Funderingsonderzoeken bieden schijnzekerheid, met risico op hoge kosten
Via het Radar Panel ondervroegen we honderden mensen die zich sinds 1 april dit jaar op de woningmarkt hebben begeven. Veel van hen vinden het goed dat er regels zijn rondom het risico op funderingsschade. Want als de fundering slecht is, kan dat je veel ellende opleveren. Maar 86 procent van de ondervraagde kopers nemen het funderingsrisico niet op als voorbehoud wanneer zij een bod doen. Bovendien blijkt dat verkopers een slechte uitkomst via een second opinion in een goede uitkomst kunnen omtoveren. Wat vertelt zo’n onderzoek de koper dan eigenlijk?
Sinds 1 april dit jaar zijn er nieuwe regels rondom het rapporteren van het risico op verzakkingen. Hypotheekverstrekkers stellen deze verplicht wanneer er een taxatie moet worden gedaan. Er zijn verschillende soorten onderzoeken, die een ‘attest’ of een label opleveren. We leggen het in het kader hieronder uit, want alle verschillende termen maken het vrij ingewikkeld.
Nieuwe regels funderingsrisico
Sinds 1 april 2026 zijn er nieuwe regels rondom het rapporteren van het risico op verzakkingen. Zo moet je, als een hypotheekverstrekker een taxatie verplicht, daarbij sinds 1 april dit jaar verplicht een funderingsrisico-onderozek worden gedaan. Daar komt een label A (laag risico) tot en met E (hoog risico) uit. Als woning een label D of E krijgt, moet voor de taxatie nader onderzoek worden uitgevoerd. Zo’n vervolgonderzoek heet een “quickscan” of fase-0-onderzoek”, de uitkomst daarvan heet een 'funderingsattest' (een schriftelijk bewijs) en geeft een ‘laag’, ‘midden’ of ‘hoog’ risico aan. Deze regels gelden overigens voor zowel woonhuizen als appartementen.
Verkopers bieden weinig informatie
Dat de fundering een risico kan opleveren, daar zijn veel mensen wel van op de hoogte. Van de 750 ondervraagde mensen die op dit moment actief op zoek zijn naar een koopwoning, denkt twee derde weleens na over de staat van de fundering van een potentiële woning. Dat betekent echter ook dat 1 op de 3 daar dus niet over nadenkt. Nog geen kwart is in de zoektocht weleens informatie over fundering en het risico op verzakkingen tegengekomen, in welke vorm dan ook, de grootste groep ziet hier geen informatie over.
Het funderingsrisico als voorbehoud
Toch nemen mensen het funderingsrisico niet mee als voorbehoud wanneer zij een bod doen. Van alle ondervraagden die sinds 1 april dit jaar een bod hebben gedaan, bijna 400 mensen, deed slechts 5 procent dit specifiek onder voorbehoud van een keuring van de fundering. Nog eens 11 procent bouwde een voorbehoud van bouwkundige keuring in waarbij de fundering werd meegenomen.
Bij veruit de grootste groep, 86 procent, is de fundering geen onderdeel van het bod. zij bieden wel onder voorbehoud van een bouwkundige keuring, maar daarin wordt de fundering niet specifiek meegenomen (21%) of bieden helemaal niet onder voorbehoud van iets bouwkundigs (65%).
17 procent van de ondervraagde bieders (69 mensen) heeft een taxatie inclusief funderingsrisico-onderzoek laten uitvoeren. 10 mensen kregen daar een label D of E uit, wat betekent dat het risico op problemen met de fundering hoog is. Daarvan geven de meesten aan dat deze uitkomst invloed heeft op de aankoop: ze willen de woning niet meer, ze kunnen een minder hoge hypotheek krijgen of komen voor extra kosten te staan.
- ❝
“Ik heb maximaal geleend door de steeds maar duurder wordende huizenprijzen.. Als ik nu een woning koopt met een slechte fundering, dan kan ik later simpelweg geen extra geld meer lenen om een dure fundering te herstellen.”
- Radar Panel-deelnemer die bij een hoog funderingsrisico de woning niet meer wil
Een beter rapport via een second opinion
Onder de via het Radar Panel ondervraagden bevinden zich ook ruim 300 mensen die sinds 1 april dit jaar een woning hebben verkocht of te koop gezet. Daarvan heeft 11 procent (35 mensen) voor de verkoop alvast een funderingsattest laten opstellen. Zo zouden kopers zogenaamd al weten waar ze aan toe zijn. Het maakt dan voor de hypotheek niet meer uit welk label je krijgt; het vervolgonderzoek is al gedaan.
Van de 35 verkopers die vooraf een funderingattest lieten opstellen, kwam daar bij 11 verkopers een midden of hoog risico uit. Van deze 11 mensen hebben er 6 een second opinion laten uitvoeren. Bij 4 van hen kwam daar vervolgens een ‘beter’ rapport uit, dus eentje die een lager risico aangeeft. Voor de hypotheekverstrekker is het dan in orde, maar zoals in de uitzending van Radar over dit onderwerp wordt uitgelegd: als koper weet je dan nog altijd niet wat de werkelijke staat van de fundering is.
Zekerheid? Graag. Onnodige kosten? Nee.
Over het algemeen staan kopers, en in mindere mate ook verkopers positief tegenover het funderingslabel; zij zien in dat er een risico is. “Erg belangrijk om te weten, om ongeziene kosten te vermijden”, schrijft iemand. Er zijn echter ook sceptische geluiden, waarbij mensen vooral vrezen voor onnodige kosten: ”Geen idee wat het toevoegt, lijkt op schijnzekerheid met daarbij weer een businessmodel voor nieuwe burootjes.”
Funderingsrisico: wat kun jij nu doen?
In de uitzending over het funderingslabel op maandag 14 september reageren de Nederlandse Vereniging van Makelaars én de minister van Ruimtelijke Ordening. De minister geeft in de uitzeding aan dat er wordt gewerkt aan een database met betrouwbare informatie die voor iedereen te raadplegen zal zijn. Deze informatie zal pas in 2030 compleet zijn, maar al wel per volgens jaar in te zien.
Tot die tijd zijn er echter ook andere plekken waar je informatie kunt inwinnen. De redactie van Radar heeft ze voor je op een rij gezet in een handig stappenplan voor kopers. Met informatie hoe het funderingslabel precies werkt, wat voor soorten funderingen er bestaan en welke risico’s daaraan vast zitten, waar je op kunt letten bij een bezichtiging, het uitbrengen van een bod of bij het inschakelen van een expert, en links naar verschillende kaarten die aangeven in welke gebieden welke risico’s voorkomen.
Bekijk alle informatie over funderingsrisico en wat jij hier mee kan
Over het onderzoek naar funderingsonderzoeken
De vragenlijst over funderingsonderzoeken is tussen 21 augustus en 8 september 2026 ingevuld door 750 woningzoekenden, 326 mensen die op of na 1 april 2026 een woning hebben verkocht of te koop staan, 254 mensen die op of na 1 april 2026 hebben gekocht of getekend en 167 mensen die op of na 1 april 2026 een bod hebben gedaan (maar nog niet gekocht). Hier kan ook overlap in zitten: bijvoorbeeld iemand die het oude huis heeft verkocht en een nieuwe gekocht. Ook bijdragen aan het samenbrengen van ervaringen? Meld je aan bij het Radar Panel dan nodigen wij je voortaan ook uit voor one onze onderzoeken.