Hypotheeklastenvergelijkers geven verschillende uitkomsten

Jeroen Wolfsen van Moneywise vergeleek 21 online hypotheekaanbieders en vergelijkers. Hij vulde overal exacte dezelfde gegevens in: een stel van 30 jaar met een gezamenlijk jaarinkomen van 70.000 euro koopt hun eerste huis voor 300.000 euro. Ze kiezen voor een annuïtaire hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar tegen 2,15 procent rente.

Afwijkingen van de normberekening

Uit het onderzoek blijkt dat een aantal partijen afwijkt van de normberekening. Die normberekening wordt gemaakt met Findesk, professionele hypotheekadviessoftware waarvan duizenden financiële adviseurs gebruikmaken. In bijna alle berekeningen komt de bruto maandlast  overeen met de normberekening van 1132 euro. Alleen Aegon en Independer komen met een brutobedrag dat 7 euro per maand te laag is. Knab toont helemaal geen brutobedrag. 

110 euro lager

Bij de netto maandlasten (dat is met aftrek van alle fiscale voordelen) zijn de verschillen een stuk hoger. Het maandbedrag zou bij een rente van 2,15 procent netto 984 euro moeten zijn, maar Florius toont een nettobedrag dat 110 euro per maand lager is dan de standaardberekening. Vereniging Eigen Huis komt ook op een lager bedrag van 72 euro per maand. Ikbenfrits.nl en Moneyou komen netto maandelijks 16 euro lager uit. En Hypotheek24.nl zit maandelijks 5,91 euro te laag.

Fout in rekentool

Vereniging Eigen Huis wijt het lagere bedrag aan het ontbreken van het eigenwoningforfait in hun rekentool. 'Hoe het komt dat deze informatie ontbreekt kan ik niet verklaren, misschien is er iets verkeerd gegaan met een update van onze website. Vereniging Eigen Huis gaat dit uiteraard herstellen. Tot dat moment is de module van de berekening van de maandlasten van de website gehaald (offline). De eerste stap, het berekenen van de maximale hypotheek, is correct en staat wel op onze website', zegt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis.

Lees hier de volledige reactie van Vereniging Eigen Huis

Rekentool aangepast

Ook bij Florius zit er een fout in de software. Woordvoerder Roland Kroes laat Radar weten: 'Florius was er tot haar spijt achter gekomen dat er een fout in de berekeningssystematiek zit, waardoor de stap van bruto naar netto niet klopt. Naar aanleiding daarvan is het 'netto-deel' van de module inmiddels aangepast en weer correct.'

Lees hier de volledige reactie van Florius

Andere rekenmethode

Ikbenfrits.nl komt tot een lager nettobedrag, omdat die rekent met 80 procent van de WOZ-waarde. Hierdoor is er meer belastingvoordeel, dus automatisch een lagere maandlast.  Ook daar gaan ze de rekentool aanpassen. 'Je kunt voortaan zelf de WOZ-waarde invullen. En we hebben de maandlasten rekentool aangepast, zodat er met 90% wordt gerekend als je geen WOZ-waarde invult', zegt Thomas de Leeuw van Ikbenfrits.nl.

Lees hier de volledige reactie van Ikbenfrits.nl
 
Ook Hypotheek24.nl hanteert een eigen rekenmethode. 'Het verschil in onze netto berekening zit hem erin dat wij een afslag van 20% op de koopsom nemen om de WOZ te berekenen. Dit doen wij omdat de koopsom over het algemeen een stuk hoger ligt dan de WOZ-waarde. Wij voeren hier regelmatig een steekproef op uit om te checken of dit percentage het dichtst bij de daadwerkelijke WOZ- waardes en koopsom liggen', zegt woordvoerder Wim Vis.

Lees hier de volledige reactie van Hypotheek24.nl

Op het verkeerde been gezet

Als je als consument diverse hypotheeklastenvergelijkers invult, krijg je verschillende bedragen te zien, vooral bij de nettobedragen. Als je over een looptijd van 10 jaar netto 110 euro minder betaalt voor je hypotheek zoals bij Florius, scheelt dat ruim 13.000 euro. En een consument is vaak geneigd om te kiezen voor de laagste prijs, maar kloppen de getoonde bedragen? Word je niet op het verkeerde been gezet door te lage netto-bedragen en naar een aanbieder gelokt met de laagste prijs?

Misleid

'Door de netto maandlasten in een hpotheek lager voor te stellen dan ze in werkelijkheid zijn, wordt de consument misleid. Over de hele looptijd van de hypotheek kan dat tienduizenden euro’s verschil in werkelijk netto lasten opleveren', zegt Jeroen Wolfsen. 

Opvallende verschillen

De verschillen zijn opvallend, want de berekening van de bruto- en nettolasten zou op alle websites hetzelfde moeten zijn. De uitgangspunten zij iedere keer hetzelfde: het inkomen, de hypotheekvorm en -som, het rentepercentage en de rentevaste periode zijn identiek. De berekening van een annuïtaire hypotheek is een wiskundig principe. En voor de berekening van de netto maandlasten gelden in dit rekenvoorbeeld dezelfde fiscale regels en aftrekposten. Dus ook hier zouden geen verschillen mogen zijn.

Vertrouwen op de getallen

'De crux van het verhaal is dat je als klant moet kunnen vertrouwen op de getallen die je ziet op een website van een vergelijker, adviseur en bank. In de praktijk blijken daar verschillen in te zijn. Je kunt je afvragen of dat bewuste misleiding is, dat geloof ik zeker niet in alle gevallen. Je ziet vaker dat het fouten in de software zijn. Dat betekent wel dat door een te lage netto hypotheeklast misschien de keuze maakt om de hypotheek bij die partij te regelen. En je betaalt in eerste instantie meer dan je dacht', zegt Jeroen Wolfsen.

Geen AFM-toezicht

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zegt dat vergelijkingssites buiten hun toezicht vallen. 'Alleen als er sprake is van een geldverstrekker die adviseert en bemiddelt is er een vergunning nodig. Als je geen persoonsgegevens hoeft in te vullen, maar alleen een aantal bedragen dan is er geen vergunning nodig', zegt Nicole Reijnen van de AFM.

Indicatie

Bovendien is een online rekentool slechts een indicatie van de verwachte maandlasten. Je kunt er nooit rechten aan ontlenen. Bovendien houden dit soort rekenprogramma's vaak geen rekening met specifieke zaken zoals een (studie)schuld, een privateleasecontract of hoge zorgkosten. En wellicht ontbreken in de netto-berekening de kosten voor een overlijdensrisicoverzekering, levensverzekering of het eigenwoningforfait. Dus als je wilt weten welke bedrag je (maximaal) kunt lenen, moet je dat exact laten uitrekenen op basis van jouw persoonlijke situatie.   

Kijk naar het bruto hypotheekbedrag

Het advies van Jeroen Wolfsen is om je niet blind te staren op het laagste nettobedrag. Ga altijd uit van het bruto maandbedrag, want dat bedrag schrijft de bank maandelijks van je rekening voor de rente en aflossing van je huis. Je moet de brutobedragen altijd kunnen ophoesten.  

Belastingvoordeel

Het nettobedrag hangt namelijk af van je fiscale aftrekposten zoals  de hypotheekrenteaftrek. Je kunt dit belastingvoordeel maandelijks of één keer per jaar laten uitkeren. Bovendien rommelt de overheid aan het maximale rentepercentage voor de hypotheekrenteaftrek. De maximale hypotheekrenteaftrek wordt voor inkomens boven 68.507 euro stapsgewijs afgebouwd van 52 procent naar maximaal 38 procent in 2041. 

Minder hypotheekrenteaftrek

Deze Prinsjesdag werd bekend dat het kabinet dit tempo wil versnellen. Huizenbezitters zouden in 2023 nog maximaal 37,05% mogen aftrekken. De bedoeling is dat de hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens vanaf 2020 met 3 procent per jaar omlaag gaat, in plaats van de in 2014 afgesproken halve procent per jaar. De overheid wil huiseigenaren zo stimuleren om hun hypotheek sneller af te lossen.

Bovendien kunnen je aftrekposten ook veranderen als je een hoger of lager salaris krijgt, een auto van de zaak of aanpassen van de WOZ-waarde.