Zo werkt een aflossingsvrije hypotheek qua aflossen en rente aftrekken

Het aantal jonge huizenkopers dat in 2021 een aflossingsvrije hypotheek heeft aangevraagd, is met ruim een kwart gestegen in vergelijking met 2020, meldt de Hypotheker aan het ANP. Het aantal aflossingsvrije hypotheken dat door huizenbezitters onder de 35 jaar is aangevraagd voor  het oversluiten of verbeteren van de woning, is zelfs gegroeid met ruim 115 procent. Misschien overweeg jij ook wel zo’n lening, maar weet je niet precies hoe hij werkt.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een ‘normale’ hypotheek, dus een annuïteitenhypotheek, betaal je elke maand rente én los je elke maand een stukje schuld af. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente, legt Jeroen Wolfsen uit: je hoeft je schuld niet maandelijks af te lossen. (Je kúnt een aflossingsvrije hypotheek wel tussentijds aflossen. En als je heel veel in een keer wilt aflossen, dan geldt daarvoor in sommige gevallen een boeterente, net als bij een normale hypothecaire lening.)

Uiteindelijk moet die schuld natuurlijk wel worden voldaan. Na een jaar of dertig - de gebruikelijke duur van een hypotheeklening - klopt de bank bij je aan om de lening terug te vragen. Dat betekent dat je hem dan met eigen spaargeld moet terugbetalen of je moet je huis verkopen. Als je dat niet wilt of kunt, zul je op dat moment een nieuwe hypotheek moeten afsluiten.

Het verschil in belastingvoordeel tussen aflossingsvrij en annuïtair

De Belastingdienst gaat wel anders om met de twee soorten hypotheken. Ze betaalt mee aan je annuïteitenhypotheek via de hypotheekrenteaftrek. Die houdt in dat je de rente die je maandelijks over je hypotheek betaalt, deels mag aftrekken van je inkomstenbelasting. 

Dat voordeel geldt niet voor een aflossingsvrije hypotheek. Een ander voordeeltje wel: je mag hem aftrekken van je totale vermogen. Als je bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek hebt van 100.000 euro en tegelijkertijd 200.000 euro bezit aan spaargeld, aandelen en cryptovaluta, dan trekt de Belastingdienst het ene bedrag van het andere af. Je hebt dan dus maar één ton vermogen. De belasting die daarop wordt geheven, vermogensrendementsheffing, valt in zo’n geval lager voor jou uit. 

Hoe een aflossingsvrije hypotheek je maandlasten bepaalt

Wat ook lager kan uitvallen bij een aflossingsvrije hypotheek zijn je maandlasten. Dat komt omdat je elke maand dus alleen rente betaalt, geen aflossing. Dit is waarschijnlijk de grootste aantrekkingskracht van deze soort lening, zegt Wolfsen. 

‘Als je 100.000 euro hypotheekschuld hebt en je betaalt een rente van 1,5 procent, dan betaal je 1500 euro aan rente per jaar,’ zo rekent hij voor. ‘Dat is 125 euro per maand. Goed te doen. Als je die 100.000 euro ook nog eens gaan aflossen in dertig jaar tijd, dan stijgen die maandlasten al gauw naar 350 euro - bijna drie keer zo duur. Het woordje ‘duur’ is natuurlijk niet helemaal terecht, want het is gewoon geld van jezelf waarmee je stenen koopt, maar je maandlasten worden wel hoger.’ 

Maximaal lenen voor je huis

Toch kun je niet zomaar kiezen of je die ton - of welk bedrag dan ook - annuïtair of aflossingsvrij wilt lenen. Daar zijn twee redenen voor.

Ten eerste kun je nooit een hypotheek volledig aflossingsvrij krijgen. Je kunt maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij lenen, terwijl de andere helft een ‘normale’ hypotheek moet zijn. 

En ten tweede: als je een deel van je hypotheek aflossingsvrij afsluit, dan zal de bank de lening als geheel strenger beoordelen. De bank houdt er namelijk rekening mee dat je minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Dat resulteert erin dat je in totaal minder kunt lenen. ‘Met een aflossingsvrije hypotheek kun je dus niet méér lening krijgen om andere kopers te verslaan bij een bieding,’ legt Wolfsen uit. 

Niet voor de bieding, wel de verbouwing

Veel mensen vinden de optie vooral aantrekkelijk als ze een huis hebben en het willen verbouwen zonder hun maandlasten omhoog te gooien. Wolfsen schetst een situatie: ‘Vier jaar geleden kocht je een huis voor 3 ton. Tot je grote plezier zie je dat je woning nu 6 ton waard is. Op die 3 ton heb je nog maar een hypotheek van 2,5 ton zitten, dus je hebt al 3,5 ton overwaarde. Je leent 50.000 euro aflossingsvrij om de badkamer en de keuken te doen, dat kost slechts een paar tientjes meer per maand. Ondertussen los je die 2,5 automatisch af.  Dan heb je straks een huis van 8 ton - of hoeveel het nog waard wordt - en een hypotheekje van 50.000 euro. ‘Who cares?’ Dat is de gedachte.’

Nationale Hypotheek Garantie en een aflosvrije hypotheek

Je kunt geen nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is verboden volgens wettelijke normen voor het verstrekken van een hypothecaire lening. Er zijn wel mensen die dankzij een oude regeling, het ‘overgangsrecht’, momenteel een aflossingsvrije hypotheek hebben met NHG, maar als starter kun je dat niet krijgen. 

Het grootste risico

Er kleven wel degelijk nadelen aan een aflossingsvrije hypotheek, waar Radar in 2018 al aandacht aan besteedde. 

Wolfsen stelt: ‘De belangrijkste vraag is of je altijd de last van je aflossingsvrije hypotheek kunt blijven betalen. Als de bank aan het einde van de leenperiode aanklopt om de hypotheek terug te eisen of over te sluiten, dan moet je genoeg geld hebben om dat te regelen.’ Je moet in die levensfase dus genoeg inkomen hebben, bijvoorbeeld uit pensioen, of genoeg vermogen, bijvoorbeeld uit de overwaarde van je woning. 

Een tweede risico is - hoe onwaarschijnlijk het nu ook lijkt - dat de huizenmarkt instort. Als je woning veel minder waard wordt en je hebt een annuïteitenhypotheek, dan heb je waarschijnlijk nog wat overwaarde, die je kunt gebruiken om een nieuwe woning te kopen. Heb je een aflossingsvrije hypotheek, beschik je over minder overwaarde en kun je dus moeilijker naar een nieuwe woning.