Welke plichten hebben verhuurders en huurders?

Volgens de wet is de relatie tussen verhuurder en huurder niet gelijkwaardig. De huurder verkeert namelijk in een zwakkere positie en heeft dan ook, in de meeste gevallen, huurbescherming. De verhuurder mag hierdoor niet zomaar de huur opzeggen.  

Verplichtingen verhuurder

De plichten van een verhuurder zijn het in beschikking stellen van een woning, de woning onderhouden en rustig woongenot verschaffen. 

Gebreken verhelpen

'Een belangrijke verplichting van de verhuurder is dat op verlangen van de huurder gebreken moeten worden verholpen. Op het moment dat er een gebrek is, is het de vraag of de huurder in voldoende mate het genot krijgt waar die recht op heeft', stelt De Grunt.

'Het gaat er om wat de huurder op het moment van de handtekening kon verwachten van de staat van de huurwoning. Als het daarvan afwijkt, is het een indicatie dat er sprake is van een gebrek', aldus de jurist. 

Mankeert er iets aan de veiligheid van de huurwoning, dan kan dit ook duiden op een gebrek van de verhuurder. 'Als huurder zal je dan gebruik moeten maken van de gebrekenregeling en moeten aantonen dat er sprake is van een gebrek', aldus de jurist.  

Is er sprake van een gebrek?

'Niet ieder wissewasje is aan de verhuurder om te herstellen', zegt de jurist. 'Groot onderhoud is voor de rekening van de verhuurder.' Hier gaat het dus om relatief grote gebreken, als buitenschilderwerk, een nieuwe cv-ketel of reparaties van daken. 'De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijkse, kleine onderhoud tenzij hier noemenswaardige kosten aan zitten.' Hier valt onder andere het vernieuwen van kapotte ruiten, plamuren en het vernieuwen van sloten onder. Een compleet overzicht kan hier gevonden worden.

Ongestoord woongenot

De belangrijkste verplichting van een verhuurder is het bieden van ongestoord woongenot. 'Een voorbeeld is de privacy van de huurder respecteren. Als verhuurder mag je niet zomaar binnenkomen', stelt de jurist. 

Bij overlast door omgevingsgeluid kan worden gekeken naar objectieve geluidsnormen uit het bouwbesluit. 'Als het geluid daarboven komt, en dat komt door een gebrek aan de woning, dan is dat weer een argument om de verhuurder iets te laten doen. Maar dit ligt ook aan de verwachtingen die je mocht hebben van te voren.'

Bij overlast door een omwonende is vaak lastiger aan te sluiten bij objectieve criteria. 'Om de verhuurder om maatregelen te vragen, is het noodzakelijk dat de overlastveroorzaker van dezelfde verhuurder huurt als jij. De overlast zelf levert geen gebrek op, maar als de verhuurder daar onvoldoende tegen doet, kan dat wel een gebrek opleveren', stelt De Grunt. 'De verhuurder moet zich namelijk inspannen om de overlast te beperken.’

Kostenoverzicht 1 juli

'De verhuurder is ook verplicht om elk jaar, uiterlijk 1 juli, een overzicht te verstrekken van de daadwerkelijk gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten van het kalenderjaar ervoor.' Deze verplichting voor de verhuurder bestaat niet indien er sprake is van een zogeheten 'all-in prijs'.

Verplichtingen huurder

Het belangrijkste wat de huurder moet doen is het voldoen van de overeengekomen tegenprestatie. Dit is vaak het betalen van de huurprijs op de overeengekomen tijdstippen. De huurder heeft nog meer plichten. 

Als goed huurder gedragen

'De huurder heeft kleinere verplichtingen die meer een invulling zijn van de algemene verplichting dat de huurder zich als goed huurder moet gedragen. Zo moet de huurder de huurruimte gebruiken waar het voor is bestemd en niet voor bijvoorbeeld een hennepteelt of verboden onderhuur', aldus de jurist.

Veranderingen aanbrengen met toestemming

Ook mag de huurder niet zomaar de inrichting van het verhuurde veranderen. 'Dit is namelijk eigendom van de verhuurder, dus schriftelijke toestemming is noodzakelijk.' Een andere verplichting is om de huurwoning in dezelfde staat terug te geven als het geleverd is. 'Als je geen toestemming voor veranderingen hebt gevraagd vooraf, kan je als huurder verplicht worden om dit ongedaan te maken.' De verhuurder kan dan eventueel de borg inhouden.

Meewerken met herstelwerkzaamheden

Daarnaast moet de huurder meewerken aan (herstel)werkzaamheden die de verhuurder wilt uitvoeren. 'Een huurder kan niet zomaar weigeren als de verhuurder bijvoorbeeld brandalarmen wil plaatsen of wil renoveren. Dit moet wel in goed overleg gebeuren, de verhuurder moet wel een afspraak maken met de huurder', vertelt De Grunt. 

Wat kan een huurder doen als de verhuurder zijn plichten niet nakomt?

Er zijn een aantal mogelijkheden om als huurder in actie te komen:

1. Het gebrek zelf laten herstellen en de kosten op de verhuurder verhalen. 'Dat mag ook verrekend worden met de te betalen huurprijs. Pas hier wel mee op, want op het moment dat er na een procedure blijkt dat de herstelkosten niet redelijk waren, had je dit niet mogen verrekenen en heb je dus de huur niet betaald. Dit kan grote gevolgen hebben, zoals ontbinding van de huurovereenkomst', stelt de jurist. 
2. Naar de kantonrechter stappen voor toestemming om werkzaamheden uit te voeren na het tonen van de kosten. 'Deze kosten kun je daarna zonder problemen op de verhuurder verhalen.' 
3. Een procedure starten om de verhuurder te verplichten tot herstel.
4. Vragen aan de verhuurder tot een vermindering van de huurprijs door verminderd woongenot vanwege een gebrek. 'Kom je hier niet samen uit, dan moet je naar de rechtbank of naar de huurcommissie stappen om een huurprijsvermindering te eisen.'

Bron: ARAG, Rijksoverheid