Alles wat je moet weten over het nieuwe funderingslabel

Wat is het funderingslabel precies?

In de volksmond wordt het een 'funderingslabel' genoemd, maar officieel gaat het om een funderingsrisicoklasse. Het geeft aan hoe groot de kans is dat een woning te maken krijgt met risico's op verzakking of schade aan de fundering.

Sinds april dit jaar wordt deze risicoklasse bij elke woningtaxatie verplicht vastgesteld. De taxateur doet dit op basis van een visuele inspectie en beschikbare online databronnen, zoals Fundermaps.

Een funderingslabel is een risico-indicatie, géén definitief oordeel. Het zegt dus niks over de daadwerkelijke staat van de woning. En als koper of huiseigenaar heb je zelf geen directe toegang tot Fundermaps, de data die gebruikt wordt bij het vaststellen van het label.

Je kunt de bouwkundige gegevens en het type fundering in veel gevallen opvragen bij de afdeling Bouwarchief van jouw gemeente.

Wanneer loopt mijn woning risico?

Volgens onderzoeksinstituut Deltares hebben of krijgen zo’n 425 duizend woningen in Nederland te maken met funderingsproblemen, zoals houten palen die rotten of ondiepe funderingen op verzakkende bodems. Met scheuren, verzakkingen en zelfs instortingsgevaar als gevolg.

Het risico op funderingsschade wordt bepaald door de combinatie van ondergrond en funderingstype. Woningen op houten palen zijn gevoelig voor paalrot als de grondwaterstand daalt. Dat speelt vooral in laaggelegen gebieden met veel water, zoals in Zuid-Holland.

Bij woningen met een ondiepe fundering speelt de ondergrond waarop het huis staat een rol. Staat de woning op zand? Dan is de kans op funderingsproblemen klein. Maar als het huis op klei of veen staat, dan kan de bodem meebewegen met het grondwaterpeil. Dit heet inklinken. De woning zakt mee met de grond, wat dan kan leiden tot scheuren of een scheve vloer.

Waar vind ik informatie over de fundering van mijn woning?

Onderzoeksbureau Deltares heeft landelijke kaarten ontwikkeld waarop je kunt zien of jij in een gebied woont waar een verhoogd risico geldt. Ze maken daarin onderscheid tussen een fundering op palen, en een ondiepe fundering. Deze kaarten vind je in de Klimaateffectatlas.

Het KCAF heeft ook een kaart waarop je kunt zien hoeveel meldingen van problemen met de fundering er in jouw gemeente zijn gedaan. Ook hebben steeds meer gemeenten een speciaal funderingsloket waar inwoners en huizenkopers bekende wijk- of straatgegevens kunnen opvragen.

Op dit moment is er geen betrouwbare informatie beschikbaar over het risico op funderingsschade voor een individuele woning, dus op adresniveau. Om te weten wat de precieze staat is van de fundering, zou je een onderzoeksbureau moeten inhuren die in de grond gaat kijken.

Wat zijn de (financiële) gevolgen van een slecht label (D of E)?

Als jouw woning bij een taxatie een label D of E krijgt toegewezen, kan dit impact hebben op jouw aankoop en financiering. Hypotheekverstrekkers en taxateurs eisen vaak vervolgonderzoek, dat heet een Quickscan of Fase 0-onderzoek en kost je een paar honderd euro. Dat onderzoek moet uitgevoerd worden door een bureau dat erkend is door de KCAF, of het keurmerk heeft van VastgoedNed. 

Wijst het Fase 0-onderzoek op een hoog risico, dan is vervolgonderzoek in de grond nodig. Je hebt dan verschillende gradaties, Fase 1, Fase 2, enz. De kosten hiervoor kunnen oplopen van duizenden tot tienduizenden euro's. 

Als er een hoog risico is op schade aan de fundering dan kunnen banken dat meewegen in het verstrekken van de hypotheek. Ze kunnen de geschatte herstelkosten dan aftrekken van de getaxeerde marktwaarde. Dit betekent dat je dit bedrag niet kunt meefinancieren en met eigen geld moet betalen.

Hoe duur is het om mijn fundering te herstellen?

Op het moment dat er volledig funderingsherstel nodig is, kunnen de kosten al snel oplopen van tienduizenden tot soms honderdduizenden euro’s. De exacte kosten van het funderingsherstel zijn afhankelijk van de grootte van de woning, het soort fundering dat je woning heeft en het gewenste resultaat.

Bij op staal gefundeerde woningen helpt het om de bodem te versterken op de plekken waar scheuren zijn ontstaan. Bij rottende palen moet vaak de hele fundering vervangen worden, dat is een stuk duurder.

De eigenaar van de woning moet het funderingsherstel betalen. Je kunt het herstel (deels) meefinancieren bij de hypotheek. Je kunt ook bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel terecht voor een lening om het herstel te financieren. Sommige gemeenten bieden eigen regelingen of subsidies aan voor funderingsonderzoek en herstel.Als je in een rijtjeshuis woont is het handig om het herstel samen met je buren aan te pakken. Woon je in een appartementencomplex? Bespreek het dan met de VvE.