Ontevreden over de VvE: wat zijn je rechten?

Op welke gebieden kun je binnen de VvE tegen problemen aanlopen?

Als je een appartement koopt, word je mede-eigenaar van het VvE-pand en daarmee automatisch lid van de VvE. De VvE bestaat uit de vergadering van eigenaars, bestuur, de voorzitter van de vergadering en kascommissie. Ook kan de VvE een beheerder aanstellen ter ondersteuning.

Bij lidmaatschap zijn bepaalde rechten en plichten verbonden, maar volgens Steven Wayenberg, belangenbehartiger VvE’s bij Vereniging Eigen Huis, realiseren veel mensen zich dit niet. ''Je koopt als het ware een deel van het appartementengebouw. Daar horen verplichtingen bij, zoals het meesparen voor onderhoud. Belangrijke zaken worden besproken op de (jaarlijkse) ledenvergadering. Het is niet verplicht om daar naar toe te gaan, maar wel erg wenselijk.’’

Hij vertelt dat wanneer veel leden niet actief mee doen, dit op den duur kan leiden tot een slapende VvE: een inactieve VvE die niet bezig is met het regelen van zaken. 

Op verschillende gebieden kan er ontevredenheid zijn binnen de VvE, wat tot problemen kan leiden, zegt Wayenberg. Zo legt hij uit dat er onderlinge geschillen tussen buren kunnen ontstaan, bewoners het niet eens kunnen zijn met besluiten van de VvE en dat er klachten zijn over het VvE-beheer. ‘’Dit zijn de drie gebieden waar het echt kan botsen en waar wij ook de meeste klachten van binnenkrijgen.’’

Onderling geschil tussen buren bij de VvE

Er kunnen ook conflicten ontstaan tussen buren onderling. De meest voorkomende klacht is geluidsoverlast, maar ook misbruik van gemeenschappelijke ruimtes komt voor, zoals bewoners die de hal voor privégebruik inzetten door er kasten te plaatsen. 

Het is volgens Wayenberg belangrijk om een goed huishoudelijk reglement te hebben, zodat alle bewoners weten wat de regels zijn. ‘’Zo kan je bij overlast andere bewoners hierop wijzen. Het VvE bestuur kan hierbij de betrokkene een waarschuwing opleggen. Mochten mensen zich hierna nog steeds niet aan de regels houden en lukt het niet om in gesprek te gaan, dan kun je buurtbemiddeling aanvragen. Ook kan er via de VvE zelfs een boete opgelegd worden.’’

Hij benadrukt dat het belangrijk is om dit soort conflicten snel en in onderling overleg op te lossen. Een goede verstandhouding is immers erg belangrijk in een VvE, omdat je dicht op elkaar woont. Pas als dat echt niet meer lukt, kun je uiteindelijk naar de rechter stappen om de situatie juridisch aan te vechten.

Wat kan je doen als je het niet eens bent met VvE-besluiten?

Het kan ook voorkomen dat je het niet eens bent met besluiten die door de VvE worden genomen. Wayenberg vertelt dat beslissingen doorgaans op basis van meerderheid worden genomen. Zit je als bewoner in de minderheid, dan kan dit tot frustraties leiden. ‘’Dit gebeurt tegenwoordig vooral bij besluiten over verduurzaming. Hiervoor moet meestal twee derde of zelfs drie vierde van de leden instemmen, omdat het om een grote investering gaat die veel geld kost."

Wayenberg legt uit dat je, als je het niet eens bent met de besluiten, naar de rechter kunt stappen: ‘’Hierbij is het belangrijk dat je kunt aantonen dat het besluit onredelijk is. Dit ligt bij achterstallig onderhoud en verduurzaming natuurlijk niet voor de hand, omdat de rechter dergelijke besluiten meestal als gerechtvaardigd beschouwt."

Hij benadrukt dat een juridische stap betekent dat je in feite een klacht indient tegen je medebewoners, die samen tot een besluit zijn gekomen. Volgens Wayenberg kan dit de onderlinge verhoudingen flink verstoren en er zelfs toe leiden dat VvE-bestuurders aftreden. Dit kan gevolgen hebben voor de VvE, omdat het vaak moeilijk is om nieuwe bestuursleden te vinden: "Het is belangrijk om je hiervan bewust te zijn, want je woont allemaal onder één dak en moet letterlijk met elkaar door één deur."

Ontevreden met het VvE-beheer

De VvE laat zich vaak bijstaan door een externe beheerder. Een VvE-beheerder kan verschillende taken overnemen die normaal gesproken door de VvE en het VvE-bestuur geregeld moeten worden, zoals het opstellen van een onderhoudsplan, het organiseren van de vergaderingen en het beheren van de financiën.

Niet alle beheerders stellen de belangen van de VvE even hoog op de prioriteitenlijst, zegt Wayenberg. Elk jaar ontvangt Vereniging Eigen Huis (VEH) veel klachten over VvE-beheerders.

‘’Bij ontevredenheid of klachten kun je bij je beheerder een klacht indienen. Als je beheerder is aangesloten bij de BVVB of VGM NL, dan kun je uiteindelijk ook bij deze brancheverenigingen een klacht indienen. Bij de Vereniging Eigen Huis (VEH) kun je juridisch advies krijgen over hoe sterk je staat en ook geven zij informatie over hoe je kunt opzeggen en kunt overstappen naar een nieuwe beheerder.’’

Volgens Wayenberg kan slecht beheer ervoor zorgen dat belangrijke zaken blijven liggen, wat binnen de VvE tot problemen kan leiden. Dit kan uiteindelijk voor conflicten en onrust zorgen.

Wat zijn je rechten als huurder of onderhuurder?

In een VvE-pand kunnen ook huurders of onderhuurders wonen. Volgens Wayenberg gelden voor hen net iets andere regels: "Als huurder moet je je ook houden aan de regels die gelden binnen de VvE, zoals het splitsingsreglement en het huishoudelijke reglement.’’ Hij vertelt hierbij dat je omgekeerd als huurder bij het bestuur kan klagen als een andere bewoner zich niet aan de regels houdt. Het bestuur moet hier verplicht wat mee doen. 

Wayenberg voegt hieraan toe dat je als huurder of onderhuurder geen lid bent van de VvE, dus als het bestuur niet in actie komt of als je het niet eens bent met het huishoudelijk reglement, andere besluiten van de VvE, of als je zelf veranderingen wilt doorvoeren, dan moet je dit doen via je verhuurder."

Hij legt uit dat de verhuurder wel lid is van de VvE en hier dus een rol in kan spelen. Als hij of zij niets onderneemt, sta je als huurder vrijwel machteloos. Wanneer je huurt of onderhuurt, kun je alleen een klacht indienen bij de VvE als er sprake is van onrechtmatige hinder. Dit moet dan wel een ernstig geval zijn, wat in de praktijk zelden voorkomt.