Nieuwe hypotheeklabels

Centraal Beheer heeft de afgelopen jaren verschillende labels geïntroduceerd. We hebben hier dus te maken met een zogenoemde ‘labelstapelaar’. De hypotheekverstrekker zet nieuwe labels op de markt en de oude worden voor nieuwe klanten van de markt gehaald. Vervolgens worden de nieuwe labels door de gedaalde rente goedkoper dan de oude labels. Als je als bestaande klant een nieuwe lening wilt, betaal je een hogere rente en ga je dus meer betalen dan een nieuwe klant. Bij andere hypotheekverstrekkers blijven producten en labels bestaan. De rentes dalen en stijgen mee met de markt en zijn zo gelijk voor nieuwe en bestaande klanten. 

De werkwijze van Centraal Beheer

Centraal Beheer heeft er via twee manieren voor gezorgd dat je als bestaande klant geen gebruik kan maken van de nieuwe voordelige hypotheken. Zo zeggen ze dat als je in het verleden gestart bent met een bepaald label en eenmaal daar gestart bent, kan je vervolgens niet overstappen naar het nieuwe label. En om de klant nog meer klem te zetten, verdeelt Centraal Beheer de twee hypotheken onder verschillende geldverstrekker. Zo valt bijvoorbeeld de ‘Thuis’ hypotheek onder Achmea Bank N.V en de ‘Leef’ hypotheek onder Achmea Hypotheken B.V en het is niet toegestaan een tweede hypotheek af te sluiten bij een andere geldverstrekker.

Wat betekent dit financieel?

In welke gevallen kan je dan de dupe worden van deze tactiek van Centraal Beheer? Dat is wanneer je als bestaande klant een extra hypotheek afsluit voor een verbouwing, verhuizing of als je rentevaste periode afloopt. Bestaande klanten krijgen in die gevallen een minder goede deal dan nieuwe klanten. 

En over welke percentages hebben we het dan?

Als we de Plus Hypotheek (oud label) vergelijken met de Leef Hypotheek (nieuw label) dan betalen bestaande klanten zo'n 0,4% meer rente en zijn dus duurder uit. We schetsen een voorbeeld. Stel je gaat verhuizen en je hebt een hypotheekschuld op je oude huis van 350.000 euro en koopt een nieuw huis voor 450.000 euro. In de huidige markt met de hoge rente verhuizen veel mensen hun hypotheek mee. Je neemt dan de hypotheekschuld met dezelfde rente en dus hetzelfde maandbedrag mee voor de financiering van je nieuwe huis, maar over de financiering van de overige 100.000 euro betaal je een rentepercentage van 0,4 hoger dan bestaande klanten. Dit komt erop neer dat je 12.000 euro meer moet betalen dan een nieuwe klant in 30 jaar tijd.

Naast de rente krijgen in deze huidige markt nieuwe klanten ook betere voorwaarden bij de nieuwe labels, dan dat bestaande klanten krijgen bij de oude labels, zoals de Plus Hypotheek wat volgens Centraal Beheer een hypotheek zou moeten zijn waar je meer betaalt voor betere voorwaarden.

Reactie van Centraal Beheer

Centraal Beheer stelt in een reactie aan Radar: ‘Wij hebben verschillende hypotheekproducten met verschillende voorwaarden die ieder ook hun eigen prijs hebben, zoals gebruikelijk in de markt.’ Maar in tegenstelling tot andere banken, die ook nieuwe labels introduceren, maakt Centraal Beheer het bestaande klanten onmogelijk om gebruik te maken van een nieuw label.

Daarnaast stelt Centraal Beheer dat een hogere prijs aanleiding is voor betere voorwaarden. ‘Door de tijd heen heeft Centraal Beheer verschillende hypotheekproducten met eigen voorwaarden gekend. Door bovenstaande verschillen in voorwaarden bestaan er prijsverschillen tussen de verschillende hypotheekproducten.’ Als we kijken naar de ‘voordelen’ van de oude labels, dan kunnen we in de huidige markt die voordelen al wegstrepen. 

Centraal Beheer: ‘Er zitten verschillen in de vraag of een hypotheekproduct wel of geen ‘dalrente’ kent tijdens de offerteduur. Dit betekent dat een klant tussen het rente-aanbod en het moment dat die rente daadwerkelijk ingaat, altijd de laagste rente krijgt die gold in die periode. Het wel of niet hebben van dit soort voorwaarden bepaalt mede de prijs van het hypotheekproduct.’ Maar dit zogenaamde voordeel is met de huidige stijgende rente niet waardevol. Zeker niet in verhouding tot de extra kosten van de andere labels.