Huurcontracten voor onbepaalde tijd hanteren minimale huurperiode: mag dat wel?
Radar kreeg een berichtje van Julia, die samen met haar vriend een huurwoning probeert te vinden. Het viel haar op dat alle contracten die ze tot nu toe onder ogen hebben gekregen een minimale huurtermijn van één jaar hanteren. En ze vroeg ons of dit eigenlijk wel mag. Wij zoeken het voor haar uit.
Rechter oordeelde: minimale huurperiode is nietig
De reden dat Julia haar twijfels heeft bij zo’n minimale huurperiode is een uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland, die stelt dat een minimale huurtermijn in strijd is met artikel 7:271 lid 6 sub a van het Burgerlijk Wetboek en daarom nietig is.
Dit artikel gaat over de opzegtermijn van een huurwoning. Lid 6 sub a stelt dat er een termijn moet worden aangehouden die gelijk is aan de tijd tussen twee opeenvolgende betalingen van de huurprijs. En aangezien de meeste mensen hun huur maandelijks betalen, is de huur hierdoor ook maandelijks opzegbaar. Dit artikel is van dwingend recht, wat betekent dat het boven afspraken in je huurcontract gaat.
En aangezien je een minimumduur van een jaar kunt zien als een langere opzegtermijn, oordeelde de rechter dat dit in strijd is met de wet. Als huurder kun je dan immers twaalf maanden lang je huur niet opzeggen.
Wat betekent deze uitspraak voor andere huurders?
Wat betekent deze uitspraak voor andere huurcontracten? Kan iedereen hierdoor de huur opzeggen binnen de minimale huurperiode? We vragen huurrechtadvocaten om opheldering.
“Op basis van deze uitspraak kun je inderdaad stellen dat een minimum huurtermijn niet mogelijk is”, vertelt Benton Zalm, huurrechtadvocaat bij WvB Advocaten. Hij kaart daarbij aan dat het ‘slechts’ om een uitspraak van de rechter gaat en dat er (nog) geen uitspraak van een gerechtshof of Hoge Raad is die dit oordeel bevestigt. In principe zou het dus kunnen dat een andere rechter of hogere instantie tot een ander oordeel komt.
Ook betekent het volgens hem niet dat je volledige huurovereenkomst nietig is als er zo’n minimale huurperiode in staat. Alleen die bepaling zou je wel nietig kunnen laten verklaren. “De meeste mensen die een woning huren, blijven daar wel een aantal jaar wonen. En zolang je er als huurder niet eerder uit wilt, is er sowieso niks aan de hand. Je hebt nog steeds een geldige huurovereenkomst. Wil je er toch ineens na zes maanden uit, dan kun je inroepen dat die minimale huurperiode-bepaling nietig is.”
Na 1 juli 2024 weer minimumperiode mogelijk
Koert Gobbens, advocaat huurrecht bij Yur Advocaten te Rotterdam, zet hier een belangrijke kanttekening bij: dit geldt alleen als je huurovereenkomst in de periode tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 tot stand is gekomen. “Als de overeenkomst vóór 1 juli 2016 of ná 1 juli 2024 tot stand is gekomen, kunnen partijen wel degelijk een minimumcontractsduur overeenkomen.”
Op 1 juli 2024 is namelijk de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Die dag is ook de tekst van artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek in zijn oude glorie hersteld. Zowel huurder als verhuurder kunnen de huur opzeggen, mits ‘tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd’.
Simpeler gezegd: zowel jij als je verhuurder kunnen het huurcontract in beginsel opzeggen. Hierbij moet, naast de opzegtermijn van artikel 7:271 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek, bij een overeenkomst met een vooraf bepaalde contractsduur alleen wél rekening gehouden worden met het feit dat niet kan worden opgezegd tegen een datum die ligt voor het einde van die overeengekomen duur.
Welk wetsartikel heeft voorrang bij jouw huurcontract?
Gobbens legt uit dat artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek voorrang heeft op het eerder aangehaalde lid 6. “Lid 1 bepaalt immers uitdrukkelijk dat niet vóór het verstrijken van de bepaalde tijd opgezegd kan worden. Dat lid 6 bepaalt hoe lang een opzegtermijn is, zegt niets over het eerste moment waartegen opzegging mogelijk is.
”Het overeenkomen van een bepaalde periode, bepaalt dus dat je de huur niet vóór het verstrijken van die periode kunt opzeggen. Het heeft verder geen invloed op de opzegtermijn zelf. Dat geldt ook voor je verhuurder. “Langs deze weg kunnen partijen een minimumcontractsduur overeenkomen”, aldus Gobbens.
Is dat niet tegenstrijdig met de uitspraak van de rechtbank?
Dat doet overigens niks af aan de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland. Dat huurcontract ging op 1 juli 2024 in, wat hoogstwaarschijnlijk betekent dat het huurcontract vóór die datum opgesteld en getekend is, waardoor het precies in de periode valt waarin een minimumcontractstuur nietig kan worden verklaard.