Verdwijnen er huurwoningen door de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur is ingevoerd om huurwoningen betaalbaar te houden voor middeninkomens. Toch klinkt er kritiek vanuit de verhuurderssector. Volgens brancheorganisatie Vastgoed Belang neemt de uitponding (huurwoningen verdwijnen naar koopmarkt) van huurwoningen toe, waardoor het aanbod aan middenhuur verder onder druk komt te staan.
Directeur Edward Touw waarschuwt voor de gevolgen voor woningzoekenden.
Waarom kiezen verhuurders voor verkoop?
Volgens Touw heeft de Wet betaalbare huur een ongewenst effect. Hoewel woningen voor middeninkomens betaalbaarder moeten worden, ziet hij juist dat het aanbod afneemt.
Wat is de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en is vooral bedoeld om huurwoningen voor middeninkomens betaalbaar te houden. Daarnaast moet de wet ervoor zorgen dat huurprijzen beter aansluiten bij de kwaliteit van een woning.
Om te bepalen hoeveel huur een verhuurder maximaal mag vragen, wordt gebruikgemaakt van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een puntensysteem waarbij woningen punten krijgen op basis van onder meer de oppervlakte, het energielabel, de voorzieningen en de WOZ-waarde. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn.
Met de wet is de huurprijsbescherming uitgebreid naar de middenhuur. Woningen met 144 tot en met 186 punten vallen sinds 1 juli 2024 onder deze regels. Voor nieuwe huurcontracten mag een verhuurder niet meer vragen dan de maximale huurprijs die hoort bij het aantal punten van de woning. Woningen met 187 punten of meer vallen nog steeds in de vrije sector.
‘’De wet reguleert de huurprijzen via het WWS-puntensysteem, maar dat sluit volgens ons niet aan bij een realistische huurprijs voor verhuurders’’, zegt Touw. Uit een rapport van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening blijkt dat de maximale huren volgens het WWS gemiddeld 21 procent lager liggen dan markthuren. In de Randstad kan dat verschil nog groter zijn.
Volgens Touw zien verhuurders zich daardoor genoodzaakt hun huurwoningen te verkopen in plaats van deze te blijven verhuren. ''Uit opgetelde cijfers van het Kadaster blijkt dat er in de eerste 21 maanden na de invoering van de wet ongeveer 66.000 woningen zijn uitgepond'', vertelt Touw. Hij waarschuwt dat er op deze manier vrijwel alleen nog vrije-sectorwoningen overblijven.
Wat gaan woningzoekenden hiervan merken?
Voor mensen die op zoek zijn naar een woning betekent dit volgens Touw dat voormalige middenhuurwoningen, die eerst nog betaalbaar waren voor middeninkomens, steeds vaker alleen bereikbaar zijn voor hogere inkomens. ‘’Mensen die plots moeten verhuizen, bijvoorbeeld door een scheiding of een nieuwe baan, komen zo klem te zitten’’, legt Touw uit. Hij denkt dat het daardoor steeds lastiger wordt voor middeninkomens om een woning te vinden.
Daarnaast is het bouwtempo volgens Touw niet hoog genoeg om de groeiende vraag op te vangen. ‘’Er zijn niet alleen te weinig woningen, maar ook mensen die al een woning hebben, kunnen moeilijk doorstromen.’’ Daarbij doelt hij op een vastlopende doorstroming op de woningmarkt, terwijl de druk juist toeneemt.
Wat kan er gedaan worden tegen uitponding?
Het kabinet heeft aangegeven de Wet betaalbare huur te willen versoepelen om de verkoop van huurwoningen tegen te gaan. In een brief aan de Tweede Kamer in april schrijft Elanor Boekholt-O’Sullivan, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, dat er wordt gekeken naar aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) om uitponding af te remmen.
Touw vindt dat er meer nodig is: ‘’Het pakket dat de minister voorstelt, pakt niet de kern van het probleem aan’’, zegt hij. Volgens hem sluit het WWS niet goed aan bij wat een realistische huurprijs is. ‘’De oplossing ligt vooral in het moderniseren van het WWS, zodat het beter aansluit op wat huurders belangrijk vinden en op de markthuren.’’
Als er niet meer ondernomen wordt om uitponding tegen te gaan, verwacht Touw dat de gevolgen voor middeninkomens de komende jaren groter zullen worden. Op de lange termijn kan dit maatschappelijke gevolgen hebben. Daarbij wijst hij onder meer op de gevolgen voor de economie, omdat mensen minder flexibel worden om te verhuizen voor werk.