Geven AI-foto's op Funda een onrealistisch beeld? ‘Kan sprake zijn van misleiding’
Op de Funda-foto’s zien te koop staande woningen er vaak een stuk beter uit dan in het echt. Met de komst van AI neemt dit een nieuwe vorm aan en lijken ruimtes soms een stuk groter dan ze in werkelijkheid zijn. Zulke misleidende AI-beelden zijn niet toegestaan volgens het beleid van Funda, maar zijn toch veelvuldig op het woonplatform te vinden.
Waarom worden AI-foto’s gebruikt?
Het op een zo goed mogelijke manier presenteren van een woning in een advertentie is van alle tijden. Er worden bijvoorbeeld al jaren groothoeklenzen en filters gebruikt om foto’s er zo mooi mogelijk uit te laten zien. Tegenwoordig wordt daar ook steeds vaker AI voor ingezet.
“Op zichzelf vinden wij dat geen slechte ontwikkeling”, vertelt een woordvoerder van Vereniging Eigen Huis (VEH). “Het kan kopers helpen om de mogelijkheden van een woning beter te zien, bijvoorbeeld door een leegstaande woning virtueel in te richten of een mogelijke verbouwing inzichtelijk te maken.”
“Dit kan kopers helpen om door de actuele staat van een woning ‘heen te kijken’”, vult een woordvoerder van makelaarsvereniging NVM aan. "Daarnaast kunnen AI-beelden helpen om bij nieuwbouw inzichtelijk te maken hoe een woning eruit kan komen te zien.”
Volgens een woordvoerder van Funda helpt het bij inzicht, inspiratie en perspectief. “Zeker in een woningmarkt waarin het lastig is om exact te vinden wat je zoekt, kan het perspectief bieden wanneer de woningzoeker wordt geholpen om door bijvoorbeeld een bouwval of gedateerde inrichting heen te kijken. Het kan ervoor zorgen dat een woningzoeker toch een bezichtiging van een woning doet en wellicht sneller succesvol is in het vinden van een woning.”
Wanneer worden AI-foto's op Funda misleidend?
Tegelijkertijd benadrukken deze partijen dat er duidelijk aangegeven moet zijn dat het gaat om beelden die voor verkoopdoeleinden bewerkt zijn én dat beelden realistisch moeten blijven.
“Wanneer afbeeldingen een onjuist of vertekend beeld geven van een woning, ontstaat het risico dat kopers op het verkeerde been worden gezet”, vertelt de woordvoerder van VEH. “In voorbeelden waarbij afmetingen, verhoudingen of indelingen anders worden voorgesteld dan in werkelijkheid het geval is, kan sprake zijn van misleiding. Dat vinden wij onwenselijk.”
Dat vindt Funda zelf ook onwenselijk en daarom hebben ze hun regels omtrent AI-gebruik aangescherpt. In het kort komt hun beleid hierop neer:
AI-gegenereerd of met AI bewerkt beeldmateriaal is alleen toegestaan wanneer dit door de makelaar duidelijk wordt vermeld in het beeld zelf.
Het beeld mag nooit een misleidende voorstelling geven van de (bouwkundige) mogelijkheden van het object of de bijbehorende (buiten)ruimten.
AI-beelden mogen niet als hoofdfoto worden gebruikt, behalve bij nieuwbouwprojecten.
Toch blijken lang niet alle advertenties zich hieraan te houden. We plaatsen een oproep op Reddit en ontvangen allerlei voorbeelden van Funda-advertenties waarbij ruimtes door middel van AI een stuk groter zijn gemaakt dan ze in werkelijkheid zijn. In deze voorbeelden zie je de werkelijke ruimte links en rechts wat ze er met AI van hebben gemaakt:
‘Waar trek je de grens?’
En dat wekt irritatie op, blijkt uit de reacties. “Zou verboden moeten worden”, reageert iemand bijvoorbeeld. “Als de maten van de ruimtes of de grootte van meubels niet kloppen, doe het dan gewoon niet”, vult een andere Redditor aan.
Veel van hen zijn daarom van mening dat Funda AI-beelden van het platform moet weren of moet beperken. “Het moeten foto’s zijn van wat je koopt, niet van wat je er theoretisch van kan maken. Waar trek je anders de grens? Je zou ook het hele huis plat kunnen walsen en er een totaal andere woning neer kunnen zetten tenslotte. Dat verkoopt op de foto’s vast ook makkelijker, maar is gewoon niet wat er op dat moment staat.”
Onrealistische beelden schaden vertrouwen
Volgens VEH ligt de grens niet bij het gebruik van AI zelf, maar bij de vraag of een beeld nog een realistische indruk geeft van de woning. Het wordt volgens hen problematisch wanneer:
Ruimtes groter lijken dan ze daadwerkelijk zijn
Verhoudingen worden aangepast
De indeling anders wordt weergegeven dan in werkelijkheid
Eigenschappen van de woning worden toegevoegd die er niet zijn
Een makelaar die op onze Reddit-post reageert, vult aan: “Waar ik me meer zorgen over maak zijn AI-tools die foto’s zo bewerken dat bouwkundige problemen worden weggemoffeld. Denk aan scheurvorming in de gevels of muren, dakpannen die opeens recht liggen en schoon zijn of loodslabben die er op foto’s nieuw uitzien, maar in het echt kapot zijn of ontbreken. Er zijn nog steeds mensen die geen bouwkundige keuring laten doen, omdat ze denken dat het helpt in het biedingsproces. Omdat het er op de foto’s allemaal goed uitziet, laten ze een belangrijk recht links liggen.”
“In zulke gevallen is een AI-beeld niet meer alleen bedoeld om een indruk te geven, maar kan het kopers op het verkeerde been zetten”, aldus de woordvoerder van VEH. “Het bewust manipuleren van beeld- en maatvoering gaat een stap te ver”, beaamt de woordvoerder van NVM. “Dit is onverstandig, schaadt het vertrouwen en leidt bij bezichtiging tot teleurstelling bij kijkers en het afhaken van potentiële kopers. Als NVM ontraden we dat ten zeerste, want het moet wel realistisch blijven.”
Hoe erg zijn AI-foto’s als je de woning nog bezichtigt?
“Het is belangrijk om niet uit het oog te verliezen dat het vinden van een geschikte woning een proces is van stappen, waarbij de advertentie een eerste indruk kan zijn”, benadrukt de woordvoerder van Funda. Toch moet ook een eerste indruk volgens haar een realistisch beeld geven.
Met dat tweede punt is Vereniging Eigen Huis het eens, aangezien foto’s een belangrijke rol spelen in de oriëntatiefase. “Op basis van die presentatie besluiten mensen of een woning interessant genoeg is om te bezichtigen. Wanneer foto's een te positief of onrealistisch beeld schetsen, kan dat leiden tot verkeerde verwachtingen en teleurstelling tijdens een bezichtiging. Ook wordt hierdoor kunstmatig het aantal bezichtigingen opgevoerd. Dat kan bij potentiële kopers de indruk wekken dat er veel concurrentie is, waardoor de druk om te overbieden onnodig toeneemt.”
“Bovendien is de woningmarkt voor veel mensen al complex genoeg. Juist daarom vinden wij dat woninginformatie zo transparant mogelijk moet zijn. Hoe groter het vertrouwen in de informatievoorziening, hoe beter consumenten woningen met elkaar kunnen vergelijken en weloverwogen keuzes kunnen maken. Dit sluit ook aan bij onze bredere inzet voor meer transparantie in het koopproces.”
Controleert Funda op misleidende AI-foto’s?
De woordvoerder van Funda vertelt dat ze handhaven op basis van de hierboven genoemde kaders. “Dit houdt in dat we de makelaar verzoeken de advertentie of foto('s) aan te passen zodra we kennis hebben gekregen van misleiding. Als hier geen gehoor aan gegeven wordt, halen we de advertentie offline. In de meeste gevallen wordt publicatie (en gebruik van AI) echter op een zorgvuldige manier gedaan door makelaars.”
“Naast dit beleid en handhaving, werken we altijd aan informerende content rondom diverse onderwerpen, waaronder AI. Dit helpt woningzoekers ook bij wat ze kunnen doen, mochten ze foto’s tegenkomen die niet in lijn zijn met ons beleid.”
Hoe ga je hier als koper mee om?
Ook Vereniging Eigen Huis heeft tips voor woningzoekenden die AI-foto’s tegenkomen in advertenties:
Bekijk AI-beelden als sfeerimpressie, niet als bewijs van de echte staat van de woning.
Vergelijk bewerkte beelden altijd met originele foto’s, plattegronden en opgegeven woonoppervlakte.
Let op onlogische details, zoals vreemde verhoudingen, ramen, deuren, lichtinval, afwerking of meubels die niet lijken te kloppen.
Lees de verkoopinformatie goed door en vraag de makelaar expliciet welke beelden zijn gegenereerd of digitaal aangepast.
Controleer tijdens een bezichtiging kritisch of afmetingen, indeling, lichtinval en staat van onderhoud overeenkomen met de presentatie online.
“Als een ruimte op foto's opvallend ruim oogt, terwijl dat niet overeenkomt met de plattegrond of het aantal vierkante meters, dan is dat een signaal om extra goed te kijken. Uiteindelijk koop je de woning zoals die daadwerkelijk is, niet zoals die digitaal wordt gepresenteerd.”
“Wie vermoedt dat een makelaar AI-beelden gebruikt op een manier die misleidend voelt, kan dat bij ons melden via het Meldpunt Makelaardij van Vereniging Eigen Huis. Zulke signalen helpen ons om beter in beeld te krijgen waar kopers tegenaan lopen en waar de grens tussen inspiratie en misleiding in de praktijk wordt overschreden.”